የባንኮክ የባቡር መስመር መስፋፋት እና የመሬት ዋጋ፡ በ2026 የት መዋዕለ ንዋይ ማፍሰስ ይሻላል?

መግቢያ፡ ባቡር ከመድረሱ በፊት መሬት ይግዙ

በባንኮክ አንድ አዲስ የባቡር ኪሎ ሜትር ሲገነባ፣ ያ ባዶ መሬት በጥቂት ወራት ውስጥ ወደ ግንባታ ቦታ ይቀየራል። ገና በግንባታ ላይ ባለ የሜትሮ መስመር አጠገብ ያለ መሬት ጣቢያው ከመክፈቱ በፊት በ15-30% ይወደዳል፤ ይህ ዑደት ላለፉት ሶስት አስርት ዓመታት ደጋግሞ ተከስቷል። ለታይላንድ ንብረት ላይ ፍላጎት ላለው ኢትዮጵያዊ ባለሀብት፣ ይህ ንድፍ ከፉኬት ውጪ ያለውን ትልቅ እድል ያሳያል፡ የባንኮክ ትራንዚት ኮሪደሮች።

የታይላንድ መንግስት በመቶ ቢሊዮን የሚቆጠር ባህት በማፍሰስ የከተማዋን የጅምላ ትራንዚት መረብ ከ250 ኪሜ ዛሬ ወደ 500+ ኪሜ በ2030 ለማድረስ አቅዷል። ይህ ለንብረት ባለሀብቶች ብርቅ የሆነ መስኮት ይፈጥራል፡ ማዕከላዊ ቦታዎች ዋጋቸው ከመድረሱ በፊት በዳርቻ ላይ ያለ መሬት ወይም ኮንዶሚኒየም መግዛት።

ባንኮክ የመሬት ዋጋ ጭማሪ በቁጥር ምን ይመስላል?

በባንኮክ ሜትሮፖሊታን አካባቢ አማካይ የመሬት ዋጋ በዓመት 6.2% ጨምሯል፣ የፕራ ካኖንግ-ባንግ ና ኮሪደር ደግሞ በ36.3% በመምራት ቀዳሚ ሆኗል፤ ይህም በበርካታ ትራንዚት ግንኙነቶች እና የቢዝነስ ዲስትሪክት መስፋፋት የተነሳ ነው (ምንጭ፡ Nation Thailand)።

በትራንዚት መስመሮች አካባቢ ያለ መሬት ጠንካራ እድገት እያሳየ ነው፡

ለ2026 ቁልፍ የእድገት ቀጠናዎች፡ Orange Line ኮሪደር (ምስራቅ፣ Min Buri አካባቢ)፣ Pink Line (ሰሜን፣ Nonthaburi/Pak Kret) እና Yellow Line (ደቡብ ምስራቅ፣ Lat Phrao፣ Samut Prakan)።

ማዕከላዊ ባንኮክ እና አዳዲስ ኮሪደሮች ዋጋ ልዩነት ምን ያህል ነው?

በማዕከላዊ BTS/MRT ጣቢያዎች አካባቢ የመሬት ዋጋ በካሬ ሜትር 800,000 እስከ 1,500,000 ባህት ይደርሳል፣ ገና በግንባታ ላይ ባሉ ዳርቻ ጣቢያዎች አካባቢ ግን 80,000 እስከ 250,000 ባህት ብቻ ነው። ይህ የ5 እስከ 10 እጥፍ ልዩነት ትልቅ የመዋዕለ ንዋይ እድል ይፈጥራል።

AREA (Agency for Real Estate Affairs) እንደዘገበው፣ ጥሩ ትራንዚት ግንኙነት ባላቸው ቀጠናዎች የባንኮክ አማካይ የመሬት ዋጋ አሁን ከ400,000 ባህት በካሬ ዋ (4 ካሬ ሜትር) በላይ ደርሷል፣ ከ2015 ጀምሮ ካለው ወደ 250,000 ባህት ገደማ ጭማሪ አሳይቷል።

ስለ ትልልቅ የባቡር መስመሮች ምን ማወቅ አለብዎት?

• Orange Line ምስራቃዊ ክፍል (22.5 ኪሜ፣ 17 ጣቢያዎች) ማዕከላዊ ባንኮክን ከMin Buri ጋር ያገናኛል። መከፈቻው ለ2027 ታቅዷል። በዚህ መስመር አካባቢ ያለ መሬት ባለፉት ሶስት ዓመታት በግምት 20-25% ጨምሯል፣ በቅርብ ጊዜ የዓመታዊ ዳታ ደግሞ ኮሪደሩ በ7.4% ማደጉን ያሳያል።

• Pink Line ሞኖሬል (34.5 ኪሜ) Khae Rai እና Min Buriን ያገናኛል። ሙሉ ንግዳዊ አገልግሎት በ2024 ተጀምሯል፣ በአካባቢው ያሉ ንብረቶች ዋጋ ከወረርሽኙ በፊት ከነበረው ጋር ሲነጻጸር 10-15% ጭማሪ አሳይቷል፣ የቅርብ ጊዜ ዓመታዊ ዳታ ደግሞ ተጨማሪ 9.7% ጭማሪ ያሳያል።

• Yellow Line ሞኖሬል (30.4 ኪሜ) በ2023 ለተጓዦች ተከፍቷል። ከጣቢያዎች በ500 ሜትር ርቀት ውስጥ ያሉ ኮንዶሚኒየሞች የኪራይ ተመን በመስመሩ የመጀመሪያ የስራ ዓመት 8-12% ጨምሯል።

• የታይላንድ መንግስት እስከ 2030 ድረስ ከ1 ትሪሊዮን ባህት በላይ በሜትሮፖሊታን ትራንስፖርት መሠረተ ልማት ላይ ለማፍሰስ አቅዷል፣ ይህም ለምስራቅ ኢኮኖሚክ ኮሪደር (EEC) የሚያገለግለውን የባንኮክ-ራዮንግ ፈጣን ባቡር ያካትታል።

• Bang Na፣ Bang Kadi፣ Lak Si እና Thung Song Hong ካሉ ወይም ገና በግንባታ ላይ ካሉ ጣቢያዎች ጋር ቅርበት ቢኖራቸውም ዋጋቸው አሁንም ዝቅተኛ ነው።

የውጭ ዜጎች በባንኮክ መሬት መግዛት ይችላሉ?

በቀጥታ አይችሉም። የታይላንድ የመሬት ኮድ ህግ ለውጭ ዜጎች ቀጥተኛ የመሬት ባለቤትነትን ይከለክላል። ለዚህ አማራጭ የሚሆኑት፡ ፍሪሆልድ ኮንዶሚኒየም መግዛት (በህንፃው ውስጥ ባለው 49% የውጭ ዜጋ ኮታ ውስጥ)፣ የረጅም ጊዜ ሊዝ (30 ዓመት ሊዝ ከታደሰ አማራጭ ጋር 30+30+30 ዓመት) ማድረግ፣ ወይም በተገቢ የህግ ምክር አማካኝነት በታይላንድ ኩባንያ መዋቅር በኩል መግዛት ናቸው። ስለዚህ ንብረት በታይላንድ የምንመክረው ስትራቴጂ ለውጭ ባለሀብቶች ተስማሚ የሆነውን ኮንዶሚኒየም ግዢ ማተኮር ነው፣ በተለይ ከጣቢያዎች በ500 ሜትር ርቀት ውስጥ ቅድመ-ሽያጭ ደረጃ ላይ ያለ።

በባንኮክ የትኞቹ ቦታዎች ትልቅ ትርፍ ያመጣሉ?

ትልቁ አቅም ያለው ገና በግንባታ ላይ ባለው Orange Line ምስራቃዊ ክፍል (Min Buri፣ Ram Kamhaeng) እና በቅርቡ በተከፈቱት Pink እና Yellow Line ዙሪያ ባሉ ቀጠናዎች ነው፣ ገበያው አዲሱን መሠረተ ልማት ገና ሙሉ በሙሉ ዋጋ ላይ ስላላካተተው። Min Buri በተለይ ማራኪ ነው፡ እዚህ ያለ መሬት ከ Sukhumvit ጋር ሲነጻጸር 6-8 እጥፍ ርካሽ ሲሆን፣ ከከተማ ማዕከል ጋር ቀጥተኛ ግንኙነት በ2027 ይመጣል። በተጨማሪም የፕራ ካኖንግ-ባንግ ና ኮሪደር በበርካታ ተደራራቢ ትራንዚት ግንኙነቶች የተነሳ አስቀድሞ 36.3% ዓመታዊ ጭማሪ አስመዝግቧል።

ኪራይ ገቢ ምን ያህል ይጠበቃል?

ከጣቢያዎች በ500 ሜትር ውስጥ ያሉ ኮንዶሚኒየሞች የተጣራ የኪራይ ምጣኔ በዓመት 4-6% ይደርሳል፣ እንደ ዲስትሪክቱ ይለያያል። ማዕከላዊ አካባቢዎች (Asok, Phrom Phong) በከፍተኛ የመግቢያ ዋጋ ምክንያት ዝቅተኛ ምጣኔ ወደ 3.5-4.5% ያሳያሉ። ዳርቻ ላይ ያሉ አዳዲስ ጣቢያዎች አካባቢ ግን ከግዢ ዋጋ ጋር ሲነጻጸር ከፍ ያለ ኪራይ በመኖሩ 5-7% ሊደርስ ይችላል።

ገና በግንባታ ላይ ባለ ጣቢያ አካባቢ መግዛት ምን ስጋቶች አሉት?

ሶስት ዋና ስጋቶች አሉ። አንደኛ፣ የግንባታ መዘግየት፤ በታይላንድ ውስጥ የተለመደው መዘግየት 1-3 ዓመት ይደርሳል። ሁለተኛ፣ የመስመር ለውጥ ወይም የፕሮጀክት መሰረዝ፤ ይህ ብርቅ ቢሆንም ሙሉ በሙሉ የማይታሰብ አይደለም። ሶስተኛ፣ በአንድ ኮሪደር ውስጥ ብዙ ገንቢዎች በተመሳሳይ ጣቢያ አካባቢ ፕሮጀክት ሲጀምሩ የሚፈጠር ከመጠን በላይ የኮንዶሚኒየም አቅርቦት።

ባንኮክ ወይስ ፉኬት? የትኛው ይሻላል?

ሁለቱ የተለያዩ ስትራቴጂዎችን ይወክላሉ። ባንኮክ ከአካባቢው ነዋሪዎችና ከውጭ ዜጎች የተረጋጋ የረጅም ጊዜ የኪራይ ገቢ እንዲሁም በመሠረተ ልማት የሚነዳ የካፒታል ዕድገት ይሰጣል። ፉኬት ግን ለቱሪስት ኪራይ ያተኮረ ሲሆን፣ ወቅታዊ የገቢ መለዋወጥ ቢኖረውም በከፍተኛ ወቅት የተሻለ ትርፍ ሊያመጣ ይችላል፤ የምዕራብ ጠረፍ ቅንጦት ቦታዎች እንደ Bang Tao፣ Layan፣ Kamala እና Cherng Talay በቀጣይነት ባለ የውጭ ዜጎች ፍላጎት የተነሳ በ2026 ጠንካራ ሆነው ይቀጥላሉ ተብሎ ይጠበቃል። ለፖርትፎሊዮ ብዝሃነት ሁለቱንም ገበያዎች ማጣመር ጥሩ ስልት ነው።

ሌሎች ትኩረት የሚያስፈልጋቸው የባንኮክ ቀጠናዎች የትኞቹ ናቸው?

በከተማዋ የተሻሻለ አጠቃላይ ዕቅድ (Comprehensive Plan) መሰረት፣ በ2027 መጨረሻ ተግባራዊ የሚሆነው፣ የምዕራብ እና ደቡብ ዲስትሪክቶች በOrange Line እና Southern Purple Line ማራዘሚያዎች እንዲሁም አዳዲስ የከተማ ዳርቻ የባቡር ግንኙነቶች የተነሳ ትልቅ የመሬት ዋጋ ዕድገት ይጠብቃቸዋል። Talingchan እና Thawi Watthana እንደ ቁልፍ የእድገት ቦታዎች እየተነሱ ናቸው።

ቀጣዩ የዋጋ ዝላይ መቼ ይጠበቃል?

የቅርብ ጊዜ ማነቃቂያ በ2027 የሚጠናቀቀው የOrange Line ምስራቃዊ ክፍል ግንባታ ሲሆን፣ ለምስራቅ ኢኮኖሚክ ኮሪደር (EEC) አገልግሎት ከሚሰጡ ማራዘሚያዎች ጋር ተያይዞ ነው። የCBRE Thailand ተንታኞች እነዚህ ፕሮጀክቶች በ2026-2028 ውስጥ በምስራቃዊ ከተማ ዳርቻዎች የመሬት ዋጋ ተጨማሪ 15-20% ሊገፉ እንደሚችሉ ይገምታሉ።

የባንኮክ የሜትሮ መስፋፋት ግምታዊ ወሬ አይደለም፤ በትሪሊዮን የሚቆጠር ባህት የመንግስት ኢንቨስትመንት የደገፈው መሰረታዊ የዋጋ ማነቃቂያ ነው። ባለሀብቶች በተወሰኑ ትራንዚት ኮሪደሮች ላይ ማተኮር፣ በግንባታ ወቅት መግዛት፣ እና ከወደፊት ጣቢያዎች በ500 ሜትር ውስጥ ያሉ ንብረቶችን ቅድሚያ መስጠት አለባቸው።

ምንጭ፡ Nation Thailand