በአጭሩ ምን እየተከሰተ ነው?
በባንኮክ መሃል ውድ የሆኑ መሬቶችን የያዙ ባለቤቶች ለዓመታት ጥቂት የሙዝ ወይም የሎሚ ሳር ተክለው መሬታቸውን እንደ 'የግብርና መሬት' በማስመዝገብ ከፍተኛ ግብር ያመልጡ ነበር። ባንኮክ ከተማ አስተዳደር (BMA) አሁን ይህንን ክፍተት ለመዝጋት ኦፊሴላዊ ሃሳብ አቅርቧል፤ ይህም በተለይ በታይላንድ ኩባንያ በኩል መሬት የያዙ ወይም የረጅም ጊዜ ሊዝ የገዙ የውጭ ባለሀብቶችን በቀጥታ ይነካል። ንብረት በታይላንድ እንደሚያመለክተው ይህ ለውጥ የገበያውን ግልጽነት ከፍ የሚያደርግ አዎንታዊ ምልክት ነው።
‹የሙዝ እርሻ ማጭበርበሪያ› ምንድን ነው?
በባንኮክ መሃል ውድ መሬት ያላቸው ባለቤቶች ትንሽ የተክል ስፍራ (ሙዝ፣ የሎሚ ሳር ወይም ኮኮናት) በመትከል ብቻ መሬታቸውን 'የግብርና መሬት' አድርገው ያስመዘግቡ ነበር። በዚህ አማካኝነት ከ0.3-0.7% የንግድ ግብር ይልቅ 0.01-0.1% ብቻ ይከፍሉ ነበር። ለምሳሌ 200 ሚሊዮን ባዝ (ታይ ብር) የሚያወጣ መሬት ላይ ልዩነቱ በዓመት ከአንድ ሚሊዮን ባዝ በላይ ይደርስ ነበር።
አሁን ያለው ሁኔታ ከምን ወደ ምን ይቀየራል?
| ምድብ | የቀድሞ ተመን | አዲስ የቀረበ ተመን |
|---|---|---|
| የግብርና መሬት (መነሻ) | 0.01% (እስከ 0.10%) | 0.03-0.12% |
| የንግድ መሬት | 0.3-0.7% | ተመሳሳይ (ንጽጽር ብቻ) |
ይህ ማለት የመነሻ ግብር ጫና በግምት ሦስት እጥፍ ይጨምራል፣ ማለትም በአንድ ሚሊዮን ባዝ የመሬት ዋጋ ላይ ከ100 ባዝ ወደ 300 ባዝ ገደማ ከፍ ይላል (ምንጭ፡ Nation Thailand)። በ100 ሚሊዮን ባዝ የሚያወጣ መሬት ላይ ቀደም ሲል ይገኝ የነበረው ቁጠባ በዓመት 500,000-700,000 ባዝ ደርሶ ነበር፤ ይህ ገንዘብ አሁን ወደ ግምጃ ቤት ይመለሳል ማለት ነው።
ህጋዊ መሠረቱ ምንድን ነው?
- የመሬትና ህንፃ ግብር ህግ ቢ.ኢ. 2562 በ2020 ተግባራዊ ሆኖ አራት የግብር ምድቦችን ፈጠረ፡ መኖሪያ፣ የግብርና፣ የንግድ እና ባዶ መሬት
- የግብርና ምድብ ዝቅተኛውን ተመን ይይዛል፤ ለ75 ሚሊዮን ባዝ የሚደርስ ዋጋ ያለው መሬት 0.01% ይከፍላል፣ የንግድ ተመን ግን ከ0.3% ጀምሮ ደረጃ በደረጃ ይጨምራል
- የገበያ ግምት እንደሚያሳየው ከ1 እስከ 20 ራይ (rai) የሚደርሱ በመቶዎች የሚቆጠሩ የመሬት ቦታዎች በባንኮክ ውድ አካባቢዎች 'የግብርና' ተብለው ተመዝግበዋል
- በሱኩምቪት መንገድ በሶይ 1-63 መካከል ያለው የተመዘገበ የመሬት ዋጋ በካሬ ዋህ (square wah) ከ800,000-1,500,000 ባዝ ይደርሳል (የግምጃ ቤት መምሪያ፣ 2024-2027 ግምገማ)
ማን ላይ ተጽዕኖ ይኖረዋል?
በሲሎም፣ ሳቶርን፣ ሱኩምቪት፣ ፕሎንቺት እና ራችዳምሪ አካባቢዎች ባዶ ወይም ‹ውሸት-የግብርና› መሬት ያላቸው ባለቤቶች በቀጥታ ይነካሉ። BMA በተጨማሪ ቁጥጥሩን አጠናክሮ 'የግብርና' ተብሎ የተመዘገበ መሬት እውነተኛ የንግድ እርሻ ስራ ላይ መዋሉን የሚያረጋግጥ ሲሆን፣ ትንሽ ‹ጥላ› ተክል ብቻ ተክሎ ግብር ማምለጥ አይቻልም (Bangkok Post)።
የውጭ ዜጎች በታይላንድ መሬት ቀጥታ የመያዝ መብት የላቸውም (የመሬት ህግ፣ ክፍል 86)። ስለዚህ ይህ ለውጥ በዋናነት በታይ ኩባንያ በኩል መሬት የያዙ ወይም ረጅም-ጊዜ ሊዝ ውል ያላቸውን የውጭ ባለሀብቶች ይነካል፣ ቀጥታ ባለቤቶችን ግን አይደለም።
ለምን አሁን? BMA ገንዘብ ለምን ይፈልጋል?
BMA የመሬት ግብር በቀጥታ ስለሚሰበስብ ገቢውን ለማሳደግ ጠንካራ ፍላጎት አለው፤ ለ2025 የተቀመጠው የስብሰባ ኢላማ 37 ቢሊዮን ባዝ ነበር። ይህ ማጭበርበሪያ ተዘግቶ ተጨማሪ ገቢ ማግኘት ለከተማዋ በጀት ወሳኝ ጉዳይ ሆኗል።
ጊዜ ሰሌዳው ምንድን ነው?
ሃሳቡ አሁንም ከገንዘብ ሚኒስቴር ጋር በመናበብ ላይ ነው። እንደ አሁኑ እቅድ ለውጦቹ እስከ 2026 መጨረሻ ድረስ ሊፀድቁ እና ከየበጀት ዓመት 2027 ጀምሮ ተግባራዊ ሊሆኑ ይችላሉ፣ ትክክለኛው ቀን ግን በፖለቲካዊ ሂደት ላይ የተመሠረተ ይሆናል።
ይህ በባንኮክ መሬት ዋጋ ላይ ምን ተጽዕኖ ያመጣል?
ውጤቱ በሁለት አቅጣጫ ሊታይ ይችላል፡
- በአጭር ጊዜ፡ አንዳንድ ባለቤቶች መሬታቸውን ለሽያጭ ያቀርባሉ፣ ይህም ዋጋን ለጊዜው ሊያረጋጋ ወይም እድገቱን ሊያዘገይ ይችላል።
- በመካከለኛ ጊዜ፡ ተጨማሪ ልማት በመኖሩ የኮንዶሚኒየምና የንግድ ቦታ አቅርቦት ይጨምራል፣ ይህም ገበያውን ለማረጋጋት ይረዳል።
ቀድሞውኑ በባዶ መሬት ላይ ያለው የግብር ጫና በ2024-2025 ለልማት ዝግጁ የሆነ የመሬት አቅርቦት በ12-15% እንዲጨምር አድርጓል (ምንጭ፡ AREA - Agency for Real Estate Affairs)።
በሽያጭ ማዕበል መጠበቅ ይገባል?
ትልቅ የሽያጭ ማዕበል የመሆን እድሉ አነስተኛ ነው። ትልልቅ የመሬት ባለቤቶች (እንደ Crown Property Bureau፣ Sirivadhanabhakdi እና Chirathivat ቤተሰቦች) የረጅም ጊዜ ስትራቴጂ ስለሚከተሉ በጥቂት መቶ ሺህ ባዝ ግብር ጭማሪ ምክንያት ንብረታቸውን አይሸጡም። ነገር ግን መሬትን ለግምት ብቻ ይዘው የቆዩ ትንንሽና መካከለኛ ባለቤቶች መውጣት ሊጀምሩ ይችላሉ።
ይህ ኮንዶሚኒየም ለመግዛት ካሰቡ ሰዎች ጋር ግንኙነት አለው?
ቀጥተኛ ግንኙነት የለውም፣ ምክንያቱም የኮንዶሚኒየም ግብር ለብቻው በመኖሪያ ተመን ይሰላል። ነገር ግን ለልማት የሚውል የመሬት አቅርቦት መጨመር ወደ ባንኮክ መሃል ተጨማሪ አዳዲስ ፕሮጀክቶች ሊያመጣ ይችላል፣ ይህም ለገዢዎች ሰፊ ምርጫና ተወዳዳሪ ዋጋ ይሰጣል።
ከግዢ በፊት የመሬት ግብር ሁኔታን እንዴት ማረጋገጥ ይቻላል?
ከሻጩ ቻኖቴ (Chanote) የተባለውን የይዞታ ማረጋገጫ ሰነድ እና የቅርብ ጊዜውን የመሬት ግብር ደረሰኝ ይጠይቁ። ደረሰኙ ምድቡን በግልጽ ያሳያል፡ ባዶ፣ የግብርና፣ መኖሪያ ወይም የንግድ። እንዲሁም በ BMA የከተማ ፕላን መምሪያ (Department of City Planning) የዞን ደንቦችን ማረጋገጥ ተገቢ ነው።
በቢሮና በችርቻሮ ኪራይ ላይ ተጽዕኖ ይኖረዋል?
በተዘዋዋሪ አዎ። የንግድ ህንፃ ባለቤቶች አጎራባች መሬታቸውን እንደ ‹የግብርና› መድበው ግብር መቀነስ ካልቻሉ ስራ ማካሄጃ ወጪያቸው ይጨምራል። ይህ ጫና በተለይ በ Grade B እና C ቢሮ ቦታዎች ላይ ወደ ተከራዮች ሊተላለፍ ይችላል።
ምንጭ፡ Nation Thailand
የባንኮክ የግብር ፖሊሲ ለውጥ አስደንጋጭ ክስተት ሳይሆን የገበያውን ትክክለኛነት ወደነበረበት የመመለስ እርምጃ ነው። ከተማዋ ደንቦችን ከመሬት አጠቃቀም እውነታ ጋር እያመሳሰለች ነው። በግምት ስሌት ላይ ብቻ ሳይሆን በእውነተኛ ትርፍ ላይ ተመስርተው ንብረት የሚመርጡ ባለሀብቶች ለዚህ ለውጥ ደስተኞች ሊሆኑ ይችላሉ፤ ገበያው ወደ ተጨማሪ ግልጽነት እያመራ ነው።
በታይላንድ ኢንቨስት ለማድረግ ዝግጁ ነዎት? የንብረት በታይላንድ ባለሙያዎች ትክክለኛውን ንብረት እንዲያገኙ ይረዳዎታል።