በአንድ ዓረፍተ ነገር፡ ይህ ዜና ለእኔ ምን ማለት ነው?
የማሌዢያው ግዙፍ ካምፓኒ Genting በጆሆር-ሲንጋፖር ልዩ ኢኮኖሚ ቀጠና (JS-SEZ) ውስጥ 20 ቢሊዮን ዶላር የሚያወጣ 'ስማርት ከተማ' ለመገንባት አቅዷል፤ ትኩረቱም በአርቲፊሻል ኢንተለጀንስና በአግሪ-ቴክ ላይ ነው። ይህ ለታይላንድ ንብረት ገበያ ውድድር መጨመርን ያመላከታል፣ ነገር ግን ፉኬት ወይም ፓታያ ውስጥ ያለውን የቱሪዝም-ተኮር ንብረት በቀጥታ አይነካውም። ገንዘቡ ወደ ባንኮክ ይፈስ ነበር ተብሎ ከሚታሰበው የ'ASEAN መግቢያ በር' ካፒታል ላይ የተወሰነው ወደ ጆሆር ሊዞር ይችላል፤ ነገር ግን የሪዞርት ገበያው የራሱ ልዩ ማራኪነት አለው።
ከሦስት ዓመት በፊት ታይላንድ በደቡብ-ምስራቅ እስያ የውጭ ገዢዎችን በብቸኝነት የምትስብ ሀገር ነበረች። አሁን ግን ማሌዢያ የአንድ ትንሽ ከተማ የመዲና ግዙፍ ፕሮጀክት አቅርባለች። ስለዚህ ትክክለኛው ጥያቄ 'ገንዘብ ከፉኬት ወደ ጆሆር ይፈልቃል ወይ?' ሳይሆን 'የክልሉ የኢንቨስትመንት ካርታ እንዴት እየተቀየረ ነው?' የሚለው ነው።
Genting ምንድን ነው ያቀደው?
Genting Group በዋነኝነት በካሲኖና በሆቴል ኢንዳስትሪ የምትታወቅ የማሌዢያ ኮንግሎሜሬት ናት፣ የገበያ ካፒታሏም በግምት 8 ቢሊዮን ዶላር ይደርሳል። የጆሆር ስማርት ከተማ ፕሮጀክት ግን ወደ ቴክ መሠረተ ልማት የተደረገ ስትራቴጂካዊ ለውጥ ያመላክታል። በGenting የራሱ ማስረጫ መረጃ መሠረት (እንደ The Edge Malaysia ዘገባ)፣ ጆሆር ቴክ ስማርት ከተማ በ2,300 ኤከር ላይ ይዘረጋል፤ ከዚህ ውስጥ 500 ኤከር ለAgTech ካምፓስ፣ 1,700 ኤከር ደግሞ ለKnowledge AI ካምፓስ ተመድቧል። ፕሮጀክቱ ከ10,000 በላይ የስራ ዕድሎችን ይፈጥራል ተብሎ ይጠበቃል።
ይህ ከተማ የሚገነባው በJohor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) ውስጥ ነው፤ ይህ ቀጠና ጥር 2025 ላይ የተመሠረተ ሲሆን ዓለም አቀፍ ንግድና ክህሎት ያላቸውን ባለሙያዎች ለመሳብ ታስቦ የተዘጋጀ ነው። JS-SEZ ቀላል የጉምሩክ አሠራሮችን፣ የግብር ማበረታቻዎችንና ለሙያ ባለቤቶች ቪዛ-ነፃ አገባብ ያቀርባል። በማሌዢያ መንግስት ግምት መሠረት ይህ ቀጠና በመጀመሪያዎቹ አስር ዓመታት ውስጥ 100,000 የስራ ዕድሎችን ይፈጥራል ተብሎ ይታሰባል።
ጆሆር ባህሩ ከሲንጋፖር መሃል ከ30 ኪ.ሜ ያነሰ ርቀት ላይ ይገኛል፤ ስለዚህ በተግባር የሲንጋፖር 'ንዑስ ከተማ' ያህል ተደርጎ ይታያል፣ የቤት ዋጋውም ከሲንጋፖር በ3 እስከ 5 ጊዜ ያንሳል።
የዋጋ ንፅፅር፡ ጆሆር፣ ባንኮክ እና ፉኬት እንዴት ይመሳሰላሉ?
በCBRE ዘገባ መሠረት፣ በ2025 በጆሆር ባህሩ አማካይ ዋጋ በካሬ ሜትር በ1,500 እስከ 2,200 ዶላር መካከል ነበር። ይህ ከባንኮክ ተመሳሳይ ፕሮጀክቶች (3,000 እስከ 5,500 ዶላር በካሬ ሜትር) እና ከፉኬት ፕሪምየም ክፍል (3,500 እስከ 7,000 ዶላር በካሬ ሜትር) ሲነፃፀር በጣም ያንሳል።
| ገበያ | ዋጋ በካሬ ሜትር (ዶላር) | ግምታዊ ኪራይ ምጣኔ (yield) |
|---|---|---|
| ጆሆር ባህሩ | 1,500 - 2,200 | 3% - 4% በዓመት |
| ባንኮክ | 3,000 - 5,500 | 4% - 6% በዓመት |
| ፉኬት (ፕሪምየም) | 3,500 - 7,000 | 5% - 8% በዓመት |
ይህ ንፅፅር በራሱ አንድ ጠቃሚ እውነት ያሳያል፡ ጆሆር በዋጋ ርካሽ ቢሆንም፣ የኪራይ ገቢ ምጣኔው ከፉኬት ወይም ከባንኮክ ያነሰ ነው። ብዙ የጆሆር ገዢዎች ትኩረታቸው በካፒታል ዕድገት (capital appreciation) ላይ ነው፣ በአሁኑ ወቅት ባለው የኪራይ ገቢ ላይ ሳይሆን።
ታይላንድ በዚህ ውድድር ውስጥ የት ትገኛለች?
ታይላንድ በ2025 ወደ ንብረት ዘርፍ ግምት 4.8 ቢሊዮን ዶላር የውጭ ቀጥተኛ ኢንቨስትመንት (FDI) ስቧል። አንድ ብቻ የGenting ፕሮጀክት፣ ከዚህ ውስጥ በግምት ከአራት ዓመት ያህል የታይላንድ ኢንቨስትመንት መጠን ጋር ይመሳሰላል፤ ይህም የፕሮጀክቱን ግዙፍነት ያመላክታል።
በታይላንድ የውጭ ዜጎች ንብረት ባለቤትነት (freehold) የሚፈቀደው በኮንዶሚኒየም ብቻ ነው፣ በተጨማሪም በውጭ ዜጎች ኮታ ገደብ ውስጥ (49% ከአንድ ፕሮጀክት ውስጥ)። በማሌዢያ ግን የውጭ ዜጎች ንብረት በ'freehold' ደረጃ መያዝ ይችላሉ፣ ዝቅተኛው መነሻ ደግሞ በግምት 1 ሚሊዮን ሪንግግት (ወደ 220,000 ዶላር) ነው። ይህ የሕግ ልዩነት ኢንቨስተሮች ገበያ ሲመርጡ ማጤን ያለባቸው ወሳኝ ነጥብ ነው።
በሌላ በኩል፣ የፉኬት ገበያ ውስጣዊ የመተማመን ደረጆች አሁንም ጠንካራ ናቸው። ገንቢው ድርጅት Sansiri በ2027-2030 መካከል በፉኬት አዲስ ፕሮጀክቶች ላይ 40 ቢሊዮን ባህት ለማፍሰስ አቅዶ አስታውቋል፤ ከዚህ ውስጥ ሰባት ፕሮጀክቶች በ10 ቢሊዮን ባህት ግምት በ2026 ሁለተኛ አጋማሽ ይጀመራሉ። ይህ ብቻውን የፉኬት ንብረት ገበያ ተፎካካሪነት ቢመጣም አሁንም ጠንካራ ፍላጎት እንዳለው ያሳያል።
የክልል ተጋላጭነት፡ ማን ነው በእውነት የሚነካው?
በቀጥታ ጫናው ቢፈጠር በመጀመሪያ የሚነካው ባንኮክ ውስጥ ያለው የቢሮና የንግድ ንብረት ክፍል (commercial segment) ነው፣ ምክንያቱም ባንኮክ ከኩዋላ ላምፑርና ከሲንጋፖር ጋር ለክልላዊ ኮርፖሬት ዋና ጽ/ቤቶች (regional HQ) ትፎካካራለች። የፉኬት፣ የሳሙይና የፓታያ ሪዞርት ገበያዎች ግን በልዩ የቱሪዝም ማራኪነታቸው የተጠበቁ ናቸው።
ታይላንድ ደግሞ በዝምታ አልቀመጠችም። በ2025 እና 2026 ታይላንድ በቻንቡሪ፣ ራዮንግና ቻቻንግሳኦ ግዛቶች የሚዘረጋውን Eastern Economic Corridor (EEC) ማልማት አጠናክራለች። መንግስት ለቴክ ኩባንያዎች እስከ 13 ዓመት የግብር ነፃነት (tax holiday) እያቀረበ ነው። እንዲሁም የኮንዶሚኒየም የውጭ ዜጎች ባለቤትነት ኮታ ከ49% ወደ 75% ለማሳደግ ውይይት እየተካሄደ ነው፤ ይህ ለውጥ ከተካሄደ የካፒታል ፍልስፍት ወደ ታይላንድ ይጨመራል ተብሎ ይጠበቃል።
ስለ Genting ፕሮጀክት ትክክለኛነት እርግጠኛ መሆን ይቻላል?
Genting በዓለም አቀፍ ገበያ የተመዘገበ ኩባንያ ነው፣ በተለያዩ ሀገራት Resorts World ንብረቶችን ጨምሮ ትልልቅ ፕሮጀክቶችን የገነባ ልምድ አለው። ነገር ግን የ20 ቢሊዮን ዶላር ግምት ጠቅላላ የፕሮጀክቱ በጀት ሲሆን፣ ግንባታው ከ15 እስከ 20 ዓመት ሊፈጠር ይችላል። የመጀመሪያው ምዕራፍ ብዙውን ጊዜ በ2 እስከ 4 ቢሊዮን ዶላር መካከል ይሆናል ተብሎ ይገመታል። መዘግየት እውነተኛ ስጋት ነው፣ ነገር ግን ኩባንያው በአክሲዮን ገበያ የተመዘገበ በመሆኑና ስሙን ስለሚጠብቅ ፕሮጀክቱን ሙሉ በሙሉ መተው የማይመስል ነው።
ለታይላንድ ገዢ ይህ ውሳኔ ላይ ተጽዕኖ ያሳድራል?
በቀጥታ አይደለም። የጆሆር ፕሮጀክት አሁንም በጅምር ደረጃ ላይ ነው። የታይላንድ ንብረት ገበያ በ2026 የሚወሰነው በአገር ውስጥ ጉዳዮች ነው፡ የባህት የምንዛሬ ተመን፣ የቱሪስቶች ቁጥር፣ የባንክ ኦፍ ታይላንድ የወለድ ተመን፣ እና የሕግ ማሻሻያዎች። የGenting ፕሮጀክት ለረዥም ጊዜ ስትራቴጂ ማገናዘቢያ እንደ አውድ ሊታይ ይችላል፣ ነገር ግን ዛሬ ውሳኔ ለመቀየር ምክንያት ሆኖ መታየት አይገባውም።
Genting የገነባው ፕሮጀክት ለታይላንድ ንብረት ኢንቨስተሮች ማስፈራሪያ አይደለም፣ ነገር ግን የክልላዊ ውድድር አዲስ ደረጃ ምልክት ነው። ታይላንድ በቱሪዝም የኪራይ ገቢ፣ በአኗኗር ማራኪነትና በገበያ ብስለት ትበልጣለች። ማሌዢያ ደግሞ በቴክ መሠረተ ልማትና ከሲንጋፖር ቅርበት ላይ እየተወራረደች ነው። ብልህ ኢንቨስተር ሁለቱንም ገበያዎች ያጠናል፣ ነገር ግን ግልጽ ግብ ላይ ተመስርቶ ይወስናል፡ ዛሬ ካፒታል መገኘት ወይስ ከአስር ዓመት በኋላ የካፒታል ዕድገት?
በታይላንድ ኢንቨስት ለማድረግ ዝግጁ ነዎት? የንብረት በታይላንድ ባለሙያዎቻችን ትክክለኛውን ንብረት እንዲያገኙ ይረዱዎታል።
ምንጭ፡ Nikkei Asia