ቻይናውያንና ሩሲያውያን ገዢዎች የታይላንድ ኮንዶ ገበያን የሚቀይሩበት 2026 ዓ.ም ስሌት

ለምን ይህ ቁጥር ለእርስዎ አስፈላጊ ነው?

ወደ ታይላንድ ንብረት ገበያ ሲመለከቱ ብዙ ኢትዮጵያውያንና ኤርትራውያን ገዢዎች የሚጠይቁት ጥያቄ አንድ ነው፦ 'ገበያው አሁንም ደህና ነው ወይስ ወደ ማሽቆልቆል እያመራ ነው?' መልሱ ግልጽ ነው፦ በ2026 የመጀመሪያ ሩብ ዓመት ከውጭ ዜጋ ወደ ታይላንድ ኮንዶሚኒየም ግዢ ከተላለፉት 3,241 ክፍሎች ውስጥ ከሶስቱ አንዱ ገደማ ከቻይና ወይም ከሩሲያ የመጣ ገንዘብ ውጤት ነው። ጠቅላላ ግብይቱ ካለፈው ዓመት ተመሳሳይ ወቅት ጋር ሲነጻጸር በ17.3% ቢቀንስም፣ ከሁለቱ ትልልቅ ኢኮኖሚዎች የሚመጣው ካፒታል ገበያውን ወደ 'ልምድ ያካበተ' ደረጃ እያሸጋገረው ነው። ይህ ማለት ታይላንድ ለረጅም ጊዜ ኢንቨስትመንት ዝግጁ የሆነ መዋቅር ያለው ገበያ እየሆነ ነው ማለት ነው።

በአጭሩ ምን ተፈጠረ? (ፈጣን መልስ)

በ2026 የመጀመሪያ ሩብ ዓመት የውጭ ዜጎች 3,241 የኮንዶ ክፍሎችን ወደ ስማቸው አዙረዋል፤ ይህ ካለፈው ዓመት ጋር ሲነጻጸር በ17.3% ቅናሽ ያሳያል፤ ጠቅላላ የግብይት ዋጋውም በ17.9% ቀንሶ ወደ 13.464 ቢሊዮን ባህት ወርዷል። ቻይናውያን ገዢዎች አሁንም ትልቁን ድርሻ ቢይዙም በከፍተኛ ሁኔታ ቀንሰዋል፦ 906 ክፍሎች (በ38.8% ቅናሽ) በ3.493 ቢሊዮን ባህት ዋጋ (በ42.9% ቅናሽ)። በሌላ በኩል ደግሞ ሩሲያውያን ገዢዎች ወደ ሁለተኛ ደረጃ ዘልለዋል፦ በክፍል ብዛት 33% (383 ክፍሎች) እና በዋጋ 68.7% (1.665 ቢሊዮን ባህት) በማደግ ማይናማርን በልጠዋል።

የውጭ ዜጎች በማንኛውም የኮንዶሚኒየም ህንፃ ውስጥ እስከ 49% የሚደርሰውን ሊሸጥ የሚችል ስፋት ብቻ ባለቤት መሆን ይችላሉ (እንደ CBRE Thailand ዘገባ)፤ በባንኮክና በፉከት ካሉ ታዋቂ ፕሮጀክቶች ውስጥ ይህ የውጭ ዜጋ ኮታ ግንባታው ሳይጠናቀቅ በፍጥነት ይሞላል። በቱሪስት አካባቢዎች ያሉ ኮንዶሚኒየሞች በአመት 5-8% ጥቅል የኪራይ ገቢ ያመነጫሉ። ከሩሲያውያን ግብይት ውስጥ ከፍተኛው ዋጋ የተመዘገበው በፉከት ነው፣ 1.06 ቢሊዮን ባህት በ156 ክፍሎች፣ በዋነኝነት በከፍተኛ ደረጃ ሪዞርት አካባቢዎች ላይ ያተኮረ።

የገበያውን አቅጣጫ የሚወስኑ ዋና ዋና እውነታዎች

• የህግ መሰረት፦ በ1979 (ፒ.ኤስ. 2522) በወጣው የኮንዶሚኒየም ህግ መሰረት፣ የውጭ ዜጎች ገንዘቡን ከውጭ በውጭ ምንዛሬ ካስተላለፉ ኮንዶሚኒየም ክፍልን ሙሉ በሙሉ በነጻ ባለቤትነት (freehold) መያዝ ይችላሉ። ገንዘቡን የተቀበለው የታይላንድ ባንክ የውጭ ምንዛሬ ግብይት ፎርም (FET) ማውጣት አለበት፤ ይህ ፎርም ከሌለ የመሬት ዲፓርትመንቱ ግብይቱን አይመዘግብም።

• የዋጋ ጭማሪ፦ እንደ ታይላንድ ብሔራዊ ባንክ መረጃ፣ በባንኮክ የኮንዶሚኒየም ዋጋ መለኪያ (price index) ባለፉት አምስት ዓመታት ውስጥ በግምት 25-30% አድጓል፤ በፉከት ደግሞ የግንባታ መሬት እጥረት ስላለ ጭማሪው የበለጠ ጎላ ያለ ነው።

• የሩሲያውያን ፍላጎት ለውጥ፦ ከ2022 ጀምሮ ሩሲያውያን ገዢዎች ትልቅ ካፒታላቸውን ከዱባይና ከቆጵሮስ ወደ ደቡብ ምስራቅ እስያ እያዞሩ ነው። ፉከትና ኮህ ሳሙይ ዋነኛ መዳረሻዎች ናቸው፤ በ2026 የመጀመሪያ ሩብ ዓመት ብቻ የሩሲያውያን ግብይት ዋጋ በ68.7% ጨምሯል (እንደ Bangkok Post ዘገባ)፤ ይህም ገዢዎቹ ወደ ከፍተኛ ደረጃ የቅንጦት ክፍሎች እየተሸጋገሩ መሆኑን ያሳያል፣ ከመግቢያ ደረጃ ንብረቶች ይልቅ።

• የቻይናውያን ካፒታል መቀዝቀዝ፦ በአብዛኛው በባንኮክ አዲስ ግንባታ ፕሮጀክቶች ላይ በተለይም ከBTS እና MRT ጣቢያዎች አጠገብ ላይ ያተኮሩት ቻይናውያን ባለሀብቶች፣ በአገራቸው ውስጥ ባለው የኢኮኖሚ ጫና ምክንያት በከፍተኛ ሁኔታ ወደኋላ ተመልሰዋል፤ በ2026 የመጀመሪያ ሩብ ዓመት የክፍል ግብይት በ38.8% እና ዋጋው በ42.9% ቀንሷል።

• የገዢዎች ስብጥር መስፋፋት፦ ከቻይናና ከሩሲያ ባሻገር፣ የህንድ ገዢዎች ግብይት በተመሳሳይ ሩብ ዓመት በ40% አድጎ ወደ 63 ክፍሎች (በግምት 353 ሚሊዮን ባህት ዋጋ) ደርሷል፤ ይህም የውጭ ገዢዎች መሰረት እየሰፋ መሆኑን ያመለክታል።

• የግብይት ግብሮች፦ የዝውውር ክፍያ ከተገመተው ዋጋ 2% ነው፣ ማህተም ግብር 0.5% ነው፣ ልዩ የንግድ ግብር ደግሞ 3.3% ነው (ሻጩ ንብረቱን ከ5 ዓመት በታች ከያዘ)። እነዚህ ወጪዎች በተለምዶ በገዢና በሻጭ መካከል ይከፋፈላሉ።

• ተከታታይ ወጪዎች፦ ወርሃዊ የጋራ ቦታ ክፍያ እንደ ፕሮጀክቱ ደረጃ ከ40 እስከ 120 ባህት በካሬ ሜትር ይደርሳል፣ የመትከያ ፈንድ (sinking fund) ደግሞ በዝውውር ጊዜ በአንድ ጊዜ ይከፈላል።

• የገንዘብ ምንዛሬ መረጋጋት፦ የታይላንድ ባህት ከ34 እስከ 36 ባህት በአንድ የአሜሪካ ዶላር ውስጥ በአንጻራዊነት የተረጋጋ ምንዛሬ አሳይቷል፤ ይህም በዶላር ወይም በዩዋን የሚንቀሳቀሱ ባለሀብቶችን ከምንዛሬ ስጋት ይቀንሳል።

• የፉከት የወደፊት ትንበያ፦ እንደ Knight Frank Thailand ገለጻ፣ የቅንጦት የባህር ዳርቻ ክፍል ወደ 2026 ዘልቆ ጠንካራ ሆኖ ይቀጥላል፣ ይህም በቀጣይነት ባለው የውጭ ዜጋ ፍላጎት፣ በሚያደግ የመሬት ዋጋ እና በብራንድ ተያያዥ መኖሪያ ቤቶች ላይ ባለው ከፍተኛ ፍላጎት የተነሳ ነው። እንደ Bang Tao, Layan, Kamala እና Cherng Talay ባሉ አካባቢዎች ያሉ ቪላዎች በሀብታም ገዢዎች ዘንድ ከንፁህ ኢንቨስትመንት ይልቅ ለአኗኗር ዘይቤ ምርጫ እየተደረጉ ናቸው።

ደጋግመው የሚነሱ ጥያቄዎች

የውጭ ዜጋ በታይላንድ ኮንዶ ሙሉ በሙሉ ባለቤት መሆን ይችላል?

አዎ ይችላል። ከሩሲያና ከቻይና የመጡ ገዢዎችን ጨምሮ የውጭ ዜጎች ኮንዶሚኒየም ክፍልን ሙሉ በሙሉ በነጻ ባለቤትነት (freehold) መያዝ ይችላሉ። ዋናው ቅድመ ሁኔታ ገንዘቡ ከውጭ በውጭ ምንዛሬ መምጣት እና ገንዘቡን የተቀበለው ባንክ FET ፎርም ማውጣት አለበት።

ለምንድነው የውጭ ዜጎች ከቪላ ይልቅ ኮንዶን የሚመርጡት?

የታይላንድ ህግ የውጭ ዜጎች መሬትን በቀጥታ እንዲይዙ አይፈቅድም። ኮንዶሚኒየም ብቻ ነው ቀጥተኛ የነጻ ባለቤትነት (freehold) የሚሰጠው የንብረት አይነት። ቪላዎች በተለምዶ በ30-ዓመት የሊዝ ስምምነት ወይም በታይላንድ ኩባንያ በኩል ይገዛሉ፤ ሁለቱም ተጨማሪ የህግ ስጋት ይይዛሉ።

ከፉከት ኮንዶ ምን ያህል የኪራይ ገቢ መጠበቅ እችላለሁ?

በከፍተኛ ወቅት (ከኖቬምበር እስከ ኤፕሪል) እንደ Bang Tao ወይም Surin ባሉ አካባቢዎች ያሉ ኮንዶዎች በአመት 5-8% ጥቅል ገቢ ያመነጫሉ። ከመገልገያ፣ ከግብር እና ከአስተዳደር ክፍያ በኋላ ያለው ንጹህ ገቢ በተለምዶ 4-6% ይደርሳል።

በባንኮክ ውስጥ የትኞቹ አካባቢዎች ብዙ የውጭ ገዢዎችን ይስባሉ?

Sukhumvit (በተለይ በ Asok እና Thonglor ጣቢያዎች መካከል)፣ Silom/Sathorn እና እየተነሳ ያለው Rama 9 የንግድ ማዕከል። ወደ BTS/MRT ጣቢያዎች ያለው ቅርበት ለሽያጭ ዋጋና ለኪራይ ገቢ ወሳኝ ነገር ነው።

ንብረት ለመግዛት ቪዛ ያስፈልገኛል?

አያስፈልግም። የንብረት ግዢ ከቪዛ ሁኔታ ጋር የተያያዘ አይደለም። ነገር ግን ባለቤትነት በራስ-ሰር የመኖሪያ ፈቃድ (residency) አይሰጥም። ለረጅም ጊዜ መቆየት የስራ ፈቃድ፣ የጡረታ ቪዛ (O-A)፣ የThailand Privilege elite ቪዛ ወይም ሌላ ብቁ ፕሮግራም የመሳሰሉ የተለየ መሰረት ይፈልጋል።

ለምንድነው የቻይናውያን ግዢ በ2026 በዚህ ደረጃ የቀነሰው?

በቻይና ውስጥ ያለው የአገር ውስጥ የኢኮኖሚ ጫና በ2026 የመጀመሪያ ሩብ ዓመት የክፍል ግብይትን በ38.8% እንዲቀንስ እና የግብይት ዋጋን በ42.9% እንዲወርድ አድርጓል፤ ይሁን እንጂ ቻይናውያን አጠቃላይ ትልቁን የውጭ ገዢ ቡድን ሆነው ቀጥለዋል።

በኮንዶ ገበያ ውስጥ ከመጠን በላይ አቅርቦት (oversupply) ስጋት አለ?

በተወሰኑ አካባቢዎች፣ ለምሳሌ በማዕከላዊ ፓታያ ክፍሎችና በተወሰኑ የፉከት ፕሮጀክቶች ውስጥ ከመጠን በላይ አቅርቦት ይታያል። ይሁን እንጂ በአጠቃላይ የታይላንድ የቱሪስት መጠን በአመት ከ35 ሚሊዮን በላይ ይደርሳል (እንደ TAT መረጃ)፣ ይህም በአብዛኛዎቹ ገበያዎች ውስጥ ቀጣይነት ያለው የኪራይ ፍላጎትን ይደግፋል።

ወደ ገበያው ለመግባት ዝቅተኛው በጀት ስንት ነው?

በፓታያ፣ ስቱዲዮ ክፍሎች በግምት ከ1.5-2 ሚሊዮን ባህት (በ35.5 የምንዛሬ ተመን በግምት ከUSD 42,000-56,000) ይጀምራሉ። በባንኮክና በፉከት፣ በቀላሉ ሊሸጡ የሚችሉ በጥሩ ቦታ ላይ ያሉ ክፍሎች በተለምዶ ከ3-4 ሚሊዮን ባህት ይጀምራሉ።

ከገንቢ ኩባንያ ላይ በክፍያ ስርዓት (installment) መግዛት እችላለሁ?

አዎ ይችላሉ። አብዛኞቹ የታይላንድ ገንቢዎች በግንባታ ወቅት የክፍያ ስርዓት ያቀርባሉ፣ በተለምዶ 10-30% በቦታ ማስያዣና በውል ፊርማ ጊዜ ይከፈላል፣ ቀሪው ደግሞ ንብረቱ ሲረከቡ ይከፈላል። ከታይላንድ ባንኮች የሚገኝ ብድር (mortgage) ለውጭ ዜጎች በአብዛኛው አይገኝም።

የመጨረሻ መልእክት

የቻይናውያን ፍላጎት እየቀዘቀዘ ባለበት ወቅት የሩሲያውያን የግዢ እንቅስቃሴ በከፍተኛ ሁኔታ ማደጉ በታይላንድ የውጭ ኮንዶ ገበያ ውስጥ እውነተኛ ለውጥ መከሰቱን ያሳያል፣ ጊዜያዊ ክስተት ብቻ አይደለም። ተግባራዊ ምክሩ ግን አንድ ነው፦ የተረጋገጠ የውጭ ዜጋ ኮታ ያለው፣ ወደ መጓጓዣ መሰረተ ልማት ቅርብ በሆነ ቀላል ሽያጭ ባለው ቦታ ላይ የሚገኝ ፕሮጀክት ይምረጡ፣ እና ማንኛውንም ቅድመ ክፍያ ከመክፈልዎ በፊት ሁሌም ፍቃድ ያለው ጠበቃ ተጠቅመው ሰነዶቹን ያረጋግጡ። ንብረት በታይላንድ ቡድናችን በዚህ ሂደት ውስጥ ከጎንዎ ለመቆም ዝግጁ ነው።

ምንጭ: Bangkok Post