ለምን ይህ ጉዳይ ለእርስዎ አሁን ይመለከታል?
በፉኬት ወይም በባንኮክ ንብረት ለመግዛት ላቀዱ ኢትዮጵያውያን ባለሀብቶች ይህ ዜና ችላ ሊባል የማይችል ማንቂያ ደወል ነው። 33 ከፍተኛ ዋጋ ያላቸው ቤቶች በድምሩ 1.27 ቢሊዮን ባህት (በግምት 35 ሚሊዮን ዶላር) የሚያወጡ፣ የውጭ ዜጎች ለመሬት ባለቤትነት ኖሚኒ (ወኪል) አወቃቀሮችን ተጠቅመዋል በሚል ጥርጣሬ በምርመራ ላይ ናቸው። ይህ ማለት ለዓመታት ብዙ የውጭ ባለሀብቶች ሲጠቀሙበት የነበረው 'ግራጫ ቦታ' ስልት አሁን በቀጥታ የመንግስት ክትትል ኢላማ ሆኗል ማለት ነው።
ኖሚኒ አወቃቀር እንዴት ይሰራል? አንድ የውጭ ዜጋ ታይላንድ ውስጥ ኩባንያ ያቋቁማል፣ ቤቱን ወይም መሬቱን በዚህ ኩባንያ ስም ያስመዘግባል፣ ነገር ግን የኩባንያውን ተቆጣጣሪ ድርሻ በስም ብቻ የያዙት ታይላንዳውያን ናቸው። እውነተኛው ተጠቃሚ ግን የውጭ ዜጋው ራሱ ነው። ይህ ስልት ለአስርተ ዓመታት እንደ 'የገበያ ልማድ' ሆኖ ኖሯል፣ ነገር ግን በ2026 ባለስልጣናት ከማስጠንቀቂያ ወደ ተግባራዊ እርምጃ ተሸጋግረዋል።
ምርመራው በትክክል ምንድን ነው?
በThe Nation Thailand ዘገባ መሰረት፣ 33 የቅንጦት ንብረቶች በ1.27 ቢሊዮን ባህት ዋጋ በባንኮክ የፓታናካርን እና የክሩንግቴፕ ክሪታ አካባቢዎች ላይ ትኩረት ያደረገ ምርመራ ውስጥ ናቸው። ምርመራው በተለይ ወደ ቤቶችና ቪላዎች ከመሬት ጋር ያተኮረ እንጂ ኮንዶሚኒየም ክፍሎችን አይመለከትም፣ ምክንያቱም ህጋዊ ግጭቱ የሚነሳው ከመሬት ባለቤትነት ብቻ ነው።
በምርመራ ስር ያሉ ንብረቶች አማካይ ዋጋ ወደ 38.5 ሚሊዮን ባህት (በግምት 1.07 ሚሊዮን ዶላር) ሲሆን፣ ይህም በቀጥታ ወደ ላይኛው ደረጃ ቪላ ገበያ ያመለክታል። ምርመራውን የሚመራው የመሬት ዲፓርትመንት (Department of Lands) ከልዩ ምርመራ ዲፓርትመንት (DSI) ጋር በመተባበር ነው።
በደቡብ ታይላንድ የተካሄደው ሰፊ ዘመቻ
በፉኬት፣ ፓንግንጋ እና ክራቢ ተመሳሳይ ግን ገለልተኛ የሆነ ሰፊ ዘመቻ ተካሂዷል። ይህ ዘመቻ 48 ተጠርጣሪዎችን በቁጥጥር ስር አውሎ 89 የመሬት ሴራዎችን የሚሸፍኑ ወደ 1.05 ቢሊዮን ባህት የሚያወጡ ንብረቶችን አስያዟል። ከ500 በላይ ባለስልጣናት፣ 40 የተፈቀዱ የእስር ማዘዣዎች እና 13 የተፈጸሙ የፍተሻ ማዘዣዎች ተካትተውበታል።
ከ48ቱ ተጠርጣሪዎች 27ቱ ታይላንዳውያን ሲሆኑ 21ዱ የውጭ ዜጎች ናቸው፣ ከእስራኤል፣ ፈረንሳይ፣ ፖላንድ፣ ስዊዘርላንድ፣ ዩናይትድ ኪንግደም፣ ኔዘርላንድስ፣ ራሺያ እና ደቡብ አፍሪካ የመጡ ናቸው ሲል Bangkok Post እና The Phuket News ዘግበዋል። ገበያ ጠቋሚዎች እንደሚያመለክቱት በፉኬት እስከ 70% የሚደርሱ በውጭ ዜጎች የተያዙ ቪላዎች በአንድም ሆነ በሌላ መልኩ በኖሚኒ አወቃቀር የተመሰረቱ ናቸው።
ህጋዊው መሰረት፡ ለምን ይህ ችግር ሆነ?
የታይላንድ ህግ (የመሬት ኮድ ክፍል 86) የውጭ ዜጎች ቀጥታ የመሬት ባለቤትነት እንዳይኖራቸው በጥብቅ ይከለክላል። በ2025 ታይላንድ የውጭ ባለቤትነት ላላቸው ታይ ኩባንያዎች ቁጥጥርን አጠናክራ ነበር፣ በDBD (የንግድ ልማት ዲፓርትመንት) ስርዓት በኩል የባለአክሲዮን ማረጋገጫ ምርመራዎችን ጨምራለች።
በFOREIGN BUSINESS ACT (1999) መሰረት፣ ኖሚኒ ስልት የተጠቀሙ ሰዎች እስከ 1 ሚሊዮን ባህት የገንዘብ ቅጣት እና/ወይም እስከ 3 ዓመት እስራት ሊጠብቃቸው ይችላል። የመሬት ኮድ በተጨማሪ ጥሰቱ ከተገኘ በኋላ በ180 ቀናት ውስጥ መሬቱ በግዳጅ እንዲሸጥ ይጠይቃል። ሽያጭ ካልተከናወነ ባለቤትነቱ ወደ መንግስት ይተላለፋል። ሌላ ማጠቃለያ መረጃ እንደሚያሳየው ቅጣቶች የንብረት መያዝ፣ እስከ 20,000 ባህት ገንዘብ ቅጣት፣ እና በFOREIGN BUSINESS ACT ስር የወንጀል ክስን ያካትታሉ።
በኖሚኒ የተገዙ ቪላዎችን ማጣት ይቻላል? አዎ። ጥሰቱ ከተረጋገጠ በኋላ ፍርድ ቤት ንብረቱ በስድስት ወር ውስጥ እንዲሸጥ ሊያዝ ይችላል። ገዢ ካልተገኘ ንብረቱ ይወረሳል። ቀደም ሲል በ2024 በኮህ ሳሙይ ብዙ ቪላዎች መያዛቸው ተመዝግቧል።
ህጋዊ አማራጮች፡ ምን ላይ ትኩረት ማድረግ አለብዎት?
መልካሙ ዜና ኮንዶሚኒየም ገበያ ከዚህ ማጽዳት ውጪ ሙሉ በሙሉ ነጻ መሆኑ ነው። የውጭ ዜጎች የፕሮጀክቱ 49% የውጭ ባለቤትነት ኮታ ውስጥ እስከሆነ ድረስ የኮንዶሚኒየም ክፍልን (freehold) ሙሉ በሙሉ በህጋዊ መንገድ መያዝ ይችላሉ። ይህ አሰራር በኮንዶሚኒየም ህግ (Condominium Act) ውስጥ በግልጽ ተቀምጧል እናም ከኖሚኒ አወቃቀሮች ጋር ምንም ግንኙነት የለውም።
መሬት ጋር ቤት ለመግዛት ካሰቡ ደግሞ በጣም የተለመደና አስተማማኝ አማራጭ 30 ዓመት የሊዝ ውል (leasehold) ነው፣ ከዚያም ለሁለት ተጨማሪ ጊዜያት እድሳት የማድረግ መብት ጋር። ራሱ ግንባታው በስምዎ ሊመዘገብ ይችላል። ሌላ አማራጭ ደግሞ እውነተኛ የንግድ ስራ ያለው፣ ኖሚኒ ያልሆነ ታይ ኩባንያ በኩል መግዛት ነው፣ ነገር ግን ይህ መንገድ ጠንካራ ህጋዊ ድጋፍ ይጠይቃል።
በየትኞቹ አካባቢዎች ተጠንቀቁ?
ፉኬት፣ ኮህ ሳሙይ፣ ፓታያ እና ሁዋ ሂን በውጭ ዜጎች ባለቤትነት ስር ያሉ የቅንጦት ቪላዎች ትልቁ ክምችት ያላቸው ናቸው፣ በዚህም ምክንያት የኖሚኒ አወቃቀሮች እና የክትትል ተግባራት ትልቁ ክምችት የሚገኝበት ቦታ ናቸው።
አሁንም በታይላንድ ንብረት መግዛት ጠቃሚ ነው?
በፍጹም አዎ፣ ትክክለኛው ህጋዊ አወቃቀር ካለ። የኮንዶሚኒየም ገበያ ሙሉ በሙሉ ክፍት ሆኖ ይቀጥላል፣ በባንኮክ ያለ የኪራይ ምርት (rental yield) በዓመት 5-7% ይደርሳል፣ በፉኬት የሚተዳደሩ ንብረቶች ደግሞ እስከ 8-10% ሊደርሱ ይችላሉ። ቁልፉ ጉዳይ ፍቃድ ካላቸው ጠበቆች ጋር መስራት እና ግራጫ ቦታ አወቃቀሮችን ማስወገድ ነው።
ይህ ጉዳይ ቀውስ ሳይሆን የገበያ መደበኛነት ማሳያ ነው። ታይላንድ ወደ ከፍተኛ ግልጽነት ቀስ በቀስ እየተጓዘች ናት፣ ስምምነታቸውን በህግ ማዕቀፍ ውስጥ የሚያዋቅሩ ባለሀብቶች ተጠቃሚ ይሆናሉ። ለ2026 ግልጽ ህግ፡ ህጋዊ ጤናማ የግብይት አወቃቀር ከዋጋው ይበልጥ ወሳኝ ነው። በህጋዊ አማካሪ ላይ መቆጠብ ጠቅላላውን ኢንቨስትመንትዎን ሊያሳጣዎት ይችላል። ንብረት በታይላንድ ቡድናችን ትክክለኛውን ህጋዊ አወቃቀር በመምረጥ ሂደት ውስጥ ሊረዳዎት ዝግጁ ነው።
ምንጭ፡ The Nation Thailand