በታይላንድ ታላንግ የመሬት ጽ/ቤት ውስጥ አንድ ቤት ግዢውን ለመጨረስ የመጣ ገዢ ከጎኑ ተቀምጦ ያለውን የታይ ባለድርሻ ያያል፤ ፓስፖርቱን እና የኩባንያውን ማህተም ይዞ። ባለሥልጣኑ ግን የኩባንያ ሰነዶችን ብቻ አይጠይቅም። የባለድርሻውን የባንክ ስቴትመንት፣ የስራ ማስረጃ፣ እና ገንዘቡ ከየት እንደመጣ ማብራሪያ ይጠይቃል። ከሁለት አመት በፊት ይህ ያልተለመደ ትዕይንት ነበር። ከግንቦት 2026 ወዲህ ግን መደበኛ አሰራር ሆኗል።
ቀጥተኛ መልስ፦ የታይላንድ የመሬት ክፍል (Department of Lands) በግንቦት 2026 አጋማሽ ላይ 'እጅግ አስቸኳይ' ተብለው የተመዘገቡ ሶስት ክብ ደብዳቤዎችን ለሁሉም የክፍለ ሀገር መሬት ጽ/ቤቶች አውጥቷል፤ እነዚህም መሬት የያዙ ህጋዊ አካላትን ብሔራዊ ዳታቤዝ በመፍጠር፣ በወር አንድ ጊዜ ማገናዘብ እና በሶስት ወር አንድ ጊዜ ለማዕከላዊ አካላት ሪፖርት ማድረግን ያካትታሉ። ትንሽ የታይ ባለድርሻ ባለው ኩባንያ በኩል መሬት መያዝ ከአሁን በኋላ የወረቀት ስራ ብቻ አይደለም ማለት ነው።
ምንድን ነው በትክክል የተቀየረው?
የውጭ ዜጎች መሬት እንዳይገዙ የተከለው ህግ አዲስ ነገር አይደለም፤ ለአስርተ አመታት ጸንቶ ቆይቷል፤ ከ40 ሚሊዮን ባህት ኢንቨስትመንት መንገድ እና ከBOI ጋር የተያያዙ ልዩ ፍቃዶች ውጪ። አዲሱ ነገር ትግበራው ነው። ለዓመታት 51/49 የታይ ኩባንያ አወቃቀር በህጋዊ አነጋገር ስህተት ቢሆንም በዘለቀው ምክንያት መንግስት እያንዳንዱን ጉዳይ የሚያጣራ ዳታቤዝ እና ሀብት ስላልነበረው ብቻ ነው። መሬት ጽ/ቤቱ የታይ-ብዙሃን ህጋዊ አካል ብቅ ብቅ ማለት ካየ ግብይቱን ይመዘግብ ነበር፤ ወረቀቱንም ያደራጅ ነበር።
የ2026 ክብ ደብዳቤዎች ይህን ቀዳዳ ዘግተውታል። ማረጋገጫ ከአሁን በኋላ አንድ ጊዜ የሚፈጸም ተግባር አይደለም፤ ተከታታይ ሂደት ነው። በ2019 መሬት የገዛ ኩባንያ ከዚህ ሳምንት ገዢ ጋር በአንድ ዳታቤዝ ውስጥ ተመዝግቦ ይኖራል። ወርሃዊ ግምገማ ማለት የባለድርሻ ለውጥ፣ በሰነድ ውስጥ ልዩነት፣ ወይም የመዝገብ አድራሻ አለመመሳሰል ከዓመታት በኋላ እንደገና ጉዳዩን ሊከፍት ይችላል ማለት ነው።
ገንዘብ ከየት እንደመጣ ስንት ጊዜ ይመረመራል?
የታይላንድ የመሬት ህግ አንቀጽ 74 ባለሥልጣናት የገዢውንና የባለድርሻዎችን ገንዘብ ምንጭ፣ ገቢ፣ ስራ እና የፋይናንስ ደረጋፍ እንዲጠይቁ ህጋዊ መሠረት ይሰጣል። የተጠናከረ ምርመራ የሚደረግው፦
- የጥሬ ገንዘብ ግብይት ከ2 ሚሊዮን ባህት በላይ ሲሆን፣ ወይም
- የመሬት ጽ/ቤቱ ኦፊሴላዊ ግምት (ከውሉ ዋጋ ሳይሆን) ከ5 ሚሊዮን ባህት በላይ ሲሆን።
በባንግኮክ ቢዝኒዉስ (Bangkok Biznews) ዘገባ መሰረት፣ እነዚህ ገደቦች በተለይ ገንዘቡ የግል ንብረት እንደሆነ (እና የጋራ ትዳር ንብረት እንዳልሆነ) ለማረጋገጥ የተዘጋጁ ናቸው። ስለዚህ ገዢዎች ይህን ሰነድ አስቀድመው ማዘጋጀት አለባቸው።
በከፍተኛ አደጋ ደረጋ ውስጥ ያለ ጉዳይ ከሆነ፣ ጽ/ቤቶቹ የባለድርሻ መዝገብ፣ ለንግድ ልማት ክፍል (Department of Business Development) የቀረቡ ሰነዶች፣ የፋይናንስ መዝገቦችን መጠየቅ ብቻ ሳይሆን በኩባንያው የተመዘገበ አድራሻ ላይ ድንገተኛ ምርመራ ሊያደርጉ ይችላሉ። አንድ የMondaq ህጋዊ ትንታኔ እንደሚያመለክተው፣ የክፍለ ሀገር ምርመራ ኮሚቴዎች እንደ አካባቢ ፖሊስ ሱፐርንተንደንት ያሉ ልዩ መርማሪዎችን ማካተት አለባቸው፤ ይህም ባለሥልጣናት ስለ ባለድርሻነት፣ ግብር እና ኢሚግሬሽን መረጃ ሰፊ ተደራሽነት ይሰጣቸዋል።
'Preference Shares' አወቃቀር ለምን አደገኛ ሆነ?
ጠበቆች ከዚህ ቀደም ፍጹም የሰነድ ጥቅል ያዘጋጁ ነበር፦ የመመስረቻ ጽሁፍ፣ የስብሰባ ደቂቅ፣ የባለድርሻ መዝገብ፣ ቢያንስ ሶስት የታይ ተሳታፎች። ባለሥልጣናት አሁን ወደ ሌላ ቦታ ይመለከታሉ፦ ገንዘቡን በትክክል ያዋጣው ማን ነው? በወር 15,000 ባህት ገቢ ያለው የታይ ባለድርሻ ለምንድን ነው 30 ሚሊዮን ባህት ከፍሎ የተገዛ መሬት ውስጥ ድርሻ ያለው? ኩባንያው ከአንድ ንብረት ባለቤትነት ውጭ ምንም ተግባር አለው ወይ?
በቅርብ ዓመታት በጣም የተለመደው አወቃቀር, 51% ካፒታል የያዙ ታይ ዜጎች ግን አንድ ድምጽ ብቻ ያላቸው (ከውጭ ዜጋው አስር ድምጽ ጋር ሲወዳደር) 'preference shares' ዘዴ, በትክክል እዚህ ላይ ይወድቃል። ለዓመታት ይህ እንደ ጎበዝ ህጋዊ መፍትሄ ተሸጦ ነበር። ዛሬ ግን መርማሪዎች መጀመሪያ የሚፈልጉት ቅጦ ይህ ነው፦ ቁጥጥር የተነሳበት የታይ ብዙሃን ድርሻ ማለት የኖሚኒ አወቃቀር ትምህርታዊ ምሳሌ ነው። 'የታይ ጠበቃችን ስላዘጋጀው ህጋዊ መሆን አለበት' የሚለው ማንንም አይጠብቅም። ግብይቱን መመዝገብ ከቶም ህጋዊነትን አያረጋግጥም ነበር፤ አሁን ደግሞ የመጨረሻ ደረጋ እንኩዋ አይደለም።
የ30+30 ዓመት ኪራይ በእውነት ይሰራል?
ሌላ ማፍራሪያ የሚያስፈልገው ተስፋ የ30+30 ዓመት ኪራይ ቀመር ነው። የፍትሐብሔር እና የንግድ ህግ (Civil and Commercial Code) በንብረት ላይ ኪራይ ለ30 ዓመት ብቻ በህጋዊ መንገድ እንዲመዘገብ ይፈቅዳል። በውሉ ውስጥ የተጻፈ 'ተጨማሪ 30 ዓመት እታደሳለሁ' ቃል የተለየ ባለቤት የግል ግዴታ ብቻ ነው, ከመሬቱ ጋር በራስ-ሰር የሚተላለፍ መብት አይደለም። ንብረቱ ባለቤት ቢቀየር ወይም በዕዳ ምክንያት ቢወረስ, ያንን ሁለተኛ 30 ዓመት የሚያከብር ማንም ላይኖር ይችላል።
ኩባንያ የመክፈት አማራጭ ዛሬም ትርጉም አለው?
የግል ጋሬነት ላለው ገዢ, በጀቱ ከ10 እስከ 15 ሚሊዮን ባህት ከሆነ, የኩባንያ አወቃቀር ኢኮኖሚያዊ ትርጉም የለውም ብዬ በጽናት አምናለሁ። አመታዊ ሪፖርት፣ ኦዲት፣ ድንገተኛ ምርመራ የመደረግ አደጋ፣ እና በአምስት ዓመት ውስጥ በግፍ ለመሸጥ የመገደድ ስጋት, እነዚህ ሁሉ ከውጭ ዜጋ ኮታ (የፕሮጀክቱ 49% ሽያጭ ስፋት, ርስት በራስ ስም ተመዝግቦ, ለዩኒቱ ሙሉ ቻኖት ተሰጥቶ) ውስጥ ኮንዶሚኒየም ከመግዛት የተሻለ ዋጋ የለውም ብለው ያጠፉታል።
ነገር ግን, ትክክለኛ ንግድ, ሆቴል, ማምረቻ ስራ, ወይም እርሻ ስራ, ከትክክለኛ ገንዘብ ያዋጣ እና በሪፖርት ውስጥ የሚታይ ትርፍ ያለው ትክክለኛ የታይ ባለድርሻ ጋር, እየገነቡ ከሆነ, እነዚህ ክብ ደብዳቤዎች በጭራሽ አይነኩዎትም። ማጣራቱ የተነደፈው ባዶ ቅርፊቶችን ለማስወገድ ነው, ትክክለኛ የሚሰሩ ኩባንያዎችን አይደለም።
ትግበራው ግን በክፍለ ሀገር ይለያያል። ፑከት, ኮ ሳምዊ, ፓታያ, እና ቺያንግ ማይ ከፍተኛ ትኩረት የሚደረግባቸው ቀጠናዎች ናቸው, ግልጽ ምክንያቶች አላቸው። በኢሳን የሚገኝ የገጠር መሬት ጽ/ቤት ግን በመጀመሪያው ኩኡርተር ድንገተኛ ምርመራ የመጀመር ዕድሉ ትንሽ ነው። ፍጥነቱ ይለያያል, ነገር ግን የህጎቹ ይዘት አይለወጥም, ምርመራው ወደ አንድ ንብረት የሚደርስበትን ጊዜ ብቻ ይነካል።
ግብይት መካከል ላሉ ገዢዎች አንድ ተግባራዊ ማስታወሻ፦ ፊርማ እና በመሬት ጽ/ቤት ማስመዝገብ ከጊዜ ወደ ጊዜ የሁሉንም ወገኖች የግል መገኘት ይጠይቃል, ባለሥልጣናት ከአሁን በኋላ ውክልና ወረቀት ላይ ሳይሆን በሰው ላይ ጥያቄ ስለሚያደርጉ።
በታይላንድ ኩባንያ በኩል ንብረት ካላችሁ, ወደ ኩኡርተር መጨረሻ ከመድረሱ በፊት ወረቀቶቻችሁን አውጥታችሁ ሶስት ነገሮች አረጋግጡ፦ የታይ ባለድርሻዎቻችሁ ድርሻቸውን በእውነት ከፍለዋልን? የኩባንያው መዝገብ አድራሻ ከትክክለኛ አሠራሩ ጋር ይመሳሰላልን? ለስራ የተካሄደው ለሁሉም ዓመታት ሪፖርት ቀርቧልን? እነዚህ የመሬት ጽ/ቤቶች መጀመሪያ የሚያጣሩዋቸው ነጥቦች ናቸው, እና ጥያቄ ከመጠየቁ በፊት ማስተካከል ከጠየቁ በኋላ በጣም ርካሽ ነው።
ምንጭ፦ Mondaq