ፑኬት ላይ ቪላ ለመግዛት ወይም ኢንቨስት ለማድረግ ካሰቡ ኢትዮጵያውያን አንባቢዎች መካከል ብዙዎቹ 'ኖሚኒ' በሚባል ዘዴ ስም እየተጠቀሙ ንብረት መያዝ የተለመደ አሰራር ነው ብለው ሰምተው ይሆናል። ይህ አስተሳሰብ ግን በ2026 ላይ በጣም አደገኛ እየሆነ መጥቷል። ጠቅላይ ሚኒስትር አኑቲን ቻርንቪራኩል በቀጥታ ትዕዛዝ ሰጥተዋል፡ በመላው ታይላንድ የሚገኙ የኖሚኒ የመሬት ባለቤትነት አወቃቀሮች እንዲመረመሩ።
ወደ ጉዳዩ ቀጥታ መልስ
የኖሚኒ ምርመራው በምስራቅ ኢኮኖሚ ኮሪዶር (EEC) ወደ ታይላንድ እየገባ ካለው የቻይና ካፒታል ማዕበል ተነስቶ ቢጀምርም፣ ወሰኑ ወደ ኤኮኖሚ ኮሪዶሩ ሶስት ግዛቶች ብቻ የተገደበ አይደለም። ፑኬት፣ ኮ ሳሙይ፣ ቺያንግ ማይ እና ውጭ ዜጎች ለዓመታት በታይ ኖሚኒዎች በኩል በጸጥታ መሬት የገዙባቸው ሁሉም ዋና ዋና የቱሪዝም አካባቢዎች አሁን ትኩረት ውስጥ ገብተዋል። ለውጭ ባለሀብቶች ይህ ችላ ሊባል የማይችል ግልጽ ምልክት ነው፤ ኖሚኒ አወቃቀር ለረጅም ጊዜ 'የተለመደ ግራጫ ቦታ' ተብሎ ሲታይ ኖሮ፣ አሁን ወደ በንቃት የሚከሰስ ጥሰት ምድብ እየተሸጋገረ ነው።
ምርመራው ምን ያህል ስፋት አለው?
- ወሰን፡ የኖሚኒ ባለቤትነት ምርመራዎች የታይላንድን ሁሉንም 77 ግዛቶች ይሸፍናሉ፤ ለEEC ወይም ለቱሪዝም አካባቢዎች ብቻ የተወሰነ አይደለም
- መነሻ ምክንያት፡ መንግስት ወደ ቾንቡሪ፣ ራዮንግ እና ቻቼንግሳኦ (የEEC ዞን) እየገባ ስላለው የቻይና ካፒታል ስጋት ውስጥ ገብቷል
- ህጉ፡ የመሬት ኮድ ህግ አንቀጽ 96 በታይላንድ የውጭ ዜጎች መሬት ባለቤትነትን ይከለክላል፤ ጥሰት እስከ 20,000 ባህት ቅጣትና የመሬቱን በግዳጅ መሸጥ ያስከትላል
- እውነተኛው አደጋ፡ በውጭ ንግድ ህግ አንቀጽ 36 መሰረት፣ የኖሚኒ አወቃቀር መጠቀም እስከ 3 ዓመት እስራት እና እስከ 1 ሚሊዮን ባህት ቅጣት ሊያስከትል ይችላል
- ኮንዶሚኒየሞች አይነካቸውም፡ ውጭ ዜጎች በኮንዶሚኒየም ህግ መሰረት በማንኛውም ኮንዶሚኒየም ፕሮጀክት እስከ 49% የሚደርሱ ክፍሎችን በህጋዊ መንገድ መያዝ ይችላሉ
- ምክራችን፡ ከታይ ግለሰቦች ጋር የተያያዙ ነባር የባለቤትነት አወቃቀሮችን ሁሉ ገምግመው ከ2026 መጨረሻ በፊት ህጋዊ ኦዲት ማጠናቀቅ
ለምን አሁን? የቁጥር እውነታዎች
EEC በ2018 በቾንቡሪ፣ ራዮንግ እና ቻቼንግሳኦ ላይ የተመሰረተ ልዩ ኢኮኖሚያዊ ዞን ነው። እንደ EECO መረጃ፣ በዞኑ ውስጥ የተመዘገበው ጠቅላላ ኢንቨስትመንት እስከ 2025 መጨረሻ ድረስ ከ1.9 ትሪሊዮን ባህት በላይ ደርሷል።
የታይላንድ የመሬት መምሪያ ከጠቅላይ ሚኒስትሩ ቀጥተኛ ትዕዛዝ ደርሶታል፤ በመላው ሀገር የንብረት ምዝገባ ሰነዶችን መርምሮ ማጠናቀቅ ይጠበቅበታል።
የተለመደው የኖሚኒ ዘዴ እንዲህ ይሰራል፡ አንድ ውጭ ዜጋ የመሬት ግዢውን በገንዘብ ይሸፍናል፣ ነገር ግን አንድ ታይ ዜጋ (ብዙ ጊዜ የቀድሞ ጓደኛ፣ ሹፌር ወይም ትውውቅ ያለው ሰው) እንደ ህጋዊ ባለቤት ተመዝግቦ ይቆያል። በወረቀት ላይ መሬቱ ሙሉ በሙሉ የታይ ዜጋ ንብረት ነው።
በ2024-2025 ውስጥ ቀድሞውኑ በፑኬት ውስጥ በግዳጅ የመሬት ሽያጭ ምሳሌዎች ነበሩ፤ የመሬት መምሪያው የባንክ ማስተላለፎችን በመከታተል የኖሚኒ ባለቤትነትን አረጋግጧል።
ውጭ ባለሀብቶች መሬቱን ራሱ ባይኖራቸውም፣ ህንፃዎችን በህጋዊ የተመዘገበ የረጅም ጊዜ ሊዝ ውል እስከ 30 ዓመት ድረስ (ከታደሳ አማራጭ ጋር) መያዝ ይችላሉ።
ከ49% በላይ የውጭ ዜጎች ድርሻ ያላቸው የታይ ኩባንያዎች እንደ ውጭ ተቋም ይመደባሉ እናም መሬት ማግኘት አይችሉም።
የገበያ ግምቶች እንደሚያሳዩት በፑኬት እና በፓታያ ውስጥ ካሉት ቪላዎች መካከል በ10 እስከ 15% የሚሆኑት በኖሚኒ አወቃቀር የተመሰረቱ ናቸው።
ይህ ቀድሞ ያልታየ ነገር ነው?
ትክክለኛ ግንዛቤ ማግኘት ጠቃሚ ነው። አኑቲን በኖሚኒ አወቃቀር ላይ ጦርነት ያወጁ የመጀመሪያ ጠቅላይ ሚኒስትር አይደሉም፤ ተመሳሳይ ዘመቻዎች በ2006፣ 2014 እና 2019 ተካሂደው ነበር። ነገር ግን 2026 መሠረታዊ ልዩነት አለው። ባለስልጣናት አሁን ወደ ዲጂታል የንብረት ምዝገባ ሰነዶች፣ የባንክ ግብይት መረጃ እና በፀረ-ገንዘብ ማጭበርበር ቢሮ (AMLO) በኩል የመስቀል-ማረጋገጫ ችሎታ ደርሰዋል። ከቴክኒካዊ አንፃር የኖሚኒ ዘዴን መለየት በእጅጉ ቀላል ሆኗል።
EEC ለባንኮክ የብሔራዊ ኩራት ምንጭ ነው፣ የታይ ኢኮኖሚ ፖሊሲ ባንዲራ ፕሮጀክት ነው፤ መንግስት ቁልፍ የመሬት ንብረቶች በተደበቀ የውጭ ቁጥጥር ስር እንዲወድቁ የመፍቀድ ፍላጎት የለውም። ነገር ግን የምርመራው ማዕበል ሁሉንም ዜግነቶች ያካትታል፣ ቻይናውያን ባለሀብቶችን ብቻ አይደለም።
ይህ ለእርስዎ ንብረት ምን ማለት ነው?
ቪላ ወይም የመሬት ቦታ በታይ ግለሰብ ስም ይዘው ካሉ፣ ቦታዎ ተጋላጭ ሆኗል ማለት ነው። የመሬት መምሪያው የገንዘብ ፍሰቶችን እየተነተነ ነው፡ ማን ለንብረቱ ከፈለ፣ ማን ጥገናውን ይሸፍናል፣ ማን በእውነት እዚያ ይኖራል። ንድፉ ወደ ኖሚኒ ባለቤትነት የሚያመለክት ከሆነ፣ ውጤቱ ከባድ ነው፡ በ180 ቀናት ውስጥ በግዳጅ መሸጥ፣ የገንዘብ ቅጣት፣ እና ሊደርስ የሚችል የወንጀል ክስ።
ደህንነቱ የተጠበቀ አማራጮች ምንድናቸው?
ህጋዊ አማራጮች አሉና በደንብ ይሰራሉ። ከመሬት መምሪያው ጋር የተመዘገበ 30 ዓመት ሊዝ የአጠቃቀም መብትዎን ይጠብቃል። በውጭ ዜጎች ኮታ ውስጥ ኮንዶሚኒየም መግዛት ሙሉ ፍሪሆልድ (freehold) ባለቤትነት ይሰጣል። እውነተኛ የንግድ እንቅስቃሴ እና እውነተኛ ታይ ባለድርሻዎች ባለው የታይ ኩባንያ በኩል ባለቤትነትን ማዋቀር ይፈቀዳል፣ ነገር ግን ፍጹም ህጋዊ አፈጻጸም ይጠይቃል።
ምንጭ፡ EECO (የምስራቅ ኢኮኖሚ ኮሪዶር ቢሮ)
ተደጋግመው የሚነሱ ጥያቄዎች
በታይላንድ ውስጥ የኖሚኒ የመሬት ባለቤትነት ማለት ምንድን ነው?
አንድ ውጭ ዜጋ የመሬት ግዢን በገንዘብ የሚደግፍበት ነገር ግን ታይ ዜጋ እንደ ህጋዊ ባለቤት የሚመዘገብበት አወቃቀር ነው። በታይ ህግ መሰረት ይህ ሁለቱንም የመሬት ኮድ ህግ እና የውጭ ንግድ ህግ ይጥሳል።
የኖሚኒ ባለቤትነት ቅጣት ምንድን ነው?
በውጭ ንግድ ህግ መሰረት እስከ 1 ሚሊዮን ባህት ቅጣትና እስከ 3 ዓመት እስራት። የመሬት መምሪያ ደግሞ ንብረቱ በ180 ቀናት ውስጥ በግዳጅ እንዲሸጥ ማዘዝ ይችላል።
እነዚህ ምርመራዎች የኮንዶሚኒየም ባለቤቶችን ይነካሉ?
አይ። ውጭ ዜጎች የፕሮጀክቱ የውጭ ባለቤትነት ኮታ (ከጠቅላላ ስፋት 49%) ካልታለፈ በስተቀር የኮንዶሚኒየም ክፍሎችን የመያዝ ህጋዊ መብት አላቸው። ይህ በኮንዶሚኒየም ህግ B.E. 2522 ይመራል።
የ2026 ማጽዳት ከቀድሞ ዘመቻዎች እንዴት ይለያል?
ባለስልጣናት አሁን ዲጂታል መሳሪያዎችን እየተጠቀሙ ነው፡ በAMLO በኩል የባንክ ግብይቶችን የመስቀል-ማረጋገጥ፣ የንብረት ምዝገባ ሰነዶችን መተንተን፣ እና የግብር መዝገቦችን መገምገም። ቀደምት ዘመቻዎች በአብዛኛው በእጅ በሚደረግ ኦዲት እና በጠቆማ መረጃ ላይ ይመሰረቱ ነበር።
አንድ ውጭ ዜጋ በታይላንድ መሬት በህጋዊ መንገድ መግዛት ይችላል?
ቀጥተኛ የመሬት ባለቤትነት የተከለከለ ነው፣ ጥቂት ልዩ ሁኔታዎች ብቻ አሉ (በBOI በኩል 40 ሚሊዮን ባህት ወይም ከዚያ በላይ ኢንቨስትመንት)። ህጋዊ አማራጮች የረጅም ጊዜ ሊዝ፣ በፍሪሆልድ ስር ኮንዶሚኒየም ግዢ፣ ወይም እውነተኛ የሚንቀሳቀስ የታይ ኩባንያ ባለቤትነትን ያካትታሉ።
ቪላዬ በታይ ኖሚኒ ስም ተመዝግቦ ከሆነ ምን ማድረግ አለብኝ?
ወዲያውኑ በታይ የመሬት ህግ ላይ ልዩ ችሎታ ያለው ፈቃድ ያለው ጠበቃ ያማክሩ። አማራጮች ወደ ሊዝ አወቃቀር መቀየር፣ ንብረቱን መሸጥ፣ ወይም ባለቤትነትን ሙሉ በሙሉ ህጋዊ በሆነ ማዕቀፍ ውስጥ እንደገና ማዋቀርን ያካትታሉ።
እነዚህ ምርመራዎች የተወሰነ ዜግነት ኢላማ ያደርጋሉ?
አይ። መነሻ ምክንያቱ ወደ EEC እየገባ ያለው የቻይና ካፒታል ቢሆንም፣ ምርመራዎቹ ዜግነት ሳይለዩ በመላው ሀገር ያሉ ሁሉንም የውጭ ዜጎች ባለቤትነት አወቃቀሮች ይሸፍናሉ።
በ2026 በEEC ውስጥ ንብረት መግዛት ደህንነቱ የተጠበቀ ነው?
አዎ፣ ህጋዊ የባለቤትነት አወቃቀሮች ጥቅም ላይ ከዋሉ። በፓታያ እና በስሪ ራቻ (በEEC ዞን ውስጥ) የሚገኙ ኮንዶሚኒየሞች ለውጭ ዜጎች በፍሪሆልድ መሰረት ይገኛሉ። መሬት ደግሞ በሊዝ ውል በኩል ብቻ ሊገኝ ይችላል።
በባለቤትነት አወቃቀሬ ላይ ህጋዊ ምክር የት ማግኘት እችላለሁ?
ከውጭ ደንበኞች ጋር ቀጥተኛ ልምድ ያላቸውና በታይ ህግ ማህበር የተመዘገቡ የህግ ድርጅቶች ጋር ይስሩ። ለእርስዎ የኖሚኒ ዘዴ ለማዘጋጀት የሚያቀርብ ማንኛውንም 'አማካሪ' ያስወግዱ።
ማጠቃለያ
ውጤት-አልባ የኖሚኒ ዘዴዎች ዘመን በታይላንድ እየተዘጋ ነው። የ2026 ዘመቻ በዲጂታል የማስፈጸሚያ መሳሪያዎችና በጠቅላይ ሚኒስትር ደረጃ ባለ ፖለቲካዊ ፍላጎት የተደገፈ ነው። ኦዲት ወደ እርስዎ ከመድረሱ በፊት አሁኑኑ የባለቤትነት አወቃቀርዎን ይገምግሙ።
በታይላንድ ኢንቨስት ለማድረግ ዝግጁ ነዎት? የንብረት በታይላንድ ባለሙያዎች ትክክለኛውን ንብረት እንዲያገኙ ይረዳዎታል።