ወደ ታይላንድ ንብረት ለመግዛት እያሰቡ ያሉ ኢትዮጵያውያን እና ኤርትራውያን ባለሀብቶች፣ አሁን የሚያዩት የገበያ ምስል ከወደዱት የተለየ ሊሆን ይችላል። በ2026 የታይላንድ ኮንዶ ሽያጭ ታሪካዊ ዝቅተኛ ደረጅ ላይ እየደረሰ ነው፣ ይህም እንደ Bangkok Post ትንበያ እና የተለያዩ ተንታኞች ግምት ነው። ይህ ግን ገበያው ሙሉ በሙሉ ወደቀ ማለት አይደለም፣ ይልቁንም ትክክለኛ ቦታ እና ገንቢ ካልመረጡ ኪሳራ ሊያስከትል የሚችል ወቅት ማለት ነው።
ገበያው ለምን አሁን እየተንገዳገደ ነው?
ችግሩ ላለፉት ሁለት ዓመታት እየገነባ የቆየ ነው፣ አዲስ ቁጥሮች ደግሞ ነገሩ እየጠነከረ መሆኑን ያሳያሉ። ከመጠን ያለፈ አቅርቦት ዋጋን እየጫነው ነው፣ የገዢዎች ፍላጎትም በአብዛኛዎቹ ክፍሎች ደካማ ሆኖ ቀጥሏል። ይህ ሁሉ የ2018-2022 የግንባታ እድገት ውጤት ነው፣ በዚያን ጊዜ ገንቢዎች በደርዘኖች የሚቆጠሩ ፕሮጀክቶችን በአንድ ጊዜ ጀምረው ነበር፣ በዋናነት ደግሞ ቻይናውያን ገዢዎችን ተኮርተው። ያ የገንዘብ ፍሰት ከወረርሽኝ በኋላ ወደቀ እና ገና ሙሉ በሙሉ አልተመለሰም፣ በዚህም ትልቅ ያልተሸጠ ክምችት ትቷል።
ቁጥሮቹ ምን ይላሉ?
- የውጭ ዜጎች የኮንዶ ግዢ በ2026 በ20% ይቀንሳል ተብሎ ይተነበያል፣ ይህም ባለፉት አምስት ዓመታት ውስጥ የመጀመሪያው ዓመታዊ ውድቀት ነው (K-Research)
- በ2026 የመጀመሪያ ሩብ ዓመት (Q1)፣ የውጭ ዜጎች ንብረት ማስተላለፍ በሁሉም መለኪያዎች ወርዷል፡ 3,241 ክፍሎች (በ17.3% ቀንሶ)፣ የማስተላለፍ ዋጋ 13.464 ቢሊዮን ባህት (በ17.9% ቀንሶ)፣ እና ጠቅላላ ስፋት 141,644 ካሬ ሜትር (ከዓመት ወደ ዓመት በ13.8% ቀንሶ)
- ቻይናውያን ገዢዎች ትልቁን ውድቀት አስመዝገበዋል፣ በክፍሎች ብዛት በ38.8% እና በዋጋ በ42.9% ቀንሶ፣ ይህም በአገር ውስጥ ኢኮኖሚያዊ ጫና እና የገንዘብ እጥረት ምክንያት ነው
- ከሌሎች ብሔሮች ፍላጎት እየጨመረ ነው፡ ሩሲያ በ33% ጨምሯል፣ ህንድ በ40% ጨምሯል (63 ክፍሎች፣ 353 ሚሊዮን ባህት ዋጋ፣ በ23.9% ጭማሪ)፣ አውስትራሊያ በ36.1% ጨምሯል
- ፉከት ከባንኮክ በተሻለ ሁኔታ ላይ ትገኛለች፣ ይህም በቱሪዝም የተመሠረተ ኪራይ ፍላጎት እና በተለምዷ የተያዙ (branded) መኖሪያዎች ላይ ያለው ቀጣይ ፍላጎት ይደግፈዋል
በባንኮክ ምን ደረሰ?
Bangkok Post በ2026 የታይላንድ ኮንዶ ሽያጭ ታሪካዊ ዝቅተኛ ዓመት እንደሚሆን ተንብዮ ነበር። በባንኮክ ያልተሸጠ ክምችት ከ50,000 ክፍሎች በላይ እንደሚገመት ይታወቃል፣ ይህም ባለፉት አስር ዓመታት ውስጥ ከከፍተኛዎቹ ደረጅዎች አንዱ ነው። እንደ K-Research መረጃ (በ Bangkok Post የተጠቀሰ)፣ በ2026 Q1 የባንኮክ አካባቢ ንብረት ማስተላለፍ በ35% ቀንሷል፣ ትልቁ ውድቀትም ከቻይናውያን እና ከምያንማር ገዢዎች ፍላጎት ማነስ ጋር ተያይዟል።
በመካከለኛው ባንኮክ (ሱኩምዊት፣ ሲሎም፣ ሳቶርን) አማካይ የኮንዶ ዋጋ በካሬ ሜትር ከ120,000 እስከ 200,000 ባህት ይደርሳል፣ ገንቢዎች ግን በቅድመ-ግዢ (booking) ደረጃ ላይ ትልቅ ቅናሽ እያቀረቡ ናቸው።
ፉከት ደግሞ ለምን ተለየች?
እንደ Knight Frank Thailand ትንበያ፣ የፉከት የቅንጦት መኖሪያ ገበያ፣ በተለይ በምዕራብ ዳርቻ አካባቢዎች እንደ Bang Tao, Layan, Kamala እና Cherng Talay፣ በ2026 ጠንካራ ሆኖ ይቀጥላል ተብሎ ይጠበቃል። ቪላዎች ከኮንዶዎች የበለጠ ውጤት እያሳዩ ናቸው፣ ይህም ባለሀብት ገዢዎች የአኗኗር ዘይቤን እና ውስን አገልግሎቶችን (integrated amenities) ስለሚያስቀደሙ ነው።
ፉከት ለብቻዋ ልዩ ትኩረት ትፍልጋለች። ደሴቲቱ በተለያዩ ሁኔታዎች ትሠራለች፡ በ Airbnb እና Booking በኩል ወቅታዊ ኪራይ (seasonal rental) በሙያዊ አስተዳደር ከተያዘ 6-8% ዓመታዊ ትርፍ (yield) ማምጣት ይችላል። ውድድር በክፍሎች መካከል እየጨመረ ነው፣ የከተማ አስተዳደር ባለሥልጣናትም የአጭር ጊዜ ኪራይ ደንብን እያጠበቁ ናቸው።
የውጭ ዜጎች ኮንዶ ባለቤትነት ገደብ
የውጭ ዜጎች ባለቤትነት በአንድ ኮንዶሚኒየም ግንባታ ውስጥ ከ49% ነፃ (freehold) ስፋት እንዳይበልጥ በታይላንድ ህግ ተገድቧል፣ ይህም ለውጭ ዜጎች የሚቀርበውን ኮታ ይወስናል። ለፉከት ኮንዶ ገዢዎች የረዥም ጊዜ ቆይታ ቪዛ ይገኛል፡ ለ1 ዓመት የሚታደስ ቪዛ ከታይ ገንቢ ቢያንስ 3 ሚሊዮን ባህት ዋጋ ያለው ኮንዶ ግዢ ወይም ተመጣጣኝ የኪራይ ስምምነት ይጠይቃል።
ባለሀብት ምን መከታተል አለበት?
የገበያ ልምድ ያላቸው ተሳታፎች ጥቂት ልዩ ምልክቶችን ይከታተላሉ። የመጀመሪያው አዲስ የግንባታ ፍቃድ ብዛት ነው፡ ገንቢዎች አዳዲስ ፕሮጀክቶችን ካላቀዱ፣ ገበያው ያለውን ትርፍ አቅርቦት መምጠጥ ይጀምራል። የታይ ኢንዱስትሪ ማህበራት እንደሚገልጹት፣ በ2026 የመጀመሪያ ግማሽ ዓመት በባንኮክ አዳዲስ ፕሮጀክት ጅምሮች ቀንሰዋል። ሁለተኛው ምልክት የኪራይ ዋጋ ተመልካችነት ነው። ኪራይ ዋጋ ካልቀነሰ፣ የካፒታል ዋጋ ባይነሳም ኮንዶ አሁንም ገቢ ያመጣል።
ንብረት ለማየት ጉዞ እያቀዱ ከሆነ፣ ማረፍ የሚያድጋችሁትን ቦታ ቀድሞ መያዝ ይመከራል፣ በተለይ ከኖቬምበር እስከ መጋቢት ባለው ከፍተኛ ወቅት (high season)።
ብዙ ጊዜ የሚጠየቁ ጥያቄዎች
በ2026 ኮንዶ በታይላንድ መግዛት ተገቢ ነው?
ይህ በእቅድዎ ላይ የተመሠረተ ነው። ከ7-10 ዓመት የረዥም ጊዜ አድገት ላላቸው ባለሀብቶች፣ አሁን ያለው ውድቀት ጥሩ የመግቢያ ነጥብ ሊሆን ይችላል። ለአጭር ጊዜ ግምታዊ ሽያጭ ግን ጊዜው ተስማሚ አይደለም፣ ገበያው አሁንም እየወደቀ ስለሆነ ፈጣን እና ትርፋማ መውጫ ብዙም አይታሰብም።
በባንኮክ የትኞቹ ወረዳዎች ከዚህ ውድቀት በአነስተኛ ደረጅ ተጎድተዋል?
በ BTS እና MRT መስመሮች አጠገብ ያሉ የመሪ ቦታዎች፣ ሱኩምዊት (Asok, Phrom Phong, Thong Lo ጣቢያዎች)፣ ሲሎም እና ሳቶርን ጨምሮ፣ ከውጭ ነዋሪ (expat) የኪራይ ፍላጎት የተነሳ ከሌሎች ወደ ውጭ ካሉ አካባቢዎች የበለጠ ጽናት አሳይተዋል።
ኮንዶ ሽያጭ አሁን ለምን እያንኮታኮተ ነው?
ሦስት ዋና ምክንያቶች አሉ፡ ከግንባታ እድገት በኋላ የመጣ ትርፍ አቅርቦት፣ ለታይ ገዢዎች የተጠናከረ የብድር ሁኔታ፣ እና በቻይናውያን ኢንቬስትመንት ፍሰት ላይ ከፍተኛ ውድቀት (ብቻ በ2026 Q1 ውስጥ በክፍሎች ብዛት 38.8% ቀንሶ)። እነዚህ ጫናዎች እርስ በርስ ተደራርበዋል።
ውጭ ዜጋ በታይላንድ ኮንዶ እንዴት ይገዛል?
የውጭ ዜጎች በአንድ ግንባታ ውስጥ ያለው የውጭ ባለቤትነት 49% ካልበለጠ በነፃ ባለቤትነት (freehold) ኮንዶ መያዝ ይችላሉ። ገንዘቡ ከውጭ አገር በታይ ባህት (baht) መተላለፍ አለበት። የማስተላለፍ ሂደት ለተጠናቀቀ ክፍል በተለምዶ 30-60 ቀናት ይወስዳል።
ለውጭ ዜጋ ኮንዶ ባለቤት ምን ግብር ይተከላል?
ዋና ወጪዎች የማስተላለፍ ምዝገባ ክፍያ 2% ከግምት ዋጋ (በተለምዶ በገዢና ሻጭ መካከል ይከፈላል)፣ 0.5% ማህተም ግብር (stamp duty)፣ እና ንብረቱ በባለቤትነት ውስጥ ባሉ የመጀመሪያ አምስት ዓመታት ውስጥ ከተሸጠ 3.3% ልዩ የንግድ ግብር (specific business tax) ናቸው።
በ2026 ባንኮክ ወይስ ፉከት የተሻለ ግዢ ናት?
ባንኮክ ለተረጋጋ የረዥም ጊዜ ኪራይ ተስማሚ ናት፣ ትርፍ (yield) በ4-5% አካባቢ። ፉከት ደግሞ 6-8% ወቅታዊ ኪራይ ትርፍ አቅም ትሰጣለች፣ ነገር ግን ንቁ አስተዳደር ትፍልጋለች እና በዝቅተኛ ወቅት (low season) ክፍት የመሆን ስጋት ትወርራለች።
ገዢዎች ከታይ ገንቢዎች ጋር መደራደር ይችላሉ?
አዎ። በአሁኑ ገበያ ሁኔታ ውስጥ ገንቢዎች ቅናሽ፣ ነፃ የቤት እቅፍ (furniture packages)፣ ወለድ-አልባ የክፍያ ዕቅዶች እና ሌሎች ማበረታቻዎችን እያቀረቡ ናቸው። ትክክለኛ ቅናሽ ከዝርዝር ዋጋ 10-20% ሊደርስ ይችላል፣ በተለይ ባልተሸጡ ክፍሎች ላይ በተጠናቀቁ ፕሮጀክቶች ላይ።
ሙሉ የገበያ ውድቀት (crash) ይመጣል?
ብዙም አይሆንም። የታይላንድ ገበያ በታሪክ ቀስ በቀስ ይታደሳል፣ ዓመታዊ የዋጋ ውድቀት በ5-10% ክልል ውስጥ ነው፣ ድንገተኛ ውድቀት ግን አልታየም። ገንቢዎች የዝርዝር ዋጋቸውን በመደበኛነት ከመቀነስ ይልቅ ቅናሽ እና ጉርሻ ማቅረብ ይመርጣሉ።
የኮንዶ ገበያ መልሶ የሚነሳው መቼ ነው?
አብዛኛዎቹ ተንታኞች ማገገም ከ2027 ሁለተኛ ግማሽ ዓመት ቀደም ብሎ አይጠበቅም ብለው ይተነብያሉ፣ ይህም አዳዲስ ፕሮጀክት ጅምሮች ከቀነሱ እና የውጭ ፍላጎት ካገገመ ነው። ሙሉ ማገገም ደግሞ ተጨማሪ 2-3 ዓመት ሊወስድ ይችላል።
መደምደሚያ
የታይላንድ ኮንዶ ገበያ ውድቀት አደጋ ወይም ቀብር አይደለም፣ ይልቁንም የገበያ ዑደት ውስጥ ያለ አንድ ደረጅ ብቻ ነው። ግልጽ አስተሳሰብ እና ትክክለኛ የጊዜ ገደብ ላላቸው ባለሀብቶች፣ አሁን ያለው ሁኔታ እውነተኛ የዕድል መስኮት ይከፍታል። ዋናው መርህ ግን አሁንም ተመሳሳይ ነው፡ የተረጋገጠ ቦታ ይምረጡ፣ ከታመኑ ገንቢዎች ጋር ይሥሩ፣ እናም ትክክለኛ የኪራይ ትርፍ (rental yield) ሁልጊዜ ያስሉ ብቻ ካፒታል መጨመር ላይ ብቻ አይወራርዱ። ንብረት በታይላንድ ቡድናችን ይህንን ገበያ በቅርበት ይከታተላል፣ ትክክለኛውን ውሳኔ ለመወሰን ከፈለጋችሁ ልንደግፋችሁ እንችላለን።
ምንጭ: Bangkok Post