ፉኬት 2026፡ የንብረት ፍተሻዎች የገበያውን አካሄድ እንዴት እየቀየሩ ነው

ድንገተኛ ዜና ወይስ አዲስ ምዕራፍ?

ኢትዮጵያ ውስጥ ያለ ባለሀብት 'ፉኬት ንብረት ግዢ አደገኛ ሆኗል?' ብሎ ቢፈልግ መልሱ ቀላል ነው፦ አይደለም። በ2026 መጀመሪያ ፉኬት ላይ የተካሄደው ሰፊ የፍተሻ ዘመቻ ገበያውን ያናወጠው በአዲስ ህግ ሳይሆን፣ ነባር ህጎችን በጥብቅ በማስፈጸም ነው። ውጤቱም አስገራሚ ነው፦ ግልጽነት ባላቸው ገንቢዎች ዘንድ ከ2025 ተመሳሳይ ወቅት ጋር ሲነጻጸር የገዢዎች ጥያቄ በ15-20% ጨምሯል፣ ግራጫ ገበያ የሚባሉት ስውር ስምምነቶች ግን ፍላጎት እያጡ ነው።

የታይላንድ ተቆጣጣሪ አካላት ምንም አዲስ ህግ አላወጡም። የ1979ኙ የኮንዶሚኒየም ህግ፣ የመሬት ኮድ፣ እና በኮንዶ ፕሮጀክቶች ላይ ያለው 49% የውጭ ዜጋ ባለቤትነት ጣሪያ ለአስርተ ዓመታት በህግ መጽሐፍ ላይ ነበሩ። አፈጻጸሙ ግን ልል ነበር። አሁን ግን ተለውጧል፣ እናም ወደ ፉኬት ንብረት መዋዕለ ንዋይ ለማፍሰስ የሚያስብ ማንኛውም ዓለም አቀፍ ባለሀብት ይህን በደንብ ሊረዳ ይገባል።

ወዲያውኑ የሚያስፈልጉ እውነታዎች (ፈጣን መልስ)

• በኮንዶሚኒየም ውስጥ ያለው 49% የውጭ ዜጋ ባለቤትነት ጣሪያ በእያንዳንዱ ግብይት ላይ በመሬት ጽ/ቤት (Land Office) እየተረጋገጠ ነው
• በታይላንድ ተወካይ (ኖሚኒ) በኩል መሬት መያዝ በLand Code Act, Section 96 bis መሰረት የወንጀል ድርጊት ነው
• ግልጽ የገንቢ-መር ፕሮጀክቶች የዋጋ ጭማሪ እያሳዩ ነው፤ በፉኬት የባህር ዳርቻ ኮንዶ ዘርፍ አማካይ ዋጋ በካሬ ሜትር 85,000-130,000 ባህት ደርሷል
• ለቪላ ረጅም ጊዜ ቁጥጥር ለሚፈልጉ የውጭ ዜጎች ህጋዊ አማራጭ የሆነው የሊዝ ስምምነት (30+30+30 ዓመት) አሁንም ተግባራዊ ነው
• ፍተሻዎቹ የበለጠ የተጠናከሩት ራዋይ (Rawai)፣ ቸርንግታላይ (Cherngtalay) እና ባንግ ታዎ (Bang Tao) አካባቢዎች ላይ ነው፣ የውጭ ዜጋ ገዢዎች ትኩረት በሚያደርጉባቸው ስፍራዎች
• ማንኛውንም ውል ከመፈረም በፊት ገለልተኛ ጠበቃ በኩል ጥልቅ ማጣራት (due diligence) ማድረግ በጣም ይመከራል

ህጋዊ ማዕቀፉ ምን ይላል?

የ1979ኙ (B.E. 2522) የኮንዶሚኒየም ህግ በማንኛውም ነጠላ ኮንዶ ፕሮጀክት ውስጥ የውጭ ዜጋ ባለቤትነት ከጠቅላላው የተመዘገበ ወለል ስፋት 49% እንዳይበልጥ ይገድባል። ይህ ጣሪያ ከተሞላ በኋላ የመሬት ጽ/ቤት ተጨማሪ ፍሪሆልድ ምዝገባ ለማድረግ ፈቃደኛ አይሆንም። ስለዚህ አንድ ፕሮጀክት ገና ገንብ ላይ ሳለ ኮታው ስንት እንደቀረ ማጣራት ወሳኝ እርምጃ ነው።

በባንክ ኦፍ ታይላንድ መረጃ መሰረት፣ ለፉኬት ንብረት ግዢ ወደ ውጭ ከሚላኩ ገንዘቦች ወደ ሀገር ውስጥ የሚገባው ገንዘብ በ2025 በ27% ጨምሯል፣ ይህ ጭማሪ ደግሞ የተጠናከረ የቁጥጥር ትኩረት እንዲኖር ምክንያት ሆኗል። በ2026 መጀመሪያ ላይ የፉኬት ግዛት መሬት ጽ/ቤት፣ የውጭ ዜጎች መሬት ለመግዛት ይጠቀሙባቸው የነበሩ የታይ ኩባንያዎችን የባለአክሲዮን መዝገቦች ማጣራት ጀምሯል።

ከነሐሴ 1፣ 2026 (August 1, 2026) ጀምሮ የታይላንድ የንግድ ልማት ክፍል (DBD) የውጭ ኢንቨስትመንት ባላቸው ኩባንያዎች ውስጥ ያሉ የታይ ባለአክሲዮኖች እውነተኛ የኢንቨስትመንት አቅም ማረጋገጫ ለማቅረብ የሶስት ወር የባንክ ስቴትመንት ጨምሮ የፋይናንስ ሰነዶች እንዲያቀርቡ ይጠይቃል። ይህ ደግሞ በሪልእስቴት፣ በሆቴል እና በሪዞርት ዘርፎች ላይ ያነጣጠረ ሰፊ የኖሚኒ ማጥፋት ዘመቻ አካል ነው።

ገበያው ፋይናንሺያሊ ምን ይመስላል?

በፉኬት ፍሪሆልድ ኮንዶሚኒየሞች ላይ አማካይ የኪራይ ገቢ (rental yield) በዓመት 5-7% ደረጃ ላይ ይገኛል፣ ይህም ደሴቷን ከደቡብ ምስራቅ እስያ በጣም ማራኪ ገበያዎች አንዷ ያደርጋታል። ታይላንድ ደግሞ በ2024 JLL Global Real Estate Transparency Index ላይ 36ኛ ደረጃ ላይ ወጥታለች፤ በሁለት ዓመት ውስጥ ስድስት ደረጃ ተሻሽላለች - ይህ ማለት ግልጽነት እየጨመረ ነው ማለት ነው።

በመሬት ኮድ ክፍል 96 bis መሰረት ለኖሚኒ ባለቤትነት የሚጣለው ቅጣት እስከ 20,000 ባህት ቅጣት እና/ወይም እስከ 2 ዓመት እስራት ይደርሳል። በተጨማሪም የታይላንድ መንግስት፣ የውጭ ዜጎች ቢያንስ 40 ሚሊዮን ባህት ኢንቨስት በማድረግ እስከ 1 ራይ (1,600 ካሬ ሜትር) መሬት እንዲገዙ የሚፈቅድ ረቂቅ ህግ እየገመገመ ነው፤ ይህ ግን እስካሁን ጸድቆ አልተጠናቀቀም።

ኢትዮጵያዊ ባለሀብት ራሱን እንዴት ይጠብቅ?

ወደ ፉኬት ገበያ ከመግባትዎ በፊት ሶስት ቁልፍ እርምጃዎችን መከተል ጠቃሚ ነው፦

1. ፍሪሆልድ ኮንዶ ብቻ ይግዙ - ከገንቢው ኮታ ገና ስንት እንደቀረ በግልጽ ማረጋገጫ ካገኙ በኋላ ብቻ
2. ለቪላ ግዢ የተመዘገበ የሊዝ ስምምነት (leasehold structure) ከመሬት ጽ/ቤት ጋር በይፋ የተመዘገበ መሆኑን ያረጋግጡ
3. ገለልተኛ ጠበቃ ይቅጠሩ - የቻኖቴ (Chanote) ባለቤትነት ሰነድ እና የመሬቱን ሙሉ ታሪክ እንዲያጣራ

ብዙ ጊዜ የፉኬት ንብረት ባለቤትነት ለሁለት ይከፈላል፦ ለመሬቱ የተመዘገበ ሊዝ እና ለህንጻው ራሱ የተለየ ፍሪሆልድ ማዕረግ (title)። እነዚህ ሁለቱ በራስ-ሰር አብረው አይታሰሩም፣ ስለዚህ ይህን ልዩነት አለመረዳት ብዙ ገዢዎችን ለችግር ዳርጓል።

'ኖሚኒ' ስምምነት ከተጋለጠ ምን ይከሰታል?

የኖሚኒ ዝግጅት መኖሩ ከተረጋገጠ፣ የመሬት ጽ/ቤት የታይ ኩባንያውን የባለቤትነት መብት ሙሉ በሙሉ ሊሽር ይችላል። የውጭ ዜጋ ገዢው ንብረቱንም ኢንቨስት ያደረገውን ገንዘብ ጭምር የማጣት ስጋት ውስጥ ይወድቃል። በግብይቱ ውስጥ ለተሳተፉ ሁለቱም ወገኖች የወንጀል ተጠያቂነት ተፈጻሚ ይሆናል።

የትኞቹ የፉኬት አካባቢዎች በተለይ ትኩረት ስር ናቸው?

ዋናው ትኩረት በምዕራብ ዳርቻ ላይ ነው፦ ባንግ ታዎ፣ ቸርንግታላይ፣ ላያን፣ ካማላ እና ራዋይ። እነዚህ ስፍራዎች ከውጭ ዜጋ ጋር የተያያዙ ግብይቶች እና በታይ ኩባንያ በኩል የተመዘገቡ ቪላዎች ትኩረት ከፍተኛ የሆነባቸው ናቸው።

አሁን መግዛት ወይስ መጠበቅ?

በሚገርም ሁኔታ የተጠናከረው አፈጻጸም ገበያውን ይበልጥ ደህንነቱ የተጠበቀ እያደረገው ነው። ፍላጎት ከግራጫ ዘርፍ ወደ ግልጽ ዘርፍ እየተሸጋገረ በመሆኑ ህጋዊ ደረጃቸውን ባሟሉ ንብረቶች ላይ ዋጋ እየጨመረ ነው። መጠበቅ በተለምዶ ማለት ከስድስት ወር በኋላ ለተመሳሳይ ንብረት ተጨማሪ ገንዘብ መክፈል ማለት ነው።

በፉኬት ገበያ ለመግባት ዝቅተኛው ወጪ ስንት ነው?

በናይ ሃርን ወይም ካታ የባህር ዳርቻ ስቱዲዮ ኮንዶ ዋጋ ከ3.5-4.5 ሚሊዮን ባህት (በግምት $100,000-130,000) ይጀምራል። በባንግ ታዎ ፕሪሚየም ፕሮጀክቶች ውስጥ ያሉ የአንድ መኝታ ክፍል ዩኒቶች ደግሞ ከ7-8 ሚሊዮን ባህት ይጀምራሉ።

ንብረት ግዢ ላይ ምን ታክስ ይከፈላል?

ለድጋሚ ሽያጭ (resale) ግዢዎች መደበኛ ወጪዎች የሚከተሉትን ያካትታሉ፦ የዝውውር ክፍያ (2%)፣ ልዩ የንግድ ታክስ (በ5 ዓመት ውስጥ ከተሸጠ 3.3%)፣ የማህተም ግብር (0.5%)፣ እና ተቀናሽ ታክስ (withholding tax)። እነዚህ ወጪዎች በገዢና በሻጭ መካከል እንዴት እንደሚከፋፈሉ በውሉ ውስጥ ይደራደራል። በቅርብ ጊዜ የተደረጉ የቁጥጥር ማሻሻያዎችም ከ5 ሚሊዮን ባህት በላይ የሆኑ የመሬት ግብይቶች ላይ ተጨማሪ ማጣራት እንደሚደረግ ያመለክታሉ - በተለይ ጋብቻ ነክ ዝግጅቶች፣ ህጻናት ወይም በውጭ ዜጎች ቁጥጥር ስር ያሉ ኩባንያዎች ሲኖሩ የገንዘቡ ምንጭ እና እውነተኛ ባለቤትነት በጥልቅ ይመረመራል።

የመጨረሻ ማሳሰቢያ

በፉኬት ላይ የተጠናከረው አፈጻጸም በደንብ ለተዘጋጀ ባለሀብት ስጋት አይደለም - ይልቁንም ግራጫ ዝግጅቶችን ከገበያ የሚያጠራ ማጣሪያ ሲሆን፣ ህጋዊ ደረጃቸውን ላሟሉ ንብረቶች ዋጋ የሚጨምር ነው። በተረጋገጡ መንገዶች ይስሩ፣ ብቁ ጠበቃ ይቅጠሩ፣ እና ሙሉ ሰነድ ያላቸውን ፕሮጀክቶች ይምረጡ። ንብረት በታይላንድ ቡድናችን በዚህ ሂደት ውስጥ አስተማማኝ አጋር ሆኖ ሊያግዝዎ ይችላል።

ምንጭ፡ Nation Thailand