አንድ ገዢ በዶላር 4.8% ወለድ የሚያስገባ ምንም ስጋት የሌለበት ቦንድ ገዝቶ ተከራይ ሳያስፈልገው፣ ጥገና ሳይጨነቅ፣ አስተዳዳሪ ኩባንያ ሳይቀጥር ገንዘቡን ማሳደግ ይችላል። ይህ ቁጥር በአእምሮ ይዞ ወደ ፉከት ኮንዶ ግዢ የሚመለከት ማንኛውም ሰው፣ ንብረቱ ይህን ያለስጋት ገቢ ለምን እንደሚያሸንፍ ማብራሪያ ማቅረብ ይጠበቅበታል። ይህ ጽሁፍ የሚያተኩረው በዚያ ጥያቄ ላይ ነው።
ምላሽ በቀጥታ፡ ለፉከት ገዢ ምን ይቀየራል?
የጃፓን የ10-ዓመት የመንግስት ቦንድ ወለድ ከ1996 ጀምሮ ላልታየ ደረጃ ከ3% በላይ ወጥቷል፣ ይህም ለ20 ዓመታት ገደማ ወደ ዜሮ ተጠግቶ የቆየ ገበያ ውስጥ ትልቅ ለውጥ ነው። በተመሳሳይ ጊዜ የአሜሪካ 10-ዓመት ወለድ ወደ 4.8% ተጠግቷል፣ የ2-ዓመት ወለድ በ4.41% አካባቢ ይገኛል፣ ብረንት ጥሬ ዘይትም በ95 ዶላር በበርሜል ይሸጣል። ለፉከት ገዢ ቀጥተኛ ውጤት አነስተኛ ነው፣ ምክንያቱም ለውጭ ዜጎች የቤት ብድር በታይላንድ በተግባር የለም ስለዚህ ግዢዎች በጥሬ ገንዘብ ብቻ ይፈጸማሉ። ነገር ግን ተዘዋዋሪ ተጽእኖው ትልቅ ነው፡ ገንዘባቸው በቦንድ ፖርትፎሊዮ ውስጥ የተያዘ ሻጮች የካፒታል ኪሳራ እያጋጠማቸው ስለሆነ ለድርድር የበለጠ ዝግጁ ሆነዋል።
የጃፓን ቦንድ ወደ 3% ለምን ወጣ?
የጃፓን ማዕከላዊ ባንክ (BOJ) በሚቀጥለው መስከረም ስብሰባ ወለድን ወደ 1.25% ሊያደርስ ይችላል የሚል 80 እስከ 90 በመቶ እድል ገበያዎች እየገመቱ ነው፣ ይህም ዩሮኒውስ (Euronews) እንደዘገበው። ለ30 ዓመታት ጃፓን ለክልሉ ሁሉ ርካሽ ካፒታል ምንጭ ነበረች። የቤት ውስጥ ቦንዶች ከ3% በላይ መክፈል ሲጀምሩ፣ የተወሰነው የጃፓን ካፒታል ወደ ቤት ይመለሳል፣ ይህም ወደ እስያ ንብረት እና የአክሲዮን ገበያ የሚገባ ገንዘብ ላይ ውድድር ይፈጥራል፡ ከዜሮ ወለድ ጋር ሳይሆን ከትክክለኛ ወለድ ጋር መታገል ይኖርበታል።
የአሜሪካ ወለድ መጨመር በታይላንድ ንብረት ዋጋ ላይ ተጽእኖ አለው?
ቀጥተኛ ተጽእኖ በጣም አነስተኛ ነው፡ የውጭ ዜጎች በታይላንድ በጥሬ ገንዘብ ይገዛሉ፣ ለውጭ ዜጎች የቤት ብድር በተግባር አይገኝም። ተጽእኖው በኩል የሚያልፈው በዕድል ወጪ (opportunity cost) በኩል ነው። የዶላር ስጋት-ነጻ ወለድ 4.8% አካባቢ ሲደረግ፣ ገዢዎች ከፉከት ንብረት ላይ ከፍ ያለ ትርፍ ወይም ቅናሽ ይጠይቃሉ ገንዘባቸውን ከመስጠት በፊት።
የብረንት ጥሬ ዘይት ዋጋ ከ95 ዶላር በላይ መሆኑ ደግሞ ግንባታ ዋጋ ላይ ጫና ይፈጥራል፡ ትራንስፖርት፣ ሲሚንቶ፣ መስታወት ሁሉ በነዳጅ ዋጋ ስሜታዊ ናቸው። ገንቢዎች ይህን ጫና ብዙ ጊዜ ወደ አዲስ ደረጃዎች ዋጋ ያስተላልፋሉ፣ ወደ አስቀድሞ በተወሰነ ዋጋ የተሸጡ ክፍሎች ግን አይደለም።
በርካታ ገዢዎች የሚያምኑት ግን ትክክል ያልሆነው ግምት
የቦንድ ገበያ ውድቀት እና ጠንካራ ዶላር ለውጭ ገንዘብ ገዢዎች ወደ ታይላንድ ንብረት ራስ-ሰር ቅናሽ ያመጣል የሚል ግምት በስፋት ይነገራል። የቅርብ ጊዜ ልምድ ግን ይህን ይቃረናል፡ ባህት (baht) ጠንካራ የመንግስት ሂሳብ፣ የቱሪዝም ገቢ፣ እና ትልቅ የወርቅ ክምችት ስላለው ብዙ ጊዜ እንደ ክልላዊ ደህንነት ገንዘብ (safe-haven currency) ይሰራል። ያ የምንዛሪ ቅናሽ ላይፈጠር ይችላል፣ በዙሪያው ላይ የመግቢያ ዋጋ ማቀድ ደካማ ስትራተጂ ነው።
ሌላ ብዙ ጊዜ በግልጽ የማይነገር ነጥብ አለ፡ ካፒታሉ በከፊል በረዥም ቦንዶች ውስጥ የነበረ ሻጭ አሁን የወረቀት ኪሳራ (paper loss) እያየ ነው። ይህ ሻጭ ኪሳራውን እውን ላያደርግ ለመድ ደራድር ይሆናል፣ ወይም ዝርዝሩን አውጥቶ ይጠብቃል። ሁለቱም ሁኔታዎች በፉከት ሁለተኛ ገበያ (secondary market) ውስጥ በአንድ ጊዜ ይታያሉ፣ እያንዳንዱ ንብረት ለብቻው መገምገም አለበት እንጂ በአካባቢ አማካይ ዋጋ በካሬ ሜትር መገምገም አይቻልም።
ምን ያህል የኪራይ ትርፍ (rental yield) ትክክለኛ ነው?
የገበያ ግምት እንደሚያሳየው ከግብር፣ አስተዳደር ክፍያ እና ጥገና ወጪ በኋላ የ5-7% ዓመታዊ ንፁህ ትርፍ ትክክለኛ የስራ ክልል ነው። ከ10% በላይ የተረጋገጠ ትርፍ የሚያቀርብ ማንኛውም ቅናሽ የማረጋገጫ ውሎችን እና የተረጋጋሪውን የገንዘብ አቋም በጥንቃቄ መመልከት ይጠይቃል።
የእኔ አመለካከት ይህ ነው፡ የአሜሪካ 10-ዓመት ወለድ 4.8% አካባቢ ሲደረግ፣ ፉከት ንብረት ንፁህ ለኪራይ ገቢ ብቻ ለመግዛት ምክንያታዊ የሚሆነው ኦክዩፓንሲ (occupancy) ቢያንስ በሁለት ወቅቶች እውነተኛ የቦክንግ ታሪክ የተደገፈ ሲሆን ብቻ ነው፣ በገንቢ ግምት ትንበያ ብቻ ሳይሆን። ይህ ደግሞ በጀት ከ150,000 ዶላር በታች ከሆነ እና ንብረቱ በ2-3 ዓመት ውስጥ ለመሸጥ ታስቦ ከሆነ ብዙውን ችላ ማለት ይቻላል፡ በዚያ የጊዜ ገደብ ውስጥ ቦታ እና የግንባታ ደረጃ ከቶክዮ ወለድ መስመር (yield curve) የበለጠ ወሳኝ ናቸው።
ገንዘብ በቦንድ ፈንድ ውስጥ ካለ ምን ማድረግ ይሻላል?
የወረቀት ኪሳራን በዚያ ቅጽበት እውን አድርጎ ወደ ገንዘብ ዝውውር ችግር ወደ ገባ (illiquid) ንብረት ውስጥ ገንዘብ ማስገባት ብዙ ጊዜ አይከፍልም። አጠር ያሉ ጊዜ ያላቸው ውሎች (short-dated instruments) እስኪበቁ መጠበቅ እና ነጻ የወጣውን ገንዘብ ከዚያ በኋላ ማስገባት ብልህነት ነው። ይህ ግን ወዲያውኑ ገዢው ወደ ንብረት ለመግባት ግድ ካልያዘው ተግባራዊ ነው፣ አፋጣኝ ፍላጎት ካለ ግን ችላ ሊባል ይችላል።
የታይላንድ የረዥም ጉብኝት ቪዛ ለኮንዶ ገዢዎች ምን ይለውጣል?
የታይላንድ ግልጽ የተደረገ የረዥም ጊዜ ቪዛ ደንብ ለውጭ ዜጎች ቢያንስ 3 ሚሊዮን ባህት (3 million baht) ኮንዶሚኒየም የገዙ ወይም ቢያንስ 85,000 ባህት በወር የሚከራዩ ሰዎችን ከአንድ ዓመት ቪዛ ጋር በቀጥታ ያገናኛል፣ ይህ በባንግኮክ ፖስት (Bangkok Post) እንደተገለጸው። ይህ ገዢዎች ከላይ የተጠቀሰው የፋይናንስ ስሌት ጎን ለጎን ማቀድ የሚችሉበት ግልጽ የህግ ደረጃ ይሰጣል።
ፉከት፣ በዚህ ምስል ውስጥ፣ ጥሬ ገንዘብ ያለው እና ፍጥነት የማይፈልግ ገዢን የሚደግፍ ገበያ ይመስላል። ከቤት ብድር ጥገኛ ገዢዎች የሚመጣ ውድድር በተፈጥሮው አነስተኛ ነው፣ የቦንድ ፖርትፎሊዮ ጎድቶባቸው ያለ ሻጮች ደግሞ ለድርድር በእጅጉ ዝግጁ ሆነዋል። ወደ ራዋይ (Rawai) እና ባንግ ታኦ (Bang Tao) ተመሳሳይ ንብረቶች መካከል ያለው የዋጋ ልዩነት ብዙ ጊዜ በአካል ብቅ ብቅ ብለው ብቻ የሚታዩ ዝርዝሮች ላይ ይመሰረታል፣ ስለዚህ ማንም የቀጣይ ወቅት ጉብኝት የሚያቅድ ከሁለት ቀናት በላይ በጀት ማድረግ ይመከራል።
ምንጭ: ዘ ጃፓን ታይምስ (The Japan Times)