አንድ የፉኬት ቤት ገዢ በምዝገባ መስኮት ላይ ቀላል ጥያቄ ሲጠየቅ አስቡት፡ 'የታይ ባለአክሲዮኑ ገንዘብ ከየት መጣ? ስራው ምንድን ነው? ድርሻውን በጥሬ ገንዘብ የከፈለው ለምንድን ነው?' ይህ ጥያቄ ከዚህ በፊት እምብዛም አይጠየቅም ነበር። ከግንቦት 2026 ጀምሮ ግን በቻንቡሪ እና በፉኬት ውስጥ የተለመደ ሆኗል።
የታይላንድ የመሬት ክፍል (Department of Lands) ሦስት 'እጅግ አስቸኳይ' ሰርኩላሮችን ለሁሉም ክፍለ ሀገር የመሬት ቢሮዎች በዚያ ወር ልኳል። ህጉ ራሱ አልተቀየረም። የውጭ ዜጎች አሁንም በታይላንድ መሬት በቀጥታ ሊኖራቸው አይችልም፣ እና ታይ-አብላጫ ኩባንያ አሁንም በህግ ደረጅ መሬት ሊይዝ ይችላል። የተቀየረው ማረጋገጫው ነው፡ ቢሮዎቹ አሁን ከቢዝነስ ልማት ክፍል (DBD) የመረጃ ቋት ጋር ማነጻጻር፣ የፋይናንስ ማስረጃ መጠየቅ እና የቦታ ጉብኝት ማድረግ ግዴታ አለባቸው።
በ2026 ትክክለኛ ለውጥ ምንድን ነው?
በግንቦት 2026 የመሬት ክፍል ለሁሉም ክፍለ ሀገር ቢሮዎች ሦስት 'እጅግ አስቸኳይ' ሰርኩላሮችን ልኳል፣ በዚህም የውጭ ዜጎች ተሳትፎን ለመፍተሽ አንድ የተዋሃደ ስርዓት ተፈጠረ። ሰርኩላሮቹ ቀደም ሲል የተሰጡ መመሪያዎችን ወደ አስገዳጅ የማረጋገጫ እና የሪፖርት ስርዓት ያጠናከሩ ናቸው። ልዩነቱ ንግግር ላይ አይደለም፣ በመሠረተ ልማት ላይ ነው፡ ቢሮዎች የባለአክሲዮን መዝገብን ከDBD የኩባንያ ፋይል ጋር ማነጻጻር፣ የተመዘገበውን ካፒታል በእውነት የከፈለው ማንን መሆኑን መመልከት፣ እና የታይ ዳይሬክተር በእውነት በንብረቱ ላይ ይኖር እንደሆነ ለማረጋገጥ ሰው ልከው ማየት ይችላሉ።
ይህ ሂደት ከ2006 ጀምሮ ተጀምሮ ነበር፣ የውስጥ ጉዳይ ሚኒስቴር ትንሽ ገቢ ያላቸውን ታይ ባለአክሲዮኖች እና ከመሬት ግዢ በፊት ወዲያውኑ የተመሠረቱ ኩባንያዎችን በቅርበት እንዲመለከቱ ባዘዘበት ጊዜ። ችግሩ ግን መመሪያዎቹ ቢኖሩም ማረጋገጥ የሚያስችል መሣሪያ አልነበረም ። አንድ ክፍለ ሀገር ቢሮ የሚያየው የፎርም ፋይል ብቻ ነበር፣ የተገናኘ የመረጃ ቋት አልነበረውም። ይህ ነው በ2026 እውነተኛ ለውጥ ያመጣው።
በምን መጠን ላይ ተጨማሪ ማጣራት ይካሄዳል?
ጥልቅ ማጣራት የሚነሳበት ገደብ ግልጽ ነው፡ 2 ሚሊዮን ባህት ወይም ከዚያ በላይ የሆነ የጥሬ ገንዘብ ክፍያ፣ ወይም ከ5 ሚሊዮን ባህት በላይ የተመዘነ ንብረት። ከዚህ ገደብ በላይ ከሆነ ቢሮው በግብይቱ ውስጥ ያሉትን ሁሉንም ወገኖች የገንዘብ ምንጭ፣ ገቢ እና ስራ ይመረምራል።
በውጭ ካፒታል፣ ባለአክሲዮንነት ወይም ቁጥጥር ውስጥ የተወሰነ ገደብ ያለፉ ኩባንያዎች ከፍተኛ ተጋላጭ ተብለው ይመዘገባሉ እና የባለአክሲዮን መዝገብ፣ የDBD ማመልከቻዎች፣ የፋይናንስ ሰነዶች፣ ኮንትራቶች እና የቦታ ምርመራን ጨምሮ ጥልቅ ግምገማ ይደረግላቸዋል። ትኩረት የሚስበው ግን መሬት ክፍል 'ከፍተኛ ተጋላጭ' የሚለው ምልክት የፍተሻ መሣሪያ ብቻ ነው፣ የስህተት ማረጋገጫ አይደለም ብሎ በግልጽ ማስታወቁ ነው። በዝርዝሩ ላይ የተመዘገበ ኩባንያ ወዲያውኑ ጥፋተኛ ተብሎ አይታሰብም።
ይህ ደንብ አሮጌ ግብይቶችንም ይመለከታል?
አዎ - እና ይህ ብዙ ባለ ንብረቶችን የሚያስደንቅ እውነት ነው። ደንቦቹ አዲስ ግብይቶችን ብቻ ሳይሆን ከአምስት ወይም ከአስር ዓመት በፊት መሬት የገዙ ኩባንያዎችንም ጨምሮ ያሉ ነባር የባለቤትነት አወቃቀሮችን ይመለከታሉ። በፉኬት፣ ሳምዊ፣ ኮ ፓንጋን እና ክራቢ ውስጥ ያሉ በሺዎች የሚቆጠሩ ኩባንያዎች አስቀድሞ በምርመራ ላይ ናቸው፣ ክላሲካሉ 51% የታይ ባለአክሲዮንነት አወቃቀር ሙሉ የውጭ አስተዳደር እና ፋይናንስ የሚደብቅበት። ለንብረት ተያያዥ የተወሰኑ አካላት እንደገና ለገንዘብ ማጭበርበር ስጋት እየተመረመሩ ናቸው።
በኢንዱስትሪ ዘገባ መሠረት፣ ከውጭ ተሳትፎ ጋር ያሉ ከ46,000 በላይ ኩባንያዎች ቀድሞ በ2026 ዓመቱ ውስጥ በፍርድ ስር ናቸው፣ ኖሚኒ አወቃቀር ተጠርጥሮባቸው። ይህ ቁጥር ትንሽ ችግር ብቻ አይደለም ማለት ነው።
ኖሚኒ ባለአክሲዮን መሆን ምን ያስከፍላል?
ኖሚኒ ባለቤትነት በውጭ ንግድ ህግ (Foreign Business Act) መሠረት አሁንም የወንጀል ጉዳይ ነው፣ ከ100,000 እስከ 1,000,000 ባህት የገንዘብ ቅጣት እና እስከ ሦስት ዓመት እስራት ያስከፍላል፣ ለውጭ ገዢውም ለታይ ዜጋውም ራሱን እንደ ፍትሃዊ ባለአክሲዮን ላቀረበው ሰው ጭምር። ስለዚህ ፊት ለፊት ባለአክሲዮን ለመሆን ፈቃደኛ ሰው ማግኘት ከዚህ በኃላ የበለጠ ወጪ ያስከፍላል።
የመሬት ኮድ ህግ ባለስልጣኖች ህገወጥ በሆነ መንገድ የተያዘውን መሬት በተወሰነ ጊዜ ውስጥ እንዲወገድ እንዲያዙ እና ትዕዛዙ ካልተከበረ ግዴታ ሽያጭ እንዲፈጠር ያስችላቸዋል። ገበያው ግን ትልቅ ወረርሽኝ የሚያሳይ የመሬት መውረስ አላየም፣ እናም አሁን ላይ እንደዚያ የሚሆን አይመስለኝም - ለውጭ ገዢዎች ትልቅ ድርሻ ላለው ለሪዞርት ክፍለ ሀገሮች ኢኮነሚ ፖለቲካዊ ወጪው በጣም ከፍ ያለ ነው። ይበልጥ ገሃዳዊ ውጤት ግን ጸጥ ያለ እና አስቸጋሪ ነው፡ ከፍተኛ ተጋላጭ አወቃቀር ግምገማ ውስጥ ለወራት ሲንከረፈፍ፣ ሽያጩ ተስተጓጎለ የሚል ሲሆን፣ ገዢው ሲሸሽ የቅናሽ መጠኑ እየሰፋ ይሄዳል።
ኩባንያ፣ ኪራይ ወይም ኮንዶ ልጠቀም?
በእኔ አመለካካት፣ አሁን በታይ ኩባንያ እና በተመዘገበ የረዥም ጊዜ ኪራይ (leasehold) መካከል የምትመርጡ ከሆነ ለቤትና መሬት ኪራዩን ውሰዱ። 30 ዓመት ኪራይ፣ በቻኖቴ ርዕስ ጀርባ በመሬት ቢሮ የተመዘገበ፣ ደካማ መብት ቢሆነውም በምርመራ ውስጥ አይፈርስም እና ወደ ወንጀል ጉዳይ ተከሳሽ አይለውጣችሁም። ለውጭ ዜጎች ብቸኛው ሙሉ ፍትሃዊ ባለቤትነት ቅርፅ በ49% የውጭ ባለቤትነት ኮታ ውስጥ ያለ የኮንዶሚኒየም ክፍል ነው፣ እናም አሁንም በጠረጴዛው ላይ በጣም አሰልቺ ግን በጣም አስተማማኝ አማራጭ ነው።
ይህ ግን የኩባንያ አወቃቀርን ሙሉ በሙሉ መተካካት ማለት አይደለም። እውነተኛ ስራ ያለው፣ ትክክለኛ ታይ ሸርክዎች ያለው፣ በትክክል የተከፈለ ካፒታል ያለው እና በርካታ ዓመታት ንጹህ ፋይል ያለው ኩባንያ ግምገማውን ያሳልፋል። ችግሩ ግን እንዲህ ያለ ኩባንያ ትክክለኛ ገንዘብ ያስፈልገዋል እና ከጀርባው እውነተኛ ንግድ ያስፈልጋል፣ ባዶ ቅርፊት አይደለም።
በሌላ በኩል፣ ለ5-6 ሚሊዮን ባህት በጀት ለተጠናቀቀ ኮንዶሚኒየም ክፍል ምንም ኩባንያ፣ ኖሚኒ ወይም በተመዘነ ንብረት ላይ የተመሠረተ የገንዘብ ምንጭ ገደብ ስለማይነካ ምንም የሚደራጅ ነገር የለም። ይህ ግልጽ ልዩ ጉዳይ ነው።
በህጋዊ መንገድ የፉኬት ንብረት እንዴት ይግዙ?
ይህ ዓመት ግብይት ለሚያደርግ ሁሉ አንድ ተግባራዊ ማስታወሻ፡ በመሬት ቢሮ የባለቤትነት ማስተላለፍ በራስ መገኘት ወይም በጥብቅ ታይ ህጋዊ ቅርፅ በተዘጋጀ የውክልና ፍቃድ ያስፈልጋል፣ ቢሮዎችም በራስ መገኘት ላይ በጣም ጠንካራ ሆነዋል። ለተራ፣ ግምት እና የባንክ ማዘዣ ሁለት ወይም ሦስት የስራ ቀናት ማካተት ተጠንቀቁ።
በኩባንያ ስም የተያዘ ቤት ወይም መሬት ካላችሁ፣ ይህ ሳምንት ትንሽ ጊዜ የሚወስድ ተግባራዊ እርምጃ ተመክራል፡ DBD የኩባንያ ፋይል ጠይቁ እና መሬት ቢሮው የሚያየውን በትክክል ተመልከቱ። ወጪው በጣም ትንሽ ነው፣ አንድ ቀን ብቻ ይወስዳል፣ እናም ስለ አወቃቀር ማስተካክል ውሳኔ ከመሸጫ ጊዜ በጣም ቀድሞ መደረግ አለበት።
ምንጭ: Restate.ru