በፉክቶ የመሬት ማስመዝገቢያ ቢሮ ጠረጴዛ ላይ ተቀምጦ ቪላ በታይ ኩባንያ ስም ለማስመዝገብ የደረሰ ገዢ አሁን አዲስ ጥያቄ ይሰማዋል፦ ሦስቱ ታይ ባለአክሲዮኖች ገንዘቡን ከየት አገኙት? የገቢ ማስረጃ አላቸው? ለምንድን ነው ሦስቱም በተለያየ ግዛት የሚኖሩት? ከጥቂት ዓመታት በፊት እነዚህ ወረቀቶች ሁለተኛ ዕይታ ሳይሰጣቸው ተቀባይነት ያገኙ ነበር። አሁን ግን ከDepartment of Business Development የመረጃ ቋት ጋር በቀጥታ ይነፃፀራሉ።
ቀጥተኛው መልስ ይህ ነው፦ በ2026 የውጭ ዜጋ የንብረት ባለቤትነት ሕግ በታይላንድ አልላላም። የተለወጠው ነገር መንግስት ከዚህ በፊት በሕግ የነበሩትን ደንቦች ማስፈጸም መጀመሩ ብቻ ነው። ለግለሰብ የውጭ ዜጋ ገዢ ብቸኛው ቀጥተኛና ሕጋዊ መንገድ በህንፃው አጠቃላይ ወስፍ ስፋት 49% የውጭ ኮታ ውስጥ የኮንዶሚኒየም ዩኒት freehold ባለቤትነት ብቻ ነው። ከዚያ ውጭ ያለው ሁሉ ልዩ ፈቃድ ወይም ኪራይ (ባለቤትነት አይደለም) መሆኑን ግልፅ አድርጎ መቀበል ይጠይቃል።
የ49% ኮንዶሚኒየም ኮታ በትክክል ምንድን ነው?
ኮታው የሚሰላው በዩኒት ብዛት ሳይሆን በህንፃው ውስጥ ባሉ ሁሉም ዩኒቶች ጠቅላላ ወስፍ ስፋት 49% ነው። ግብይቱ በመሬት ማስመዝገቢያ ቢሮ ከመመዝገቡ በፊት፣ ከኮንዶሚኒየሙ ጁሪስቲክ ፐርሰን (የህንፃ አስተዳደር) የተረጋገጠ ሰርተፍኬት ማቅረብ ግድ ነው። በራዋይ እና ባንግ ታኦ አካባቢ ተወዳጅ ፕሮጀክቶች ውስጥ ኮታው ሙሉ በሙሉ ሊሞላ ይችላል፣ ሻጩ የፈለገውን ቢያስረግጥም። ውል ከመፈረም በፊት ይህንን በአካል ማረጋገጥ ይመከራል፣ የመሬት ቢሮ የስራ ቀናት ላይ ብቻ ስለሚሰራ ትንሽ ተጨማሪ ጊዜ ወደ ጉብኝት ጉዞ ማካተት ጠቃሚ ነው።
ለምን ቀጥታ የመሬት ባለቤትነት ለውጭ ዜጋ አይፈቀድም?
በላንድ ኮድ ሥር የውጭ ዜጋ በራሱ ስም መሬት ባለቤት መሆን በአጠቃላይ አይፈቀድም። ጠባብ ልዩ ሁኔታዎች አሉ፦ የተወሰኑ የውርስ ጉዳዮች እና Section 96 bis፣ እስከ 1 ራይ ለመኖሪያ አገልግሎት ከ40 ሚሊዮን THB ጀምሮ ኢንቨስትመንት እና ከ Ministry of Interior ማፅደቅ የሚጠይቅ ድንጋጌ። በተግባር ግን እስከ አሁን በጣም ጥቂት ፈቃዶች ተሰጥተዋል።
የታይ ኩባንያ ማዘዋወሪያ ስልት ለምን ወደቀ?
ለብዙ አስርት ዓመታት፣ 51% ታይ ባለአክሲዮኖች ያለው ታይ ኩባንያ ቪላ ከመሬቱ ጋር 'ለመግዛት' መደበኛ መንገድ ነበር። በወረቀት ላይ ኩባንያው ታይ ስለሆነ መሬት ሊይዝ ይችላል፣ ችግር የለም። በተግባር ግን ታይ ባለአክሲዮኖቹ አንድ ባህት እንኳ አላዋጡም፣ በአስተዳደሩ ውስጥ ተሳትፎ አልነበራቸውም፣ ባዶ የአክሲዮን ማስተላለፍ ቅጾችን ብቻ ፈረሙ። ይህ በትክክል ተመልካቾች ዛሬ ማስተዋል የተማሩበት ልዩነት ነው - በወረቀት ላይ ያለው ቅርፅ እና በምድር ላይ ያለው ትክክለኛ ይዞታ መካከል ያለው ልዩነት።
የመሬት ቢሮ 2 ሚሊዮን THB የተመዘገበ ካፒታል ያለው ኩባንያ 25 ሚሊዮን THB ተከፍሎ የተገዛ ቦታ ሲያገኝ፣ እና Department of Business Development ታይ ባለአክሲዮኖቹ የገቢ ማስረጃ ፈጽሞ ያላቀረቡ እና በሌላ ሃያ ኩባንያዎች ውስጥ ተመዝግበው መገኘታቸውን ሲያሳይ፣ ተጨማሪ ጥያቄ አያስፈልግም። ከ2025 ጀምሮ ይህ ትብብር ተጠናከረ፣ ሁለቱ ተቋማት ውሂብ ይለዋወጣሉ። DBD Order No. 1/2026 ደግሞ ከ46,000 በላይ የውጭ ተሳትፎ ያላቸውን ኩባንያዎች ከኤፕሪል 2026 ጀምሮ ወደ ትልቅ ማጣራት ላከ፣ ከበፊቱ በበለጠ ቅጣት እና ማጭበርበር ተብለው ለተገኙ አካላት የግድ መፍረስ ስጋት ጋር።
ናሚኒ ባለቤትነት በ Foreign Business Act ሥር የወንጀል ድርጊት ነው፣ ቅጣቱ 100,000 እስከ 1,000,000 THB እና እስከ ሦስት ዓመት እስራት ነው፣ ተጠያቂነቱ ደግሞ የታይ ናሚኒ ባለአክሲዮንንም ይጨምራል።
'30+30+30' ኪራይ ስልት ምን ያህል ደህንነት ይሰጣል?
ብዙ ሻጮች የleasehold ቪላዎችን ዘጠና ዓመት ባለቤትነት እንደሆነ አድርገው ያቀርባሉ። እውነታው ግን የመሬት ቢሮ ምዝገባ የመጀመሪያውን ሠላሳ ዓመት ብቻ ይመዘግባል። ተጨማሪ የማራዘሚያ ቃል ኪዳን ከመሬት ባለቤት ጋር ያለ የግል ግዴታ ብቻ ነው፣ የምዝገባ ገቢር አይደለም። የታይ የፍርድ ቤት ትዝብት ደጋግሞ እንደሚያሳየው እንደዚህ ያሉ ማራዘሚያዎች የግል ውል መብት ናቸው፣ መሬቱ ወደ አዲስ ባለቤት ሲተላለፍ በራስ-ሰር አይተላለፉም። እውነተኛው ፈተና በዓመት ሠላሳ አንድ ላይ ይመጣል፣ ገበያው ደግሞ ስለዚያ ፈተና እስካሁን ስታትስቲክስ የለውም፣ በዚህ የዕድሜ ልክ ያላቸው በሪዞርት አካባቢ leasehold ንብረቶች እስካሁን ብርቅ ናቸው።
ገንዘብ ከውጭ ማዘዋወር ለምን ግድ ነው?
ለኮንዶሚኒየም freehold ምዝገባ ገንዘቡ ከውጭ በውጭ ምንዛሪ መምጣት አለበት። ለ50,000 US ዶላር እና ከዚያ በላይ መጠን፣ ባንኩ Foreign Exchange Transaction (FET) ቅጽ ይሰጣል፣ ያለ እሱ የመሬት ቢሮ ግብይቱን ፈጽሞ አይቀበልም። ይህ ግልፅ ሆኖ የቀጠለ ብቸኛው ደንብ ነው፣ በተለይ ገዢው ግልፅ ደረሰኝ ካቀረበ የተለወጠ ነገር የለም።
የገበያው ገፀ ገጽ ያልታየ ጎን ምንድን ነው?
ይህ ቁጥጥር ጥቁር-ገበያ ስልቶችን ብቻ ይመታል፣ ግልፅ ግብይቶችን አይደለም። ከውጭ በተላከ ገንዘብ እና ትክክለኛ FET ቅጽ የተገዛ ኮንዶሚኒየም freehold ባለፉት ሁለት ዓመታት ውስጥ ለአንድ ቀን እንኳ ለመመዝገብ የበለጠ አስቸጋሪ አልሆነም። እንዲያውም፣ በናሚኒ ስልቶች ላይ ቁጥጥር በጠበቀ መጠን፣ ለውጭ-ኮታ ዩኒቶች የሁለተኛ ደረጃ ገበያ የበለጠ ተገማች ይሆናል፣ ይህ የሚሆነው ለውጭ ዜጋ ይህን ንብረት ለመያዝ ያሉት ሕጋዊ አማራጮች እየጠበቡ ስለሚሄዱ ነው።
የኛ አስተያየት፦ በ2026 ከ30 እስከ 40 ሚሊዮን THB በታች ባጀት ያለው ገዢ ለመኖሪያ ግዢ የታይ ኩባንያ ስልትን እንኳ ማሰላሰል የለበትም። ስጋቱ ተጣራሪዎች ነገ ስለሚደርሱ አይደለም። ስጋቱ ደግሞ ንብረቱ ለሽያጭ ወደ ተመልካች ገዢ ጠበቃ ሲደርስ፣ ጠበቃው ወደዚህ ስልት ውል ውስጥ ገዢውን ላለማስገባት ስለሚመክር ነው - ንብረቱ ከሕጋዊነት በፊት ተለዋዋጭነቱን ያጣል። አንድ ምክንያታዊ ልዩነት አለ፦ በእውነት እየሰራ ያለ ታይ ንግድ ካላችሁ፣ ትክክለኛ ትራንዛክሽን፣ ሰራተኞች እና ገንዘባቸውን በራሳቸው ያዋጡ ጋራ አላቆች ካሉ፣ በዚያ ኩባንያ በኩል መሬት መያዝ የማጭበርበር ስልት ሳይሆን መደበኛ የኮርፖሬት ልምድ ነው።
ውል ከመፈረም በፊት ማረጋገጥ ያለብዎት ነጥቦች
- ተከናዳ ኮንዶሚኒየም ኮታ በጁሪስቲክ ፐርሰን የተረጋገጠ ሰርተፍኬት
- ቻኖት ማዕረግ መኖሩ እና ማንኛውም ዕገዳ አለመኖሩ
- የኮንዶሚኒየሙ የጋራ ፈንድ ክፍያ ታሪክ
- ለአዲስ ፕሮጀክት፣ የግንባታ ፈቃድ እና አስፈላጊ ከሆነ EIA ማፅደቅ
ምንጭ: aiproperty-phuket.com