ብዙ የውጭ ባለሀብቶች ስለ ፉኬት ኮንዶ ወይም ስለ ባንኮክ ቪላ ሲያስቡ፣ በጣም ያነሰ ሰው የሚያስተውለው አንድ እውነታ አለ፦ የታይላንድ የመጋዘን (ዋርሃውስ) ዘርፍ በዝምታ ባለ ሁለት አሃዝ ትርፍ እያስመዘገበ ነው። ለምን? ምክንያቱም የሎጅስቲክስ ቦታ እጥረት ወደ ወሳኝ ደረጃ ደርሷል፣ ስላለውም ያሉት ግንባቶች ባለቤቶች የኪራይ ውሎችን የሚወስኑ ናቸው።
ቀጥተኛ መልስ፦ የመጋዘን ትርፍ ስንት ነው?
በታይላንድ የመጋዘን ኪራይ ትርፍ በአካባቢና በህንፃ ደረጅ ላይ ተመስርቶ በዓመት 8-12% ይደርሳል፣ ይህም ከመኖሪያ ኮንዶዎች 2-3 እጥፍ ይበልጣል። የአቅርቦት እጥረት በ15-20% ይገመታል፣ አዳዲስ ግንባቶችም ከፍላጎት እድገት ጋር መጣጣም አልቻሉም። ይህ ሁኔታ ለቀጣይ ዓመታት ኪራይና የመሬት ዋጋ ላይ ወደ ላይ ጫና መፍጠሩን ይቀጥላል።
ገበያውን የሚያሽከረክሩት ምንድን ናቸው?
Cushman & Wakefield ኩባንያ ለ2026 ሁለተኛ ሩብ ዓመት ባወጣው ዘገባ መሰረት፣ ከ2021 ጀምሮ የኢንዱስትሪ መሬት ፍላጎት ከአቅርቦት በ10% በላይ ልቆ ቆይቷል። ይህም በተከታታይ የመሬት ዋጋና ኪራይ እንዲጨመር አድርጓል። Bangkok Post እንደገለጸው፣ ውስን የመጋዘን አቅርቦት ባለቤቶች ከፍላጎት ጭማሪ ላይ ከፍተኛውን ጥቅም እንዲያገኙ እያስቻላቸው ነው። የኢንዱስትሪ ንብረት ከመኖሪያ ዘርፍ ይልቅ በጽናትም በትርፍም እየበለጠ ይገኛል።
ሁለት ትልልቅ ምክንያቶች አሉ፦
- የምስራቅ ኢኮኖሚ ኮሪደር (EEC)፦ ቻንቡሪ፣ ራዮንግ እና ቻቻውንግሳኦ ግዛቶችን የሚያካትት የመንግስት ልማት ፕሮግራም ነው። በዚህ ኮሪደር ውስጥ የመሰረተ ልማት ኢንቬስትመንት ከ1.5 ትሪሊዮን ባህት ይበልጣል።
- ኢ-ኮሜርስ መስፋፋት፦ የታይላንድ የመስመር ላይ ገበያ ወደ 850 ቢሊዮን ባህት አድጓል። Shopee፣ Lazada እና TikTok Shop ሁሉም የመጋዘን ስፋታቸውን እያሰፉ ናቸው። ይህ እድገት ከቱሪዝም ወይም ከምንዛሪ መለዋወጥ ነጻ የሆነ መዋቅራዊ ፍላጎት ይፈጥራል።
በቁጥር ተብራርቷል
- Grade A መጋዘኖች በምስራቅ ኢኮኖሚ ኮሪደር (EEC) ውስጥ ኪራያቸው 175-200 ባህት በካሬ ሜትር በወር ይደርሳል፣ በዓመትም 5-7% ይጨመራል
- የኪራይ ውሎች በተለምዶ 3-5 ዓመት ይቆያሉ፣ ከቋሚ ማስተካከያ (indexation) ጋር፣ ይህም ለባለሀብቶች የተጠበቀ የገንዘብ ፍሰት ይሰጣል
- በዋና ዋና የሎጅስቲክስ ማዕከላት የመያዝ መጠን (occupancy) ከ90% በላይ ነው
- ግንባታ ወጪ ለ2,000-5,000 ካሬ ሜትር ጥራት ያለው መጋዘን 30-80 ሚሊዮን ባህት (በግምት 800,000 እስከ 2.2 ሚሊዮን ዶላር) ይደርሳል
- ሙሉ ለሙሉ ዝግጁ የሆነ Grade A መጋዘን ግንባታ 8-14 ወር ይወስዳል፣ ይህም ራሱ እጥረቱን ያባብሰዋል ምክንያቱም ፍላጎት ገንቢዎች ማድረስ ከሚችሉት ፍጥነት እየበለጠ ስለሆነ
- በንግድ ንብረት ላይ ያለው የግብር መጠን 0.3% ከተመዘነው ዋጋ ብቻ ነው፣ ይህም ከብዙ የአውሮፓ ሀገራት በጣም ያነሰ ነው
- Bangkok Post እንደዘገበው፣ በ2026 ሁለተኛ ሩብ ዓመት ብሔራዊ ደረጅ ዝግጁ የተገነባ መጋዘን (RBW) ክምችት በግምት 6.05 ሚሊዮን ካሬ ሜትር፣ እና ዝግጁ የተገነባ ፋብሪካ (RBF) ክምችት በግምት 3.42 ሚሊዮን ካሬ ሜትር ላይ ተስተካክሎ ቆይቷል፣ ይህም አቅርቦት ምን ያህል ጠባብ እንደሆነ ያመላክታል
ትርፉ ከኮንዶና ከቪላ ጋር ሲነጻጻር
| ንብረት ዓይነት | ዓመታዊ ትርፍ |
|---|---|
| መጋዘን (EEC/ባንኮክ ዳርቻ) | 8-12% |
| የፉኬት ቪላ | 5-7% |
| የባንኮክ ኮንዶ | 3-5% |
በተጨማሪ የካፒታል ዋጋ ዕድገት በዓመት 3-5% ተጨማሪ ትርፍ ይፈጥራል። ይህ ልዩነት መጋዘኖችን ከንዑስ ንዑስ ገበያ ወደ ትልቅ ትኩረት እያመጣቸው ነው።
ባዕድ ዜጋ እንዴት መጋዘን ውስጥ መዋዕለ ንዋይ ማድረግ ይችላል?
በታይላንድ ህግ መሰረት ባዕድ ግለሰብ በቀጥታ መሬት ባለቤት መሆን አይችልም፣ የመጋዘን ንብረትም መሬትን ያካትታል። ስለዚህ ባለሀብቶች ከሶስት አማራጮች አንዱን ይመርጣሉ፦
- የታይ ውስን ኩባንያ (Thai limited company) በባዕድ ተሳትፎ መመስረት
- የረዥም ጊዜ የመሬት ኪራይ (leasehold)፣ 30+30 ዓመት ልማድ ያለው
- በዝርዝር በSET ገበያ የተመዘገቡ REITs ውስጥ ኢንቬስት ማድረግ
የታይ የኢንዱስትሪ REITs (እንደ WHA Premium Growth Freehold REIT፣ AIMIRT እና ሌሎችም) በSET ገበያ ላይ ይሸጣሉ፣ ገቢያቸውም ካነሰ ጥቂት ሺህ ባህት ጀምሮ ተደራሽ ናቸው። የትርፍ ድርሻ (dividend yield) በዓመት 6-8% ይደርሳል። REIT ማለት ቢያንስ 90% የገቢውን እንደ ትርፍ ድርሻ ማከፋፈል የሚያስፈልገው በSET ገበያ የተመዘገበ የንብረት ፈንድ ነው። ለመግባት የታይ ገበያ ብሮከር አካውንት ብቻ ያስፈልጋል፣ ወደ መጋዘን ዘርፍ በጣም ተደራሽ የሆነው መንገድ ይህ ነው።
ፍላጎቱ የት ላይ ነው የተጠናከረው?
ሶስት ቁልፍ አካባቢዎች ጎልተው ይታያሉ፦
- ሳሙት ፕራካን ግዛት: ከሱቫርናቡሚ አየር ማረፊያና ከላም ቻባንግ ወደብ አጠገብ
- ቻንቡሪ: የEEC ልብና የመኪና ኢንዱስትሪ ማዕከል
- ፓቱም ታኒ: የባንኮክ ሰሜናዊ የሎጅስቲክስ ማዕከል
በባንኮክና በፓታያ መካከል ያለው Motorway 7 ኮሪደር ደግሞ የታይላንድ የመጋዘን ሎጅስቲክስ 'የወርቅ ሦስት ማዕዘን' ተብሎ ይታወቃል።
ስጋቶች ምንድን ናቸው?
ዋና ዋና ስጋቶች የሚከተሉት ናቸው፦
- የባዕድ ባለቤትነት አወቃቀር ህጋዊ ውስብስብነት
- በአንድ ወይም ሁለት ዋና ተከራይ ላይ ጥገኝነት
- የምንዛሪ ተጋላጭነት (ገቢው በባህት ስለሚሆን)
- በ3-5 ዓመት ውስጥ አዳዲስ ፕሮጀክቶች ወደ ገበያ ሲገቡ ሊፈጠር የሚችል ትርፍ አቅርቦት
- የጎርፍ ስጋት: በ2011 ዓ.ም. የደረሰው ጎርፍ በአዩታያ አካባቢ በመቶዎች የሚቆጠሩ ኢንዱስትሪ ግንባቶችን አውድሟል
ለምን መጋዘን ከኮንዶ የተሻለ ኢንቬስትመንት ይሆናል?
መጋዘኖች ከወር ወር ኪራይ ይልቅ 3-5 ዓመት የሚቆይ ውል፣ የተሻለና የተረጋጋ ትርፍ፣ ከቱሪዝም ሁደትና ከAirbnb ውድድር ነፃ የሆነ ገበያ፣ እና ግለሰብ ተከራይ ሳይሆን የድርጅት ተከራይ ያቀርባሉ። ጉዳቱ ደግሞ የከፍተኛ የመግቢያ ካፒታል መስፈርትና ባለሙያ አስተዳደር ማስፈለጉ ነው።
የታይላንድ የመጋዘን ዘርፍ ለውጭ ባለሀብቶች ገና ትክክለኛ ትኩረት ያልተሰጠው ንብረት ክፍል ነው። መዋቅራዊ የአቅርቦት እጥረት፣ የኢ-ኮሜርስ ዕድገትና በEEC ላይ የመንግስት ተከታታይ ኢንቬስትመንት ተጨምረው ለትርፍ ጠንካራ መሰረት ይፈጥራሉ። ለመጀመሪያ ጊዜ ለሚገቡ ባለሀብቶች በጣም ምክንያታዊው መንገድ በታይ የኢንዱስትሪ REITs መጀመር፣ ገበያውን ከውስጥ መረዳት፣ ከዚያም በኪራይ (leasehold) አወቃቀር ቀጥተኛ ኢንቬስትመንት ማጤን ነው። የንብረት በታይላንድ ቡድናችን ይህንን ጉዞ ከመጀመሪያ እስከ መጨረሻ ለመታደም ዝግጁ ነው።
ምንጭ: Bangkok Post