ቁልፍ መልስ: ትልቁ አደጋ የት ነው?
በፉከት ውስጥ አንድ ገዢ ለ1 ሚሊዮን ዶላር ቪላ ሦስት ሰነዶችን በአንድ ጊዜ ፈረመ - የመሬት ኪራይ ውል፣ ለቤቱ ግንባታ የፍሪሆልድ ማዕረግ፣ እና ከማኔጅመንት ኩባንያ ጋር የአገልግሎት ስምምነት። ጠበቆች በስምምነቱ ውስጥ ተደብቆ የነበረ አንድ አንቀፅ አገኙ፡ ገንቢው በዘገየ የውሃ ሂሳብ ምክንያት ብቻ ሦስቱንም ውሎች በአንድ ጊዜ ማቋረጥ ይችል ነበር። ቤቱ ስር ያለው የመሬት ኪራይ እንኳ በዚህ አንቀፅ ውስጥ ተካትቶ ነበር።
ይህ አንቀፅ በድርድር ወቅት ተሰርዞ ወጣ። ባይሰረዝ ኖሮ የ1 ሚሊዮን ዶላር ሀብት በአንድ የተከፈለ ውኃ ደረሰኝ ላይ ተንጠልጥሎ ይቀር ነበር። ታይላንድ የግዢ ውሎችን ግዴታ ያለበት የኖታሪ ምርመራ ስርዓት የላትም፣ እናም ገንቢዎችና አከራዮች የሚጠቀሙባቸው መደበኛ ቅጾች በራሳቸው ጠበቆች የተዘጋጁ፣ ለራሳቸው ጥቅም የተዘጉ ናቸው። እዉነተኛው due diligence ስለ ቻኖት (የመሬት ማዕረግ ሰነድ) ብዙ ጊዜ አይደለም - ማዕረጎች ብዙውን ጊዜ ንጹህ ናቸው። ገንዘብ የሚጠፋው በውሎቹ ጽሁፍ ውስጥ ነው።
ክሮስ-ዲፎልት አንቀፅ ምንድን ነው እና ለምን አደገኛ ነው?
ክሮስ-ዲፎልት ማለት በአንድ ፓኬጅ ውስጥ ካሉት ውሎች አንዱ ሲጣስ ሌሎቹንም ውሎች ለማቋረጥ የሚያስችል መብት የሚሰጥ አንቀፅ ነው። በቪላ-ከመሬት-ኪራይ አወቃቀር ውስጥ፣ ያልተከፈለ የአገልግሎት ክፍያ በንድፈ ሀሳብ ደረጃ የመሬት አጠቃቀም መብትዎን አደጋ ላይ ሊጥል ይችላል።
ይህ አወቃቀር - መሬት በኪራይ፣ ግንባታ በፍሪሆልድ - በፉከትና በኮህ ሳመይ የተለመደና ህጋዊ ነው። ነገር ግን ከሦስት ወይም ከዚያ በላይ ሰነዶች የተሰራ በመሆኑ ደካማ ነጥቡ ሁሌም በመስመሮቹ መገናኛ ላይ ነው። የመሬት ኪራይ ለ30 ዓመት ከሁለት ተጨማሪ የመታደስ ቃል ኪዳን ጋር ከሆነ፣ ሁለተኛውን የመታደስ ቃል የሚያስከበረው ምንድን ነው ብሎ መጠየቅ ያስፈልጋል። ብዙውን ጊዜ ከመሬት ባለቤቱ መልካም ፍቃድ ውጭ ምንም ነገር የለም። 30 ዓመቱ የኪራይ ውል በራሱ ከመሬት ጽ/ቤት ጋር ተመዝግቦ በህግ የተጠበቀ ነው። ተጨማሪ የመታደስ ቃል ግን የውል ግዴታ ብቻ ነው፣ ራስ-ሰር መብት አይደለም።
የባንኮክ ችርቻሮ ኪራይ ላሉ ንብረት ገዢዎች ምን ማወቅ ይኖርባቸዋል?
የባንኮክ ሞል ችርቻሮ ኪራይ ውሎች የተለመዱት 10% ዓመታዊ ኢንዴክሴሽንን ከአከራዩ በየ18 ወሩ ውጭ ድርድር ተመኑን ማሻሻል መብት ጋር ያዋህዳሉ። አንድ ተከራይ ተመኑን በሰነድ በማስያዝ በዓመት ወደ 5,000 ዶላር ገደማ ለመካከለኛ መጠን ያለው ሞል ክፍል ቆጥቧል። ለንብረት ግዢ ብቻ ሳይሆን ለንብረት ኪራይም due diligence ወሳኝ ነው - አደጋው በአብዛኛው በተመን ኢንዴክሴሽንና ግንባታው ባለቤት ሲቀየር ባለው ጥበቃ እጥረት ላይ ያተኮረ ነው። አንድ ተከታይ አንቀፅ (succession clause) ከአንድ ወር ነፃ ኪራይ የበለጠ ዋጋ አለው።
በፓታያ ግንባታ ኮንትራት ምን ትኩረት ይሰጣል?
የፓታያ ግንባታ ውሎች ገዢዎችን ለዘገየ ክፍያ ብዙ ጊዜ ይቀጣሉ፣ ገንቢዎችን ግን ለዘገየ ርክብ ብዙ ጊዜ አይቀጡም። ይህ ልዩነት ጥብቅ ጊዜ ገደቦችንና የማጠናቀቅ ደረጃዎችን በመጨመር ይታረማል።
ኦፍ-ፕላን ኮንዶ ግዢ ውስጥ እውነተኛው ስራ በክፍያ መርሃ ግብር ላይ ነው፣ በማዕረግ ላይ አይደለም። ክፍያዎችን ከቀን መቁጠሪያ ቀናት ይልቅ ከግንባታ ደረጃዎች ጋር ማያያዝ ተመራጭ ነው። ተመጣጣኝ ቅጣቶች መጠየቅ ያስፈልጋል፡ ለዘገየ ክፍያ ክፍያ የሚከፍሉ ከሆነ፣ ገንቢው ለዘገየ ርክብ መክፈል ይኖርበታል። ይህ ግን የግማሽ መፍትሄ ብቻ ነው ተብሎ ሊታሰብ ይችላል፡ ቅጣቱ ተጻፈ፣ ገንቢው በአንድ ዓመት ዘገየ፣ ግን የፕሮጀክቱ ኩባንያ ባላንስ ሺት ዝቅ ስለሆነ የሚሰበሰብ ነገር የለም። ቅጣት ብቻውን አይሰራም - ከደረጃ-ተኮር ክፍያ፣ የባንክ ጋራንቲ፣ ወይም የመጨረሻውን ክፍያ ካላካካ ጋር መያያዝ አለበት።
ፍቃድና ፍራንቻይዝ ስምምነቶች ላይ ምን ማየት ያስፈልጋል?
በሳመይና ባንኮክ የሚገኙ ፍቃድና ፍራንቻይዝ ስምምነቶች ብዙ ጊዜ የምልክት ጥበቃ ይጎድላቸዋል፣ ብቸኛ የሮያልቲ ለውጥም ይፈቀዳል። በአንድ የሳመይ ቱሪዝም ቢዝነስ ስምምነት ላይ ማረጋገጫዎችንና ካሳ አንቀፆችን መጨመር ወደ 100,000 ዶላር የሚደርስ ተጋላጭነትን ዘጋ።
ዓለም አቀፍ ብራንዶች ወደ ታይላንድ ገበያ በፓርትነርሺፕ ስምምነቶች እየገቡ ናቸው። ደካማው ነጥብ የአዕምሮ ንብረት እና ሮያልቲ ነው። የምልክት ስም በታይላንድ ካልተመዘገበ የሚጠበቅ ነገር የለም። ሮያልቲ በደብዳቤ ብቻ ሊቀየር ከሆነ የፋይናንስ ሞዴልዎ የመጀመሪያው ደብዳቤ እስኪመጣ ብቻ ነው የሚኖረው።
የንብረት ባለቤት ሲቀየር ምን ይሆናል?
የግንባታ ባለቤትነት ተከታይ አንቀፅ (succession clause) ካልያዘ ተለወጠ፣ አዲሱ ባለቤት የኪራይ ስምምነትዎን በአዲስ መልክ ሊጽፍ ይችላል። ይህ ተከታይ አንቀፅ በመጨመር ይታረማል - ይህ ትንሽ ዝርዝር ቢመስልም ትልቁን ኪራይ ስምምነት ከመሬት ላይ ሊነቅል የሚችል አንድ ነጥብ ነው።
የውል ግምገማ ስንት ያስወጣል፣ ስንት ጊዜ ይፈጃል?
የመደበኛ ኮንዶ ግዢ ግምገማ በጥቅሉ ጥቂት ዓስር ሺ ባህት ያስወጣል፤ ኪራይ-መሬት ከኮርፖሬት አወቃቀር ጋር ያለው ቪላ የበለጠ ያስወጣል እና ጊዜ ይፈጃል። ይህንን ከግዢው መጠን አንፃር ማመዛዘን ተገቢ ነው፡ ከ10 ሚሊዮን ባህት በላይ በሆነ ንብረት ላይ ግምገማን መዝለል ገንዘብ ለመቆጠብ ምክንያታዊ መንገድ አይደለም። በጠቅላላው ውል ግምገማ ከጥቂት ቀናት እስከ ሁለት ሳምንት ይፈጃል ተብሎ በገበያ ግምት ይታሰባል።
የግብይት መጠን ከ3 ሚሊዮን ባህት በታች ከሆነ ግን፣ የኮርፖሬት ሰነድ ምርመራንና የመሬት ጽ/ቤት ጉብኝትን ያካተተ ሙሉ ግምገማ ከትርፉ ላይ ጉልህ ድርሻ ሊበላ ይችላል። በዚያ ጉዳይ ላይ በአራት አንቀፆች ላይ ብቻ ማተኮር ተመራጭ ነው፡ ማቋረጥ፣ ክፍያ፣ የመብት ማስተላለፍ፣ እና የክርክር መፍቻ ስልት።
ንፅፅር ሠንጠረዥ
| የግብይት አይነት | የተለመደ ወጥመድ | መጀመሪያ የሚታይ ነገር | የስህተቱ ዋጋ |
|---|---|---|---|
| ቪላ: ኪራይ-መሬት + ፍሪሆልድ ግንባታ | ክሮስ-ዲፎልት ሁሉንም ውሎች በአንድ ጥፋት ማቋረጥ | ማቋረጥ አንቀፅ፣ የኪራይ መታደስ ውሎች፣ የመብት ማስተላለፍ | እስከ 1 ሚሊዮን ዶላር የሚደርስ ንብረት ቁጥጥር ማጣት |
| ኦፍ-ፕላን ኮንዶ | ቅጣት ለገዢ ብቻ፣ ግልጽ ያልሆነ ጥራት ደረጃ | ደረጃ-ተኮር ክፍያ መርሃ ግብር፣ የመዘግየት ቅጣት፣ የርክብ ምርመራ | ካሳ ሳይኖር ከ12 እስከ 18 ወር ክፍት ንብረት |
| ሞል ችርቻሮ ኪራይ | 10% ዓመታዊ ኢንዴክሴሽን ከየ18 ወር ተመን ማሻሻል ጋር | የኢንዴክሴሽን ቀመር፣ ባለቤት-ለውጥ አንቀፅ፣ የተያዥ ገንዘብ ውሎች | በዓመት፣ በክፍል ወደ 5,000 ዶላር ገደማ |
| ብራንድ ፍቃድ | የአዕምሮ ንብረት ጥበቃ የለም፣ ካሳ ያለ ማቋረጥ | በታይላንድ የምልክት ምዝገባ፣ ዘመን፣ የማቋረጥ መሰረቶች | እስከ 100,000 ዶላር በሌላ ብራንድ ማስተዋወቅ ላይ ኪሳራ |
| ፍራንቻይዝ | ብቸኛ ሮያልቲ ለውጥ፣ ግልጽ ያልሆነ ማርኬቲንግ ክፍያ | ቋሚ ሮያልቲ ተመን፣ ማርኬቲንግ በጀት፣ ልዩ ግዛት | ላልተጠበቀ ጊዜ የሚያድግ ወጪ ለጠቅላላው ውል ዘመን |
ትልቁ ስህተት እና ተደጋግሞ የሚሰማ ማታለያ
ትርጉምን ማመን ትልቁ ስህተት ነው። በታይላንድ ፍርድ ቤት ውስጥ የታይ ቋንቋ ስሪት ብቻ ተቀባይነት አለው። እንግሊዝኛና ሌላ ቋንቋ ትርጉም ለማጣቀስ ብቻ ናቸው። የትኛው ስሪት እንደሚቀድም የሚገልጽ አንቀፅ ማካተትና ሁለቱንም ስሪቶች በገለልተኛ ተርጓሚ ማረጋገጥ ያስፈልጋል።
የክርክር መፍቻ ክፍልን መተው ሌላ የተለመደ ችግር ነው። በሲንጋፖር የሚደረግ ግልግል የላቀ ይመስላል፣ ነገር ግን ዓስር ሺዎች ዶላር ያስወጣል - ይህም ለ5 ሚሊዮን ባህት ግብይት ትርጉም አይሰጥም። ለችርቻሮ-ደረጃ ግዢዎች፣ ንብረቱ ባለበት አካባቢ የሚገኝ የታይ ፍርድ ቤት የበለጠ ምክንያታዊ ምርጫ ነው።
የማኔጅመንት ኩባንያ ገለልተኛ ነው ብሎ ማሰብም ወጥመድ ነው። የአገልግሎት ስምምነት ብዙ ጊዜ ከገንቢው ጋር የተያያዘ ነው፣ ያለ ገደብ የአገልግሎት ክፍያ ጭማሪ ሊፈቅድ ይችላል። የኢንዴክሴሽን ቀመር ወይም ጥብቅ ጣራ መጠየቅ ያስፈልጋል።
በእኔ አመክንዮ፣ የገንቢውን ፓኬጅ በገንቢው ራሱ ቃላት ፈጽሞ አለመፈረም የተሻለ ነው፣ የሽያጭ ሰው 'መደበኛ እና ያልተቀየረ ነው' ብሎ ቢያረግጥ እንኳ። በተግባር ግን ያለማቋረጥ ይቀየራል። ቢሆንም፣ የግብይት መጠን ከ3 ሚሊዮን ባህት በታች ከሆነ ይህ ምክር ሙሉ በሙሉ አይሰራም - ወጪው ራሱ ትርፉን ሊበላ ይችላል፣ ስለዚህ ትኩረቱ ወደ አራት ቁልፍ አንቀፆች ብቻ መጥበብ አለበት።
ገንዘብ ከመላክ በፊት አንድ ቀላል እርምጃ ይኖራል፡ እንደ Kivilab Property የ due diligence ዝርዝር የሚመክረው፣ ስድስት ክፍል ያለው መደራጃ ግምገማ ማድረግ - ማዕረግና እገዳ፣ የሻጭ ስልጣን፣ ፈቃዶች፣ የውጭ ዜጋ ፍሪሆልድ ኮታ፣ የግዢ ውል፣ እና የክፍያ ሰነዶች። ረቂቅ ውሉን ለገለልተኛ ጠበቃ በመላክ የማቋረጥ፣ የመብት ማስተላለፍ፣ እና የኢንዴክሴሽን አንቀፆችን በተለይ እንዲፈትሹ መጠየቅ ጥቂት ቀናት ብቻ ይፈጃል፣ ከየትኛውም ቅናሽ የበለጠ የድርድር አቅምዎን ያሻሽላል።
ምንጭ: Kivilab Property