የታይ ባለጸጎች ከለንደን ወደ ቶኪዮ ሲሸሹ፦ ለፉኬት ገበያ ምን ትርጉም አለው?

ገንዘቡ ወዴት እየሄደ ነው?

የታይላንድ ባለጸጎች ገንዘባቸውን ከለንደን ንብረት እያወጡ ነው። ይህ ግን ወደ ባንኮክ አልተመለሰም፤ ይልቁንም ወደ ቶኪዮ እና ወደ ኒሴኮ የበረዶ ሪዞርት እያመራ ነው። ይህ ትልቅ የኢንቨስትመንት አቅጣጫ ለውጥ የእስያ ትልልቅ ገዢዎችን ልማድ እየቀየረ ሲሆን፣ በዚህ ሂደት ውስጥ ፉኬት ካልተጠበቀ ሁኔታ ተነስታ ከጃፓን ምርጥ መዳረሻዎች ጋር በእኩልነት እየተወዳደረች ትገኛለች።

ለአማርኛ ተናጋሪ ባለሀብት ወይም ንብረት ገዢ ይህ ዜና ትልቅ ትርጉም አለው፦ ትልልቅ የእስያ ገንዘብ ወዴት እንደሚፈስ ማወቅ፣ የትኛው ገበያ አሁን ለመግባት ትክክለኛ ጊዜ ላይ እንዳለ ለመረዳት ይረዳል። ንብረት በታይላንድ የደንበኞቻችንን ውሳኔ ለማገዝ ይህን ዓለም አቀፍ አዝማሚያ በቅርበት እየተከታተልን ነው።

ለምን የታይ ባለሀብቶች ከለንደን ወጡ?

የታይ ባለጸጎች ከዩኬ ንብረት ገበያ የወጡበት ዋና ምክንያት እየጨመረ ያለው የባለቤትነት ወጪ ነው። ለውጭ ዜጎች ተጨማሪ 2% የስታምፕ ዱቲ ግብር (Stamp Duty surcharge) ተጥሎ ነበር፣ በተጨማሪም በኩባንያ በኩል የተያዙ ከፍተኛ ዋጋ ያላቸው ንብረቶች ላይ ዓመታዊ የ4,150 GBP ATED ግብር ይከፈላል። ከዚህ ጋር ተደምሮ የፖለቲካ አለመረጋጋት እና ጠንካራው ፓውንድ በባህት ላይ ያለው ተጽእኖ ፍላጎትን የበለጠ አዳክሞታል፤ ይህ ሁሉ ማሳያ ‹The Nation Thailand› በዘገበው ትንተና ውስጥ ተብራርቷል።

ቶኪዮ ለምን ማራኪ ሆነ?

ቶኪዮ ግልፅ የሕግ ስርዓት፣ የተረጋጋ የኪራይ ፍላጎት እና ደካማ የን ምንዛሪ (yen) ስላላት ለውጭ ገዢዎች የመግቢያ ወጪ ዝቅ ብሏል። እንደ ጃፓን ሪል እስቴት ኢኮኖሚክ ኢንስቲትዩት መረጃ ከሆነ በ2024-2025 በከተማዋ 23 ልዩ ወረዳዎች ውስጥ የአዲስ ኮንዶሚኒየም ዋጋዎች ከ20% በላይ ጨምረዋል፤ በማዕከላዊ ቶኪዮ የካሬ ሜትር ዋጋ አሁን ከ**$15,000** በላይ ደርሷል። አማካይ ዓመታዊ የኪራይ ትርፍ 3.5-4.5% ብቻ ነው።

ኒሴኮ ምንድን ነው?

ኒሴኮ በሆካይዶ ደሴት የሚገኝ የበረዶ ሪዞርት ሲሆን ‹የእስያ ሻሞኒክስ› ተብሎም ይጠራል፤ ከሆንግ ኮንግ፣ ከሲንጋፖር እና ከአውስትራሊያ ሀብታም ቱሪስቶችን ይስባል። ባለፉት አምስት ዓመታት የፕሪሚየም ቻሌት (chalet) ዋጋዎች በእጥፍ ጨምረዋል፤ ነገር ግን ከፍተኛ የቱሪዝም ጊዜ (occupancy) የሚቆየው ለ4 ወራት ብቻ ነው (ከታህሳስ እስከ መጋቢት)። በዚህ ወቅት የኪራይ ትርፍ 4-6% ሊደርስ ይችላል፣ የመግቢያ ዋጋ ግን ለፕሪሚየም ንብረቶች ከ**$500,000** ይጀምራል።

ፉኬት እንዴት ከቶኪዮ እና ከኒሴኮ ጋር ይወዳደራል?

ፉኬት በሦስት ዋና ዋና መመዘኛዎች ትበልጣለች። አንደኛ፣ ከፍ ያለ የኪራይ ትርፍ (ፕሪሚየም ቪላዎች በሙያዊ አስተዳደር ስር ሲሆኑ 6-8% ዓመታዊ ትርፍ ያመጣሉ፣ ኮንዶሚኒየሞች በዋስትና የኪራይ ፕሮግራም ውስጥ 5-7% ያስገኛሉ - ከቶኪዮ 3.5-4.5% ጋር ሲነጻጸር)። ሁለተኛ፣ ረዘም ያለ የኪራይ ወቅት (እስከ 10 ወራት ድረስ፣ ከኒሴኮ 4 ወራት ጋር ሲነጻጸር)። ሦስተኛ፣ በጣም ዝቅተኛ የመግቢያ ዋጋ - ጥራት ያላቸው ኮንዶሚኒየሞች ከ**$120,000-150,000** ጀምሮ ይገኛሉ።

በተጨማሪም የፉኬት ፕሪሚየም ንብረት አማካይ የካሬ ሜትር ዋጋ $4,000-7,000 ብቻ ሲሆን ይህም ከቶኪዮ 2-3 እጥፍ ያነሰ ነው። የቱሪዝም ወቅትም ከ8-10 ወራት ስለሚዘልቅ ገቢው በጣም የተረጋጋ ይሆናል።

ጥልቅ ንጽጽር በቁጥሮች

ፉኬት ለምን ዓለም አቀፍ ገዢዎችን እየሳበች ነው?

ይህ ሁኔታ ጊዜያዊ ወይም ወቅታዊ (seasonal) ሳይሆን መዋቅራዊ (structural) ነው። የቅርብ ጊዜ የገበያ መረጃ እንደሚያሳየው 62% የፉኬት ንብረት ፍላጎት ከታይላንድ ውጪ ካሉ ገዢዎች ይመጣል፣ ከ141 አገራት የተውጣጡ። Bangkok Post እንደዘገበው፣ በዓለም አቀፍ አለመረጋጋት ምክንያት፣ ከዩኤኢ፣ ከመካከለኛው ምሥራቅ እና ከቻይና የመጡ ገዢዎች ፉኬትን እንደ አጭር ጊዜ የግምት (speculative) ገበያ ብቻ ሳይሆን እንደ ዘላቂ የመኖሪያ/ኢንቨስትመንት መሠረት እየተጠቀሙባት ነው። ታይላንድ በአጠቃላይ በእስያ ውስጥ ለውጭ ቀጥተኛ ኢንቨስትመንት (FDI) በሪል እስቴት ዘርፍ ከምርጥ 5 አገራት አንዷ ተብላ ትገመታለች።

ፉኬት ደግሞ ከጥቂት የሪዞርት ገበያዎች አንዷ ስትሆን ውጪ ዜጎች ኮንዶሚኒየም በ‹freehold› (ሙሉ ባለቤትነት) መያዝ የሚችሉባት ናት - ይህ ደግሞ ከመሬት ባለቤትነት ገደቦች አንጻር ትልቅ ጥቅም ይሰጣል።

በጃፓን ንብረት መያዝ ለውጭ ዜጎች ምን ይመስላል?

ጃፓን ውጪ ዜጎች መሬት እና ህንፃ ሙሉ በሙሉ (freehold) እንዲይዙ ምንም ገደብ አላደረገችም። የግዢ ሂደቱ በአንጻራዊነት ግልፅ ቢሆንም ፍቃድ ያለው ወኪል እና notary ማካተት ግድ ይላል። የግዢ ግብር በግምት 3-4% ከግምገማ ዋጋ (assessed value) ላይ ሲታሰብ፣ ተጨማሪ የምዝገባ ክፍያዎችም ይኖራሉ።

ትልቁ ስጋት የምንዛሪ ተመን (currency risk) ነው። የን ምንዛሪ ጠንክሮ ከሆነ ለአዲስ ገዢዎች የመግቢያ ዋጋ ይጨምራል፣ ነገር ግን ነባር ባለቤቶች የዶላር ተመን የኪራይ ገቢያቸው ከፍ ይላል። ሁለተኛው ስጋት ደግሞ የመሬት መንቀጥቀጥ (earthquake) አደጋ እና ተያያዥ የኢንሹራንስ ወጪዎች ናቸው።

ዓለም አቀፍ ባለሀብቶች የታይ ገንዘብን ወደ ጃፓን መከተል አለባቸው?

በግድ አይደለም። የታይ ባለሀብቶች ወደ ጃፓን የሚሳቡበት ምክንያት በዋናነት የቅርበት እና የባህል ትስስር ነው። ለሰፊው ዓለም አቀፍ ተመልካች ግን ፉኬት የበለጠ ተደራሽ ስርዓት ትሰጣለች፦ ጠንካራ የበረራ ትስስር፣ ከመካከለኛው ምሥራቅ እና ከቻይና እያደገ የመጣ ፍላጎት፣ እንደ ባንግ ታዎ (Bang Tao) እና ላጉና (Laguna) ባሉ አካባቢዎች የዳበረ መሠረተ ልማት፣ እና ለመዳሰስ ቀላል የሆነ ገበያ።

ፉኬት ላይ ኢንስፔክሽን ጉዞ እንዴት ማቀድ ይቻላል?

የ3-5 ቀናት የኢንስፔክሽን ጉዞ በተለምዶ ዋና ዋና ፕሮጀክቶችን ለመቃኘት በቂ ነው። ከሚፈልጉት አካባቢ ጋር ቅርብ የሆነ መጠለያ አስቀድሞ መያዝ እና ከገንቢዎች ጋር ቀጠሮ ማዘጋጀት ተመራጭ ነው። ከኅዳር እስከ መጋቢት ያለው ወቅት ንብረቶች ሁሉ በቀላሉ ለመታየት ስለሚችሉ ለጉብኝት በጣም ውጤታማ ወራት ናቸው።

የመጨረሻ እይታ

የታይ ገንዘብ ከለንደን ወደ እስያ መዘዋወሩ ጊዜያዊ ትዕይንት አይደለም፤ መዋቅራዊ ለውጥ ነው። ሀብታም የእስያ ባለሀብቶች ጠንካራ ትርፍ፣ ግልፅ ህግጋት እና ዝቅተኛ የአስተዳደር ወጪ ያላቸውን ገበያዎች እየፈለጉ ነው። በእነዚህ ሁሉ መመዘኛዎች ፉኬት ከቶኪዮ ጎን ለጎን ትቆማለች፣ በኪራይ ትርፍ ደግሞ ትበልጣለች። ካፒታል ማደግን ከጥሬ ገንዘብ ፍሰት ጋር የሚያመጣጥን ኢንቨስትመንት ለሚፈልጉ ዓለም አቀፍ ባለሀብቶች፣ የታይላንድ ቀዳሚ የሪዞርት ደሴት አሁንም በክልሉ ውስጥ ካሉት ጠንካራ አማራጮች አንዷ ናት።

በታይላንድ ኢንቨስት ለማድረግ ዝግጁ ነዎት? የእኛ ባለሙያዎች ትክክለኛውን ንብረት እንዲያገኙ ይረዱዎታል።

ምንጭ: Bangkok Post