38.18 ቢሊዮን ባህት። ይህ ቁጥር በራሱ ብዙ የማይናገር ይመስላል፣ ነገር ግን ገንዘብ ወደ ዶላር ስንመልስ (በ32.5 ባህት ለዶላር) ወደ 1.17 ቢሊዮን ዶላር ገንዘብ ገዢዎች ፈርመው ገና ያልተላለፈ ንብረት ሆኖ ይታያል። ይህ በታይላንድ የኮንዶ ገበያ ውስጥ ከሚቀነሱት ገንቢዎች መካከል ሳይሆን፣ በSET ተመዝግቦ የሚያድገው AssetWise የሪፖርት ያደረገው ክምችት (backlog) ነው።
የመጀመሪያው ግማሽ ዓመት ገቢ 5.69 ቢሊዮን ባህት ደርሷል፣ ከቀድሞው ዓመት ተመሳሳይ ወቅት 57% ጭማሪ አሳይቷል። ይህ ጭማሪ ግን ከአዲስ ሽያጭ አልነበረም ከቤት ማስተላለፍ (handover) ነው የመጣው። በታይ የሂሳብ አያያዝ መሠረት፣ ገቢ የሚመዘገበው የባለቤትነት ማዘዋወር ሲፈጸም ብቻ ነው፣ ውል ሲፈረም አይደለም።
ለምን ክምችቱ ከሩብ-ዓመት ገቢ የበለጠ ይናገራል?
የገንቢ ገቢ ወደ ኋላ የሚያይ ቁጥር ነው። ከሁለት ወይም ሦስት ዓመት በፊት የተገነቡ ቤቶችን ያሳያል። ክምችቱ ግን ወደፊት የሚያይ ነው፣ ስንት ገዢዎች አስቀድሞ ፈርመው ተቀማጭ ገንዘብ (deposit) ከፍለው እንደተጠናቀቁ ያሳያል።
38.18 ቢሊዮን ባህት ክምችት ከ5.69 ቢሊዮን ባህት ግማሽ-ዓመት ገቢ ጋር ሲነጻጸር፣ ኩባንያው ከሚገነባውና ከሚያስተላልፈው በላይ በፍጥነት እየሸጠ ነው ማለት ነው። የታይላንድ ብሔራዊ ባንክ ለአገር ውስጥ ገዢዎች ጥብቅ የብድር ፖሊሲ ስለሚይዝ እና የአገር ውስጥ የቤት ፍላጎት ስለተዳከመ፣ ይህ ልዩነት በተለምዶ በውጭ ካፒታል ይሞላል። እና ይኸው ትክክለኛ ነገር ፉከት ላይ ይታያል።
ፉከት ላይ ገዢዎች በርግጥ የሚገዙት ምንድን ነው?
ደሴቱ ለአጭር ጊዜ ኪራይ ርካሽ ስቱዲዮ ገበያ መሆኑ ቀርቷል። በ8-15 ሚሊዮን ባህት በጀት የሚመጣ ገዢ የካሬ ሜትር ብቻ አይመርጥም፣ ነገር ግን የአሠራር ስርዓት ነው የሚመርጠው፡ ኪራዩን ማን ያስተዳድራል፣ ዝቅተኛ ወቅት (low season) ውስጥ የመያዝ መጠን ምን ይመስላል፣ የመገልገያ መተካካትን ማን ይከፍላል፣ እና ገቢ በባለቤት እና በአስተዳዳሪ መካከል እንዴት ይከፋፈላል የሚሉትን ጥያቄዎች ነው።
ብራንድ በዚህ ስርዓት ውስጥ የአስተዳደር ስጋትን ወደ ባለሙያ አስተዳዳሪ የማዞር ዘዴ ነው። ይህ ደግሞ ለምን ዋጋው ከፍ ያለ እንደሆነ ያብራራል። ከሩሲያ፣ ካዛኪስታን ወይም ቻይና የሚመጣ ገዢ ግንባታውንና አሠራሩን በአካል መከታተል ስለማይችል፣ በSET የተመዘገበ ገንቢ የተካሄደ ብራንድ ፕሮጀክት ማለት የተገለጠ የፋይናንስ ሪፖርት ግዢ እንደ መሆኑ ማየት ይቻላል፣ ከውስጣዊ ንድፍ ጥቅል ብቻ ሳይሆን።
ለውጭ ገዢዎች ህጋዊ ገደቦች ምንድን ናቸው?
- የውጭ ዜጋ በታይላንድ ኮንዶሚኒየም ውስጥ ፍሪሆልድ (freehold) ባለቤትነት መያዝ የሚችለው በህንፃው ውስጥ ካለው ሊሸጥ የሚችል ስፋት 49% ብቻ ውስጥ ነው፣ ይህም ብራንድ ፕሮጀክቶችንም ይጨምራል። ቀሪው 51% ለውጭ ዜጎች የሚቀርበው በሊዝ ብቻ ነው፣ በተለምዶ ለ30 ዓመት ከመታደስ አማራጭ ጋር።
- ከውጭ ገዢ የሚመጣ ክፍያ ከውጭ አገር በውጭ ምንዛሪ መድረስ አለበት፣ በታይላንድ ውስጥ ወደ ባህት ይለወጣል። ባንክ Foreign Exchange Transaction (FET) ፎርም ይሰጣል፣ ይህ ካልተገኘ የመሬት ክፍል (Land Department) ፍሪሆልድ ባለቤትነትን አይመዘግብም።
የብራንድ ቤቶች ዋጋ ከተመሳሳይ ቦታ ካልተብራነደ አማራጭ ጋር ሲነጻጸር በግምት 20-35% ከፍ ያለ ነው ተብሎ በገበያ ግምት ይታመናል።
ትክክለኛው ትርፍ (yield) ስንት ነው? የተስፋ ቃል የት ይፈርሳል?
ይህ የማይመች ክፍል ነው። የብራንድ ጭማሪ በድጋሚ ሽያጭ (resale) ጊዜ በደንብ አይተላለፍም። የመጀመሪያው ገዢ ለአስተዳደር ኩባንያና ለሎቢ 20-35% ተጨማሪ ይከፍላል፤ ከአምስት ዓመት በኋላ ግን ሁለተኛው ገዢ በአካባቢው ካሬ ሜትር ዋጋ እና ካለፈው ዓመት ትክክለኛ የተጣራ ገቢ (net yield) ይመለከታል። በብሮሹር ውስጥ 7-8% ተብሎ የተጠቀሰው ትክክለኛ የተጣራ ትርፍ 4-5% ብቻ ከሆነ፣ የብራንድ ጭማሪው ይጠፋል።
ልዩነቱ ደጋግሞ በአንድ ቦታ ይታያል፡ የተጠቀሱት መቶኛዎች በከፍተኛ occupancy ላይ ተመስርተው በጠቅላላ ገቢ (gross revenue) ይታሰባሉ፣ ባለቤቱ ግን ከአስተዳዳሪ ኮሚሽን፣ መገልገያዎች፣ የመጠባበቂያ ፈንድ መዋጮ፣ ግብር እና በግንቦት-ኦክቶበር ዝናባማ ወቅት ክፍት ቤት (vacancy) ከተቀነሰ በኋላ ነው የሚከፈለው። እውነተኛው የተጣራ ትርፍ በተለምዶ 4-6% በዓመት ነው። ማርኬቲንግ ውስጥ የሚታየው 8-10% በተለምዶ ጠቅላላ እና ተስፈኛ occupancy ግምት ላይ የተመሠረተ ነው።
ሁለተኛ ችግር፣ ክምችት (backlog) የግንባታ ማጠናቀቅ ማረጋገጫ አይደለም። ታይላንድ ገንዘብ በተዘጋ ሂሳብ ውስጥ እስከ ማጠናቀቅ ድረስ የሚያቆይ ስርዓት የለውም፤ የውል ክፍያዎች በቀጥታ ወደ ገንቢው ይሄዳሉ እና ግንባታውን ይደግፋሉ። ብቸኛው እውነተኛ ጥበቃ የገንቢው የፋይናንስ አቋም፣ ያለፉ ፕሮጀክቶች የተጠናቀቁበት ታሪክ፣ እና የሽያጭ ውሉ አወቃቀር ነው።
ሦስተኛ፣ የምዕራብ ዳርቻ (west coast) በጣም እየተጣበበ ነው። ባንግ ታኦ፣ ላያን እና ካማላ እያንዳንዳቸው ብዙ አዳዲስ ክፍሎችን እየሳቡ ናቸው፣ ስለዚህ የዛሬው ክምችት ወደ ተጠናቀቀ ህንፃ ሲቀየር ለተመሳሳይ ተከራይ ገበያ ውድድር ይጠናከራል።
AssetWise እና ፉከት ለምን ተያያዙ?
የኤ.ኤስ.ደብልዩ (ASW) እና Rhom Bho Property ፖርትፎሊዮ በ The Title ብራንድ ስር ተዋህዶ 47.4 ቢሊዮን ባህት ተመናምኗል፣ ከዚህ ውስጥ ፉከት 57% የትዕዛዞችን ይይዛል፣ ይህም ገቢ ወደ 2028 ድረስ የሚታይ ያደርገዋል። ይህ ማለት የፉከት ክፍል ወደ ክምችት ማደግ ውጭ ካፒታል ወደ ታይ ንብረት ገበያ በአገር ውስጥ ገበያ ደካማነት ቢሆንም እየፈሰሰ ነው ማለት ነው። በ2025 በፉከት የቫይላ ሽያጭ 12.9% አድጓል፣ ፍላጎቱ በአስተዳደር፣ አገልግሎት እና ጥሩ ቦታ ላይ ተመስርተው በተለይ በምዕራብ ዳርቻ (ባንግ ታኦ፣ ላያን፣ ካማላ) ላይ ተከማቸ ነው።
የእኔ አመክንዮ፡ ማን ብራንድ ፉከት ንብረት ይግዛ?
በጀትዎ ከ5-6 ሚሊዮን ባህት በታች ከሆነ፣ ብራንድ ፉከት ንብረት ለእርስዎ አይደለም ብዬ አምናለሁ። በዚህ ዋጋ ደረጃ የብራንድ ጭማሪ ትርፍን ይበላል፣ እናም ከመቶ ተመሳሳይ ስቱዲዮዎች ጋር ይወዳደራሉ። በዚህ ክፍል ውስጥ BTS እና MRT ጣቢያዎች አጠገብ ያሉ የባንኮክ ኮንዶዎችን ማየት የበለጠ ትርጉም ይሰጣል፣ ተከራዮች ዓመቱን ሙሉ ይኖራሉ እንጂ ለአራት ወራት ብቻ አይደለም።
በ8 ሚሊዮን ባህት እና በላይ ክልል ውስጥ፣ አመክንዮው ይለወጣል። እዚህ ላይ በሶስት የተረጋገጡ መስፈርቶች ላይ ፕሮጀክት እመርጣለሁ፡ ገንቢው በህዝብ ተመዝጋቢ ሆኖ ክምችቱን ይገልጥ፣ አስተዳዳሪው በደሴቱ ላይ ትክክለኛ occupancy ቁጥሮች ያለው ንብረት አስቀድሞ ያስተዳድር፣ እና የሊዝ ውሉ ከ6% በላይ የተረጋገጠ ትርፍ (guaranteed yield) አይተስፍ, እንዲህ ያሉ ተስፋዎች በተለምዶ በከፍተኛ መግቢያ ዋጋ ይካካካሉ።
ብዙ ገዢዎች የሚያመልጡት አንድ አስፈላጊ ደረጅ አለ፡ በዝቅተኛ ወቅት ይጎብኙ፣ በየካቲት አይሆንም። ጁላይ ወይም ሴፕቴምበር ውስጥ ባህርና መንገዶች ትክክለኛ occupancy ከከፍታ ወራት በላይ በግልጽ ያሳያሉ። በንብረት በታይላንድ በኩል ይህን ሂደት አብረው ማለፍ ይቻላል፣ ትክክለኛውን ገንቢ እና ትክክለኛውን ወቅት ለመምረጥ።
ምንጭ፡ Dzen (hatamatata)