በታይላንድ ውስጥ ንብረት መግዛት ለብዙ ኢትዮጵያውያንና ኤርትራውያን ባለሀብቶች እያደገ የመጣ ፍላጎት ነው፣ በተለይ እንደ ፉኬት ባሉ ውብ የባህር ዳርቻ ከተሞች። ነገር ግን በቅርቡ ከባንኮክ የደረሰን ዜና ይህን ህልም ከእውነታው ጋር እንድናገናኝ ያስገድደናል።
የታይላንድ ፖሊስ በቅርቡ 33 ኩባንያዎችን ያካተተ አውታረ መረብ አፍርሷል፣ ቻይናውያን ዜጎች እነዚህን ኩባንያዎች ተጠቅመው በባንኮክ የቅንጦት ቤቶችን ገዝተው ነበር። የተያዙት ንብረቶች ጠቅላላ ዋጋ ከ1.275 ቢሊዮን ባህት (በግምት 35 ሚሊዮን ዶላር) በላይ ደርሷል። ዘዴው ቀላል ግን አደገኛ ነበር፡ የውጪ ሀገር ዜጋ የታይ ኩባንያ ይመሰርታል፣ የታይ ዜጎችን እንደ ስም ብቻ ባለአክሲዮን (nominee) ያደርጋል፣ ከዚያም በዚያ ኩባንያ ስም መሬትና ቤት ይገዛል፣ ይህም የውጪ ዜጎች መሬት እንዳይይዙ የሚከለክለውን ህግ ለማምለጥ ነው።
ይህ ለምን ለእያንዳንዱ ገዢ ጠቃሚ ትምህርት ነው?
ይህ ክስተት ተነጥሎ የቆመ አይደለም። የምርመራው ስፋትና በሚዲያ የተሰጠው ትኩረት አንድ ግልጽ መልእክት ያስተላልፋሉ፡ የታይላንድ ባለስልጣናት በመላው ሀገሪቱ በኖሚኒ ባለቤትነት አወቃቀሮች ላይ ጫናቸውን እያጠናከሩ ነው። በባንኮክ ወይም በሌላ የታይላንድ አካባቢ ንብረት ለመግዛት ለሚያስቡ ማንኛውም ባለሀብት፣ አሁን ግልጽና ተጨባጭ የስጋት ግምገማ የሚያስፈልግበት ወቅት ነው።
ቁልፍ እውነታዎች በአጭሩ
- የታይላንድ ፖሊስ ያገኘው የቻይናውያን ኖሚኒ አውታረ መረብ 33 ኩባንያዎችን እና በባንኮክ 33 የቅንጦት ቤቶችን ያካተተ ሲሆን ከ1.275 ቢሊዮን ባህት በላይ ዋጋ ነበረው
- ዘዴው በ1954ቱ የመሬት ኮድ ህግ ክፍል 86 ላይ የተቀመጠውን የውጪ ዜጎች መሬት ባለቤትነት እገዳ ለማለፍ የታይ ኖሚኒ ባለአክሲዮኖችን ይጠቀም ነበር
- ጥፋተኞች ንብረት መውረስ፣ የገንዘብ ቅጣትና በውጪ ንግድ ህግ (Foreign Business Act - FBA) መሰረት የወንጀል ክስ ይጠብቃቸዋል
- ይህ ወረራ ትልቅ አዝማሚያ አካል ነው፡ ከ2024 ጀምሮ የልዩ ምርመራ መምሪያ (DSI) በተለይ በቅንጦት ንብረት ዘርፍ ላይ የኖሚኒ አወቃቀሮችን ክትትል አጠናክሮታል
- ተያያዥ የፉኬት ደረጃ-3 ዘመቻ 77 ኩባንያዎችን እና 1.053 ቢሊዮን ባህት የሚያወጣ መሬት ኢላማ አድርጎ ነበር፣ ይህም ወረራው ከባንኮክ አልፎ እንደሚዘልቅ ያሳያል
- ህጋዊ አማራጮች አሁንም አሉ፡ ፍሪሆልድ ኮንዶሚኒየም፣ የረዥም ጊዜ ሊዝሆልድ (30+30+30 ዓመታት)፣ እና ከ BOI ጋር የተያያዙ አወቃቀሮች
ህጋዊ መሰረቱ ምንድን ነው?
የውጪ ዜጎች መሬት ባለቤትነት እገዳ በ1954ቱ የመሬት ኮድ ህግ ክፍል 86 ላይ በግልጽ ተቀምጧል። ይህ ህግ ለ70 ዓመታት ያለምንም ለውጥ የቆየ ሲሆን፣ ለነዋሪዎች ወይም ለኤሊት ቪዛ ባለቤቶች እንኳን ምንም ልዩ ማዕቀፍ የለውም።
የውጪ ንግድ ህግ (1999) በተወሰኑ ስራዎች ላይ የተሰማራ የታይ ኩባንያ የውጪ ባለቤትነት ድርሻን 49% ብቻ እንዲሆን ይገድባል፣ ይህም መሬት ግብይትን ያካትታል። ኖሚኒ አወቃቀሮች ማለትም የታይ ባለአክሲዮኖች ምንም ትክክለኛ ካፒታል ሳያዋጡ ስማቸውን ብቻ የሚያበድሩበት ስርዓት እንደ ወንጀል ይቆጠራል።
እንደ The Nation Thailand ዘገባ፣ በዚህ ምርመራ የተካተቱት ንብረቶች በባንኮክ ታዋቂ አካባቢዎች የሚገኙ ሲሆን የእያንዳንዱ ቤት አማካይ ዋጋ በግምት 38.6 ሚሊዮን ባህት (ከ1 ሚሊዮን ዶላር በላይ) ደርሷል።
ወረራው ከባንኮክ አልፎ ደረሰ
በፉኬት፣ ፓንግ ንጋ እና ክራቢ በተካሄደው ተያያዥ ደረጃ-3 ዘመቻ፣ ከ500 በላይ ፖሊሶች ተሰማርተው 59 ሰዎች ተያዙ፣ 60 ቦታዎች ተፈተሹ፣ እና ከመሬትና ባለአክሲዮንነት አወቃቀሮች ጋር የተያያዙ 77 ኩባንያዎች ተመረመሩ፤ ይህም በግምት 1.053 ቢሊዮን ባህት የሚያወጣ ንብረት ያካትታል።
በመላው ሀገሪቱ፣ በሳሙይና ፓንጋን ብቻ ከ11,400 በላይ ከውጪ ጋር የተያያዙ ኩባንያዎች ክትትል ተደርጎባቸዋል፣ በመላው ሀገሪቱ ደግሞ ከ7,000 በላይ ኩባንያዎች ተመርምረው ከ850 በላይ ኩባንያዎች ቀድሞውኑ ክስ ተመስርቶባቸዋል፣ ይህም ለመንግስት 15 ቢሊዮን ባህት ኪሳራ ያስከተለ ተብሎ ይገመታል።
ህጋዊ አማራጮች ምንድናቸው?
የውጪ ዜጎች በህጋዊ መንገድ የኮንዶሚኒየም ክፍሎችን በፍሪሆልድ ባለቤትነት መያዝ ይችላሉ፣ ግንባታው የውጪ ባለቤትነት ኮታ (ከጠቅላላ ወለል ስፋት 49% ያልበለጠ) እስካልደረሰ ድረስ።
በ2024 እና 2025 መካከል፣ መንግስት የውጪ ዜጎች እስከ 1 ራይ (1,600 ካሬ ሜትር) መሬት በ40 ሚሊዮን ባህት ዝቅተኛ ኢንቨስትመንት እንዲገዙ የሚፈቅድ ረቂቅ ህግ ተከራክሮ ነበር፣ ነገር ግን ይህ ሀሳብ በፖለቲካዊ ተቃውሞ ምክንያት ተጓትቷል።
የኖሚኒ ስርዓት ቅጣቶች እስከ 1 ሚሊዮን ባህት የገንዘብ ቅጣት፣ እስከ 3 ዓመት እስራት፣ እና በመሬት መምሪያ ትዕዛዝ በ180 ቀናት ውስጥ ንብረትን በግዳጅ መሸጥ ያካትታሉ።
ለምን አሁን ጥብቅ ቁጥጥር?
ብዙ ምክንያቶች ተደራርበዋል። እየጨመረ የመጣው የቅንጦት ንብረት ዋጋ ከፍተኛ የሚዲያና የህዝብ ትኩረት ስቧል። 'መሬትን ለውጪ ዜጎች መሸጥ' የሚቃወም የፖለቲካ ንግግር በፓርላማ ውስጥ ተቀባይነት አግኝቷል። DSI ደግሞ ተጨማሪ የገንዘብ ድጋፍና የተስፋፋ ዲጂታል መሳሪያዎችን አግኝቷል፣ ይህም ከባንኮክ እስከ ፉኬትና ደቡባዊ ደሴቶች የሚዘልቁ ደረጃ-በደረጃ ዘመቻዎችን ያረጋግጣል።
ተደጋግመው የሚነሱ ጥያቄዎች
በ2026 አንድ የውጪ ዜጋ በታይላንድ ቤት በህጋዊ መንገድ መግዛት ይችላል?
የውጪ ዜጋ ቤት ያለበትን መሬት በቀጥታ መያዝ አይችልም። ህጉ ነዋሪ ላልሆኑ ሰዎች የመሬት ባለቤትነትን ይከለክላል። ህጋዊ አማራጮች የግንባታውን መዋቅር ለብቻ በመያዝ የስር መሬቱን በረዥም ጊዜ ሊዝ መያዝ ወይም በተወሰኑ ገደቦች በታይ የትዳር ጓደኛ ስም መግዛትን ያካትታሉ። ኮንዶሚኒየሞች ግን በፍሪሆልድ ባለቤትነት ሙሉ በሙሉ ሊገዙ ይችላሉ።
የኖሚኒ ባለቤትነት አወቃቀር ስጋቶች ምንድናቸው?
ስጋቶቹ ከባድ ናቸው። ከንብረት መወረስና የወንጀል ክስ ባሻገር፣ ባለሀብቱ ሙሉ በሙሉ በኖሚኒ ባለአክሲዮኖች ላይ ጥገኛ ይሆናል። እነዚህ የታይ 'አጋሮች' ኩባንያውን በህጋዊ መንገድ ይይዛሉ፣ በማንኛውም ጊዜ ንብረት መሸጥ ወይም ዳይሬክተሮችን መቀየር ይችላሉ። እንደዚህ ባሉ ክርክሮች ውስጥ ፍርድ ቤቶች በአብዛኛው ለመንግስት ወገንተኝነት ያሳያሉ።
የትኞቹ የባንኮክ አካባቢዎች በጥብቅ ክትትል ስር ናቸው?
ዋና ዋና አካባቢዎች ከፍተኛ ትኩረት ይስባሉ፡ ሱኩምቪት፣ ሳቶርን፣ ቶንግሎር፣ እና በባንግ ናና ራምካምሄንግ አካባቢዎች የተከለሉ የመኖሪያ ግቢዎች (moo baan)። ከ20 ሚሊዮን ባህት በላይ ዋጋ ያላቸው ንብረቶች በራስ-ሰር ለምርመራ ይመረጣሉ።
ሊዝሆልድ ደህንነቱ የተጠበቀ አማራጭ ነው?
የረዥም ጊዜ ሊዝሆልድ (30 ዓመታት ከማደሻ አማራጮች ጋር) በታይ ህግ የታወቀ ህጋዊ መሳሪያ ነው። የመጀመሪያው የ30 ዓመት ጊዜ ሙሉ በሙሉ የተጠበቀ ነው። ለሁለተኛውና ለሶስተኛው ጊዜ ማደስ በውሉና በባለንብረቱ በጎ ፈቃድ ላይ የተመሰረተ ነው፣ ለዚህም ነው በጥንቃቄ የተዘጋጀ ህጋዊ ስምምነት ወሳኝ የሚሆነው።
ንብረት ከተወረሰ በኋላ ምን ይሆናል?
የመሬት መምሪያ በ180 ቀናት ውስጥ የግዳጅ ሽያጭ ትዕዛዝ ይሰጣል። ባለቤቱ በራሱ ፈቃድ ካልሸጠ፣ ንብረቱ ወደ ጨረታ ይሄዳል። ገቢው ከቅጣትና ወጪ ተቀናሽ ተደርጎ ለባለቤቱ ይመለሳል፣ ነገር ግን የጨረታ ዋጋዎች በአብዛኛው ከገበያ ዋጋ በጣም ያነሱ ናቸው።
ይህ የሚነካው ቻይናውያን ባለሀብቶችን ብቻ ነው?
አይደለም። ህጉ ያለምንም ልዩነት በሁሉም የውጪ ዜጎች ላይ ይሰራል። ተመሳሳይ ጉዳዮች ቀደም ብለው በተለይ በፉኬትና ኮ ሳሙይ በሩሲያ፣ በአውሮፓ ሀገራትና በአውስትራሊያ ዜጎች ላይ ተመስርተው ነበር። የቻይናውያኑ አውታረ መረብ ትኩረት የሳበው በስፋቱ ነው፣ ነገር ግን የቁጥጥር ስርዓቱ ለሁሉም ተመሳሳይ ነው፣ ይህም በፉኬት፣ ፓንግ ንጋ እና ክራቢ በተካሄዱ ትይዩ ዘመቻዎች ተረጋግጧል።
ባለሀብቶች ካፒታላቸውን በታይላንድ በህጋዊ መንገድ እንዴት መጠበቅ ይችላሉ?
ሶስት ቁልፍ እርምጃዎች ወሳኝ ናቸው። አንደኛ፣ ኮንዶሚኒየሞችን በፍሪሆልድ ባለቤትነት በ49% የውጪ ባለቤትነት ኮታ ውስጥ ይግዙ። ሁለተኛ፣ ቪላዎች የሚስቧችሁ ከሆነ፣ በተረጋገጠ ጠበቃ በኩል የሊዝሆልድ አወቃቀሮችን ይጠቀሙ። ሶስተኛ፣ ከገንቢው ጋር ምንም ግንኙነት በሌለው ገለልተኛ ጠበቃ በኩል በእያንዳንዱ ንብረት ላይ ጥልቅ ማጣራት ያድርጉ።
መደምደሚያ
ይህ ምርመራ ያልተለመደ ክስተት ሳይሆን ከታይላንድ ባለስልጣናት ስልታዊ የፖሊሲ አቅጣጫ አካል ነው። ለአስርት ዓመታት ሲሰሩ የነበሩ የኖሚኒ አወቃቀሮች አሁን ተቀባይነት የሌለው የስጋት ደረጃ ይይዛሉ። በባንኮክ ወይም በደሴቶቹ ላይ ግዢ ለሚያቅዱ ባለሀብቶች፣ ብቸኛው ጤናማ መንገድ ጥብቅ ህጋዊ የባለቤትነት ቅርጾችን መከተል ነው። የታይላንድ ገበያ አሁንም ማራኪ ነው፡ በኮንዶሚኒየሞች ላይ ያለው ዓመታዊ የኪራይ ትርፍ 5-7% ይደርሳል፣ የመግቢያ ወጪውም ገዢዎች በሲንጋፖር ወይም በሆንግ ኮንግ ከሚያጋጥማቸው ወጪ በጣም ያነሰ ነው። ነገር ግን የካፒታል ጥበቃ የሚጀምረው ትክክለኛ የግብይት አወቃቀር በመምረጥ ነው። ንብረት በታይላንድ እንደ አጋርዎ በዚህ ሂደት ውስጥ ትክክለኛውን ህጋዊ መንገድ እንዲመርጡ ሊረዳዎት ይችላል።
ምንጭ: International Investment