በታይላንድ የንብረት ገበያ ላይ ኢንቨስት ለማድረግ እያሰቡ ያሉ ኢትዮጵያውያን እና ኤርትራውያን ቢኖሩ ይህን ዜና ችላ ማለት አይችሉም። ሦስት ከታይላንድ ትልልቅ ገንቢ ኩባንያዎች ማለትም Sansiri, Raimon Land እና SENA በአንድ ጊዜ አንድ ዓይነት እርምጃ ወስደዋል፦ ከማደግ ስትራቴጂ ወደ ገንዘብ መጠበቅ (liquidity preservation) ተሸጋግረዋል። እነዚህ ኩባንያዎች በአጠቃላይ በአስር ቢሊዮን የሚቆጠር ባህት (baht) የሚያንቀሳቅሱ ናቸው፤ ስለዚህ አዳዲስ ፕሮጀክቶችን ከመጀመር ይልቅ ገንዘብ መደርደርን ሲመርጡ ትኩረት ሊሰጠው የሚገባ ጉዳይ ነው።
በአጭሩ፦ Sansiri, Raimon Land እና SENA በ2026 ሁለተኛ አጋማሽ ላይ ከልማት ወደ ገንዘብ-ፍሰት አያያዝ ተሸጋግረዋል፤ ምክንያቱም የብድር ሁኔታ ጠንክሯል እና የኢኮኖሚ እድገት ትንበያዎች ወርደዋል። ለውጭ ገዢዎች ይህ ማለት የግንባታ መዘግየት ስጋት መጨመር እና ኦፍ-ፕላን ግዢን በጥንቃቄ ማየት አስፈላጊ መሆኑን ያመለክታል።
ለምን ይህ ጉዳይ ለውጭ ባለሀብት አስፈላጊ ነው?
የ2026 ሁለተኛ አጋማሽ ለታይላንድ አዲስ-ግንባታ ገበያ የመቆም (stagnation) ወቅት እየሆነ ነው። የብድር ሁኔታዎች ጠንክረዋል፤ የእድገት ትንበያዎች ወርደዋል፤ ትልልቅ ተጫዋቾችም ይህ ለማስፋፋት ጊዜ አለመሆኑን በግልጽ እየተናገሩ ነው። ኦፍ-ፕላን ግዢ የሚያስቡ ዓለም አቀፍ ባለሀብቶች ስትራቴጂያቸውን መልሰው እንዲያጤኑ ግልጽ ምልክት ነው።
ማን ምን አለ? ዋና ዋና እውነታዎች
- Sansiri ታይላንድ ውስጥ ትልቁ ህዝብ-ባለቤትነት ያለው (publicly listed) ገንቢ ሲሆን፣ በስቶክ ገበያ (Stock Exchange of Thailand - SET) መረጃ መሠረት የገበያ ካፒታላይዜሽኑ ከ40 ቢሊዮን ባህት ይበልጣል። ይህ ኩባንያ ፍጥነት መቀነሱ የግል ኩባንያ ችግር ሳይሆን የስርዓት ችግር መሆኑን ያሳያል።
- Raimon Land በባንኮክ እና በሪዞርት አካባቢዎች ላይ ደረጃቸው ከፍ ያለ ኮንዶሚኒየሞችን የሚገነባ ኩባንያ ነው። ወደ ገንዘብ አያያዝ መሸጋገሩ በቀጥታ ውጭ ባለሀብቶች የሚመርጡትን የቅንጦት ገበያ ክፍል ይነካል።
- SENA Development በመካከለኛ ገበያ ደረጃ የሚሠራ ኩባንያ ነው፤ ይህም ጫናው በሁሉም የዋጋ ደረጃዎች ላይ መኖሩን ያሳያል፣ በከፍተኛ ደረጃ ብቻ አይደለም።
- እንደ ታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ (Bank of Thailand) መረጃ፣ የታይላንድ ገዢዎች የብድር ውድቅ መጠን (mortgage rejection rate) በ2026 መጀመሪያ አጋማሽ ላይ ታሪካዊ ከፍታ ላይ ቆይቷል፤ ይህም የአገር ውስጥ ፍላጎትን ገድቧል።
- የገበያ ተንታኞች ከባለፈው ዓመት ተመሳሳይ ወቅት ጋር ሲነጻጸር በአዲስ ፕሮጀክት ጅምር ላይ 15-25% ቅናሽ ሊኖር እንደሚችል ገምተዋል።
- የውጭ ዜጎች ኮንዶሚኒየም ባለቤትነት ኮታ (በአንድ ህንፃ ውስጥ ከፍተኛው 49% የሚሸጥ ስፋት) ማለት ገንቢዎች የአገር ውስጥ ፍላጎት ማነስን በውጭ ገዢዎች ብቻ ማካካስ አይችሉም ማለት ነው።
- በተመሳሳይ ጊዜ የቁጥጥር ለውጥ ሁኔታውን እያባባሰው ነው፦ ባለስልጣናት በ Phuket, Koh Samui, Krabi, Phangnga, Bangkok እና Chiang Mai ላይ በ'ኖሚኒ' (nominee) የመሬት ባለቤትነት አወቃቀሮች ላይ ቁጥጥርን አስፍተዋል፤ ይህም ብዙ የውጭ ገዢዎች ቪላ ግዢያቸውን ለሌላ ጊዜ እንዲያስተላልፉ አድርጓቸዋል፣ ባለቤትነት አወቃቀርና የግብር ታሪክ እንደገና እየገመገሙ ሳሉ - እንደ Bangkok Post ዘገባ።
- የ Phuket እና Koh Samui ሪዞርት ገበያዎች በቱሪዝም ፍሰት ምክንያት የተሻለ ጽናት እያሳዩ ናቸው፤ ቢሆንም እዚያም አዲስ ፕሮጀክት ጅምር ፍጥነት ቀንሷል።
ገንቢዎች ገንዘብ ለምን ይሸሽጋሉ?
ባንኮች የብድር ሁኔታዎችን አጠንክረዋል፣ የታይላንድ ገዢዎችም ካለፈው ዓመት በበለጠ ሁኔታ ብድር ውድቅ እየተደረገላቸው ነው። የአገር ውስጥ ፍላጎት ተዳክሟል፤ የ2026 ሁለተኛ አጋማሽ የጠቅላላ ውስጣዊ ምርት (GDP) ትንበያዎችም ወደ ታች ተስተካክለዋል። በዚህ ሁኔታ ውስጥ አዲስ ፕሮጀክት መጀመር ማለት ካፒታልን ያለ ግልጽ የመመለሻ ጊዜ ማቀዝቀዝ ማለት ነው።
ገንቢዎች መቆም ለውጭ ገዢዎች ምን ማለት ነው?
በቀጥታ ይነካል። ገንቢ ወደ ገንዘብ-መጠበቅ ሁነታ ሲገባ፣ ገና በጅምር ላይ ያሉ ፕሮጀክቶች ሊቀዘቅዙ ወይም ሊዘገዩ ይችላሉ፣ የርክክብ ቀናትም ወደ ኋላ ይሸጋገራሉ። ቀድሞ ተቀማጭ ገንዘብ (deposit) ከፍሎ ኦፍ-ፕላን ክፍል የገዛ ባለሀብት ገንዘቡ ምንም ትርፍ ሳያመጣ ተቆልፎ ይቀራል ማለት ነው።
አሁን ኦፍ-ፕላን ክፍል መግዛት ይመከራል?
በጥንቃቄ መቀጠል ያስፈልጋል። ከ70% በላይ ክፍሎቻቸው አስቀድመው የተሸጡ እና የገንዘብ ድጋፍ (financing) የተረጋገጠላቸው ትልልቅ ገንቢዎች ፕሮጀክቶች አንጻራዊ ደህንነት አላቸው። ገና በጅምር ላይ ያሉና የሽያጭ መጠናቸው ዝቅተኛ የሆኑ ፕሮጀክቶች ግን ከፍተኛ ስጋት ይሸከማሉ።
የትኞቹ የታይላንድ አካባቢዎች ለዚህ ቀውስ ያነሰ ተጋላጭ ናቸው?
ዓለም አቀፍ ፍላጎት ጽናት ያለባቸው የሪዞርት ዞኖች፣ በተለይም የ Phuket ምዕራብ ጠረፍ (Bang Tao, Laguna, Kamala) እና የባንኮክ ማዕከል (Sukhumvit, Silom, Sathorn) ናቸው፤ እነዚህ አካባቢዎች ውስን የመሬት አቅርቦት ስላላቸው ዋጋቸውን ጠብቀው ይቆያሉ።
ከገንቢ ቅናሽ ማግኘት ይቻላል?
አዎ፣ ይህ ከአሁኑ ገበያ ሁኔታ ጥቅም ከሚገኝባቸው ጥቂት ነጥቦች አንዱ ነው። ፈጣን ሽያጭ የሚፈልጉ ገንቢዎች ነጻ የቤት እቃ (furniture) ጥቅል፣ ከዝርዝር ዋጋ 5-10% ቅናሽ፣ ዝቅተኛ የቅድሚያ ክፍያ የክፍያ ዕቅዶች፣ ወይም የመተላለፊያ ክፍያ (Transfer Fee) ተመላሽ እያቀረቡ ናቸው።
የተጠናቀቀ ክፍል ከኦፍ-ፕላን የበለጠ ደህንነቱ የተጠበቀ ነው?
በአሁኑ ገበያ ሁኔታ ውስጥ በእርግጠኝነት አዎ። የተጠናቀቀ ኮንዶሚኒየም የግንባታ ጥራቱን አስቀድሞ መመርመር ይቻላል፣ ወዲያውኑም ማከራየት ይቻላል። የግንባታ ስጋት የለም፣ በገንቢው ገንዘብ ፍሰት ላይ ጥገኝነትም የለም።
የገንቢውን የገንዘብ ጤንነት እንዴት ማረጋገጥ እችላለሁ?
ህዝብ-ባለቤትነት ያላቸው ገንቢዎች በ Stock Exchange of Thailand (SET) በኩል የገንዘብ መግለጫዎቻቸውን ይፋ ማድረግ ግዴታ አለባቸው። የ Debt-to-Equity ጥምርታ፣ ያልተሸጡ ክፍሎች መጠን፣ እና ባለፉት ሁለት ሩብ ዓመታት የገንዘብ-ፍሰት አዝማሚያዎችን መመልከት ተገቢ ነው።
ገንቢ ፕሮጀክቴን ካቀዘቀዘ ምን ማድረግ አለብኝ?
ታይላንድ በግንባታ ወቅት የገዢን ገንዘብ የሚጠብቅ ግዴታ ያለበት ኢንሹራንስ የላትም። የተቀማጭ ገንዘብ ተመላሽ ሙሉ በሙሉ በእያንዳንዱ ውል ውሎች ብቻ የሚወሰን ነው። ችግር ከመፈጠሩ በፊት፣ ውል ከመፈረምዎ በፊት ጠበቃ ማማከር ወሳኝ ነው።
የታይላንድ አዲስ-ግንባታ ገበያ መቼ ያገግማል ተብሎ ይጠበቃል?
አብዛኞቹ ተንታኞች ከ2027 ሁለተኛ ሩብ ዓመት በፊት ትርጉም ያለው መነሳት (rebound) አይጠብቁም። ብዙው ነገር በ Bank of Thailand የወለድ ምጣኔ ውሳኔዎች እና በቱሪዝም መምጣት አዝማሚያ ላይ የተመሠረተ ነው።
መደምደሚያ፦ ቀውስ ሳይሆን ማስተካከያ
የአሁኑ የታይላንድ ገበያ ሁኔታ ውድቀት ሳይሆን ማስተካከያ ነው። ቀዝቀዝ ብሎ ለሚያስብ ባለሀብት ይህ የዕድል መስኮት ነው፦ ገንቢዎች ለድርድር ክፍት ናቸው፣ ምርጫም ሰፊ ነው፣ የገዢዎች ውድድርም ቀንሷል። ወርቃማው ህግ ግልጽ የገንዘብ ሪፖርት ካላቸው በደንብ ከተመሠረቱ ገንቢዎች የተጠናቀቁ ወይም ወደ ማጠናቀቅ የቀረቡ ፕሮጀክቶችን መምረጥ ነው፣ በተለይም የኖሚኒ-ባለቤትነት ቁጥጥር በ Phuket እና በሌሎች ቁልፍ ገበያዎች ላይ የገዢዎችን ውሳኔ እየቀየረ ባለበት በዚህ ወቅት።
ንብረት በታይላንድ ቡድናችን ይህን ገበያ በቅርበት እየተከታተለ ነው፤ ትክክለኛውን ፕሮጀክት እና ትክክለኛውን ጊዜ ለመምረጥ ድጋፍ ለሚያስፈልጋቸው ደንበኞቻችን ዝግጁ ነን።
ምንጭ: Bangkok Post