ባንግላመንግ የመሬት ጽሕፈት ቤት ውስጥ 4 ሚሊዮን ባህት የያዘ ካሽየር ቼክ ይዞ የገባ ገዢ ከአንድ ዓመት በፊት በ90 ደቂቃ ውስጥ ግብዣውን ጨርሶ ይወጣ ነበር። ከግንቦት 2026 ወዲህ ግን የመጀመሪያዎቹ ጥያቄዎች ተቀይረዋል፦ ገንዘቡ ከየት መጣ? ሥራህ ምንድን ነው? እና 51% ድርሻ ያላቸው ታይላንዳዊ ባለድርሻዎች ለምን አንድም ጊዜ ትርፍ ድርሻ ተከፍሏቸው አልነበሩም?
ይህ አዲስ ሕግ አይደለም። የታይላንድ የመሬት ኮድ (Land Code) ላለፉት 20 ዓመታት የነበሩ ድንጋጌዎችን በ76 ግዛቶች ውስጥ በተለያየ ደረጃ ተግባራዊ ከመሆናቸው ወደ አንድ ወጥ የክትትል ስርዓት የቀየረ አዋጅ ነው። ትልቁ ለውጥ ይህ ነው፦ ቁጥጥሩ ከዚህ በኋላ በምዝገባ ቀን ብቻ የሚደረግ ነጠላ ክስተት ሳይሆን ቀጣይ ክትትል ነው።
ምንድን ነው በትክክል የተቀየረው?
በግንቦት 2026 የታይላንድ የመሬት ክፍል (Department of Lands) 'እጅግ አስቸኳይ' የተባሉ ሦስት ዙር ማስታወቂያዎችን ለሁሉም የግዛት መሬት ጽሕፈት ቤቶች አውጥቷል። እነዚህ ማስታወቂያዎች ውጭ ዜጎች ለቤት ባለቤትነት የሚጠቀሙባቸውን የናሚኒ (nominee) አወቃቀሮች በቀጥታ ያነጣጣሉ። ማስታወቂያዎቹ ህጉን አልቀየሩም፤ ተግባራዊነቱን ግን በሁሉም ግዛት ወጥ አድርገዋል።
ለዓመታት ተስፋፍቶ የነበረው አወቃቀር ከየትኛውም ኮንዶሚኒየም እድሜ የሚበልጥ ነው፦ 49% ለውጭ ዜጋ፣ 51% ደግሞ በስም ብቻ ላሉ ታይላንዳዊ ባለድርሻዎች የተከፈለ የግል ኩባንያ። እነዚህ ታይላንዳዊያን በተግባር ካፒታል አላዋጡም፣ በአመራር ውስጥ አልተሳተፉም፣ አንዳንዴም የ25 ሚሊዮን ባህት ቪላ በህጋቸው ላይ የተመዘገበ መሆኑን እንኩዋ አያውቁም ነበር። ጠበቆች ይህን አወቃቀር ለዓመታት 'የሚሰራ መፍትሄ' ብለው ሸጡት። በህግ ደረጃ ግን ፈጽሞ የሚሰራ አልነበረም። የመሬት ኮድ ክፍል 113 አንድ ታይላንዳዊ ዜጋ ለውጭ ዜጋ ወክሎ መሬት እንዲይዝ በግልጽ ይከልላል።
የ2 ሚሊዮን እና የ5 ሚሊዮን ባህት ገደቦች ምን ማለት ናቸው?
የገንዘብ ክፍያ 2,000,000 ባህት ወይም ከዚያ በላይ ሲሆን፣ ገዢው ገንዘቡ ከየት እንደመጣ፣ ሥራው ምን እንደሆነ እና አጠቃላይ የገንዘብ ደረጅቱን የሚያሳይ ማጣራት ግዴታ ይሆናል። ይህ በተለያየ ክፍያ ዘዴም ቢሆን የንብረቱ የግምት ዋጋ 5,000,000 ባህት ካለፈ ደግሞ ተመሳሳይ ጥልቅ ማጣራት ተግባራዊ ይሆናል።
ይህ 2 ሚሊዮን ባህት ገደብ በዘፈቀደ የተመረጠ አይደለም። ከመሬት ጋር የተያያዘ ማንኛውም ቪላ ዋጋ ስር ላይ ተቀምጦ፣ ብዙ ቁጥር ያላቸውን በግዛት ውስጥ ያሉ ታይላንዳዊያን መካከል የተለመዱ የቤት ግዢዎችን ግን ውጭ ይተዋቸዋል። በተግባር ይህ ገደብ ለውጭ ዜጎች ገበያ ተብሎ የተስተካከለ ማጣሪያ ነው። ባንኮችም የራሳቸውን ቁጥጥር አጠናክረዋል፤ ለኩባንያ ግዢ ገንዘብ ከመልቀቅ በፊት የሦስት ወር የባንክ መግለጫ የሚጠይቁ ባንኮች ጨምረዋል።
የፉኬት 600 ኩባንያዎች ጉዳይ ምን ያሳየናል?
በፉኬት ብቻ ከ600 በላይ ኩባንያዎች ከወዲሁ በታይላንድ ልዩ ምርመራ ክፍል (DSI) እና በንግድ ሚኒስቴር ስር ምርመራ ውስጥ ገብተዋል። ይህ ስፍራ በ1 ኦገስት 2026 ከወጣው ትዕዛዝ ቁጥር 2/2569 ጀምሮ በስፋት ተጠናክሯል። ይህ ቁጥር ብቻውን ስንት ያህል ስር የተሰደደ ችግር እንደነበር ያሳያል፤ አንድ ግዛት ብቻ ናት ይህ የተከሰተባት።
የመሬት ጽሕፈት ቤቶች መሬት የያዘ ማንኛውንም ህጋዊ ወርድ የያዘ ድርጅት የያዘ ብሔራዊ ማህደር መገንባትና ያለማቋረጥ ማዘመን ይኖርባቸዋል፣ ለናሚኒ አወቃቀር ምልክቶች እያጣሩ። ከፍተኛ ስጋት ተብለው የተመዘገቡ ኩባንያዎች (በውጭ ዜጋ ድርሻ መጠን እና ሌሎች መስፈርቶች ላይ ተመስርተው) ጥልቅ ምርመራ ይደረግባቸዋል፦ ባለድርሻ መዝገብ፣ ከንግድ ልማት ክፍል (DBD) ጋር ያለ ማስረከቢያ፣ ውሎች፣ አንዳንዴም የቀጥታ የስፍራ ጉብኝት።
ምልክት መደረግ ራሱ ጥፋት ማረጋገጫ አይደለም። ይህ ማጣራት ብቻ ነው፣ የመጨረሻ ፍርድ አይደለም። ነገር ግን ጊዜ ያስወጣል፦ ቀደም ሲል በአንድ ጉብኝት ብቻ የሚያልቅ ግብዥ አሁን የባንክ መግለጫ፣ የገቢ ማረጋገጫ ወይም የገንዘብ ምንጭ ማብራሪያ ከተጠየቀ ከሁለት እስከ አራት ሳምንት ሊረዝም ይችላል። ለምዝገባ ብቻ የሚበር ሰው ቀናት መጨመር ያለበት እንደሆነ ማወቅ አለበት፣ በአንድ ቀን ግብዣ ይጠናቀቃል ብሎ መጠበቅ ስህተት ነው።
ኩባንያ ወይስ ኮንዶ ወይስ ኪራይ ውል? የእኛ አቋም
የ ንብረት በታይላንድ አቋም ግልጽ ነው፦ የግል የቤት ባለቤትነት ለማግኘት ብቻ የታይላንድ ኩባንያ ማቋቋም እድሉ አልፎለታል። ሁሉም ያሉ አወቃቀሮች ነገ ይፈረሳሉ ማለት አይደለም፤ ነገር ግን በዚህ አወቃቀር ላይ ያለው ስጋት ወደ ላልተወሰነ ጊዜ የተዘረጋ ስለሆነ፣ ንብረቱን መልሶ ለመሸጥ ጊዜ ሲደርስ እርግጠኝነት የጎደለው ነገር መሸጥ በጣም ያስቸግራል። ለመኖሪያ ወይም ለኪራይ ገቢ ለሚገዙ፣ በኮንዶሚኒየም ህግ ስር ያለ የውጭ ዜጋ ነጻ ባለቤትነት ኮታ (ከህንፃው ጠቅላላ ስፋት እስከ 49%) ወይም በትክክል የተመዘገበ የረዥም ጊዜ የመሬት ኪራይ ውል የኩባንያ አካሄድ ማረጋገጥ የማይችለውን ትንበያ ይሰጣል።
ይህ ቢሆንም አንድ እውነተኛ ልዩነት አለ። ኩባንያህ በእውነት ስራ የሚያካሂድ ከሆነ, ለምሳሌ ሆቴል, ምግብ ቤት, ወይም የግብርና ስራ, ገቢ, ግብር, ደመወዝ ክፍያ ያለው, እውነተኛ ካፒታል ያዋጡ ታይላንዳዊ ባለድርሻዎች ያሉት ከሆነ, ይህ ሁሉ አይመለከትህም። ይህ ህግ ከመጀመሪያውም እነዚህን አወቃቀሮች ለመጠበቅ የተነደፈ ነው። ችግሩ የኩባንያ ቅርጹ ራሱ አልነበረም፤ ችግሩ ዘጠኝ ከአስር ጊዜ ቅርጹ ባዶ ቅፎ ብቻ ሆኖ ስለተጠቀመ ነው።
የተያዘ ማስጠንቀቂያ አለ፦ አንድ ግብዣ ከመድረሱ በፊት ተጨማሪ ድርሻ በመግዛት ወይም ባለድርሻ በመቀያየር አወቃቀርን 'ማጽዳት' ለመሞከር ትኩረት ከመጠመድ ይልቅ ትኩረት ይስባል። ተመራማሪዎቹ ባለድርሻ መዝገብን እና የ DBD ማስረከቢያ ታሪክን ይመለክታሉ፤ ገቢ ያልነበረው ኩባንያ ውስጥ ድንገተኛ የባለድርሻ ለውጥ በትክክል የሆነውን ነገር ያሳያል።
ከ2026 በፊት የተገዛ ንብረት ምን ይሆናል?
በኩባንያ በኩል ከ2026 በፊት የተገዛ መሬት በራስ-ሰር አይነጠቅም። ማስታወቂያዎቹ ማጣራት ብቻ ነው የሚያመጡት, ወደኋላ ተመልሶ ንብረት መንጠቅ አይደለም። ግን ማጣራት የናሚኒ ባለቤትነት ካረጋገጠ, የመሬት ኮድ በተወሰነ የጊዜ ገደብ ውስጥ ንብረቱን በግድ እንዲሸጥ ያዛል, እንዲሁም ለተሳተፉ ታይላንዳዊ ናሚኒ ባለድርሻዎች የወንጀል ተጠያቂነት ያስከትላል።
በተግባር የሚመከረው እርምጃ ቀላል ነው፦ የርስት ውል ሰነድህን እና የኩባንያህን ምስረታ ሰነዶች አውጥተህ, የመሬት ጽሕፈት ቤቱ ከመርመርህ በፊት ራስህ ገለልተኛ ግምገማ አድርግ። አወቃቀሩ ባዶ ከሆነ, ራስህ በራስህ ጊዜ ላይ ማስተካከል ከጽሕፈት ቤቱ እንዲያደርገው ከመጠበቅ የተሻለ ነው።
ምንጭ፡ ካሊንካ ታይላንድ (Dzen)