ለምን ይህ ቁጥር ለኢትዮጵያዊ ባለሀብት አስፈላጊ ነው?
በታይላንድ ውስጥ ከየአስሩ የመኖሪያ ክፍሎች አንዱ ባዶ ነው። ይህ ጨርሶ ትንሽ ቁጥር አይደለም፤ ለውጭ ባለሀብቶች በተለይም ገንዘባቸውን በባንግኮክ ኮንዶ ላይ ለማዋል የሚያስቡ ኢትዮጵያውያን ግልጽ ማስጠንቀቂያ ነው። ገንዘብ ወደ ስህተት ቦታ ካፈሰሱ፣ ለዓመታት ተይዞ ሊቀር ይችላል።
Thailand Business News እንደገለጸው፣ 1.64 ሚሊዮን የመኖሪያ ክፍሎች ነዋሪ የላቸውም፤ የነዚህ ንብረቶች ጠቅላላ ዋጋ 3.45 ትሪሊዮን ባህት (በግምት $96 ቢሊዮን) ደርሷል፤ ይህም ከስሪ ላንካ ዓመታዊ GDP ጋር ተመሳሳይ መጠን ነው።
በአጭሩ ምን ማወቅ ያለብዎ?
- 1.64 ሚሊዮን የመኖሪያ ክፍሎች በታይላንድ ባዶ ናቸው፤ ይህ በታይላንድ ታሪክ ትልቁ የትርፍ አቅርቦት ነው
- ያልተያዙ ቤቶች ጠቅላላ ዋጋ 3.45 ትሪሊዮን ባህት (በግምት $96 ቢሊዮን) ነው
- አብዛኛው ባዶ ቤት በባንግኮክ ዳርቻ እና በመካከለኛው ታይላንድ ኢንዱስትሪ ግዛቶች ውስጥ ተከማቷል
- ተመልካቾች ማሻሻያ ይጠይቃሉ፡ በግምት ግዢ ላይ ገደብ፣ የባዶ ንብረት ግብር፣ እና የግንባታ ኮታ ማሻሻል
- እንደ ፉክቶ እና ሳሙይ ያሉ የቱሪስት ገበያዎች በዚህ ችግር ብዙ ስላልተጎዱ፣ ምክንያቱም ቀጣይነት ያለው የውጭ ፍላጎት እና የተወሰነ የመሬት አቅርቦት አላቸው፤ Knight Frank Thailand የፉክቶ ላግዙሪ ክፍል እስከ 2026 ጠንካራ ሆኖ እንደሚቀጥል ይተነብያል
- ለባለሀብቶች ትምህርቱ፡ በጥንቃቄ ይምረጡ - ትኩረቱ በኪራይ ገቢ ላይ ይሁን፣ በግምት ዋጋ መጨመር ላይ አይደለም
ችግሩ ምን ያህል ስፍር ደረሰ?
-
የችግሩ መጠን፡ 1.64 ሚሊዮን ባዶ ክፍሎች ካሉት ወደ 17 ሚሊዮን ገደማ ጠቅላላ የታይላንድ ቤት ክምችት ውስጥ። የባዶነት መጠን 9% በላይ ደርሷል፤ ይህም ዓለም አቀፍ ተመልካቾች አደገኛ ብለው የሚቆጥሩትን 5-7% ደረጃ አልፎ ይገኛል
-
ባንግኮክ እና ዳርቻዎቿ የትርፍ አቅርቦት ትልቁ ምንጭ ናቸው። የገበያ ግምቶች እንደሚያሳዩት እስከ 40% የሚደርሱ ባዶ ኮንዶዎች በጅምላ ገበያ ፕሮጀክቶች (ስቱዲዮ እና 1 መኝታ ክፍል ከ3 ሚሊዮን ባህት በታች) ውስጥ የመሠረተ ልማት ደካማ በሆኑ አካባቢዎች ይገኛሉ
-
የከፍተኛ ምርት ስልት፡ ታይ ገንቢዎች ግንባታ ከመጀመሩ በፊት በቅድሚያ ሽያጭ (off-plan) መጠን ላይ ተመስርተው ይሠራሉ። ግምታዊ ገዢዎች 10-20% ተቀማጭ ገንዘብ በመክፈል ግንባታው ከመጠናቀቁ በፊት ክፍሉን ለመሸጥ ተስፋ ያደርጋሉ። ገበያው ሲቀዘቅዝ፣ እነዚህ ክፍሎች ሳይሸጡ እና ሳይከራዩ ይቀራሉ
-
የግብር ክፍተት፡ ታይላንድ በባዶ ንብረት ላይ ውጤታማ ግብር የላትም። በ2020 የተጀመረው Land and Building Tax መጠን 0.02-0.3% ብቻ ነው፤ ይህ ባዶ ንብረት ያላቸውን ባለቤቶች እንዲሸጡ ወይም እንዲያከራዩ ግፊት ለማድረግ በቂ አይደለም
-
የውጭ ኮታ አጠቃቀም ያልተመጣጠነ ነው፡ በፉክቶ ከፍተኛ ደረጃ እና በመካከለኛ ባንግኮክ ፕሮጀክቶች ውስጥ የ49% የውጭ ባለቤትነት ኮታ ሙሉ በሙሉ ተሸጧል፤ በዳርቻ ኮንዶዎች ግን የውጭ ግዢ ከ5-15% ብቻ ነው
-
የመንግስት ምላሽ ገና በመጠባበቅ ላይ ነው፡ ባለስልጣናት ትርፍ ባለበት ዞኖች ላይ አዲስ የግንባታ ፈቃድ ገደብ እና በርካታ ንብረት ላላቸው ባለቤቶች ተመዛዛኝ ግብር እያከራከሩ ናቸው፤ እስካሁን ግን ምንም ልዩ ህግ አልፀደቀም
-
አማካይ ጠቅላላ የኪራይ ምርት በጅምላ ገበያ ባንግኮክ ዳርቻ ኮንዶዎች ወደ 3-4% ዓመታዊ ወርዷል፤ የፉክቶ ቪላዎችና ኮንዶዎች ግን በአጭር ጊዜ ኪራይ አማካኝነት በተከታታይ 6-8% ያስገኛሉ
ይህ እንዴት ተከሰተ?
የታይላንድ ንብረት ገበያ ለብዙ አስርተ ዓመታት፣ ገንቢዎች ይገነባሉ፣ ግምታዊ ገዢዎች ይሸጣሉ (flip)፣ የመጨረሻ ተጠቃሚዎች በኋላ ይመጣሉ በሚል ስልት ተመስርቷል። በደጎማ ዘመናት ይህ ስልት ሁሉንም ተጠቃሚ አድርጎ ነበር። ነገር ግን ከ2022 ጀምሮ በጅምላ ገበያ ውስጥ የዋጋ እድገት ቀንሷል፣ የታይላንድ መካከለኛ ደረጃ ገዢዎች ገዢ አቅም ደክሟል፣ የቤት ብድር ወለድም ጨምሯል። ውጤቱ ማንም መግዛት ወይም መከራየት የማይፈልገው የተከማቸ ክፍት ንብረት ነው።
ችግሩ ሁሉም ቦታ አንድ ደረጃ ላይ አይደለም። Better-than-Freehold ባወጣው ዘገባ መሠረት፣ ትልቁ የታይላንድ ችግር-ንብረት አስተዳዳሪ ድርጅት BAM ገበያው ገና ወደ ታችኛው ደረጃ እንዳልደረሰ አረጋግጧል፤ ይህም ወደ 700,000 ያልተሸጡ ክፍሎች ከ100,000 ያነሱ ትክክለኛ የመግዛት አቅም ያላቸው ቤተሰቦችን እንደሚያሳድዱ ጠቅሷል፤ ይህም ወደ ሰባት ጊዜ ገደማ የትርፍ አቅርቦት አለመመጣጠን ያሳያል። ይህ አለመመጣጠን ትልቅ ቅናሽ ማግኘት የሚቻልበት ትክክለኛ ቦታ ነው፣ ነገር ግን ታይላንድ በ nominee ስምምነት ላይ ያደረገችውን ጥብቅ ደንብ ተከትሎ ሙሉ በሙሉ ህጋዊ የባለቤትነት አወቃቀር የሚጠቀሙ ገዢዎች ብቻ ተጠቃሚ ይሆናሉ።
ፉክቶ፣ ሳሙይ እና ፓታያ ለምን የተለዩ ናቸው?
የፉክቶ፣ ሳሙይ እና ፓታያ የቱሪስት ንብረት ገበያ በተለያዩ ህግጋት ይሠራል። ፍላጎቱ በውጭ ገዢዎችና በ2025 ከ36 ሚሊዮን በላይ በደረሱ ቱሪስቶች የሚንቀሳቀስ ነው። በደሴቶቹ ላይ መሬት በአካላዊ መልኩ የተወሰነ ነው፣ አዲስ ግንባታም በጥብቅ የአካባቢ ደንቦች ተገድቧል። የውጭ ገዢዎች በፉክቶ ላግዙሪ ቪላ ክፍል ውስጥ አሁንም ግንባር ቀደም ናቸው፤ ሳሙይ እና ፓንጋን ደግሞ በተለይ ከፍተኛ የውጭ ገዢ እንቅስቃሴ ያሳያሉ፤ ቪላዎችም ከኮንዶዎች የተሻለ ውጤት እያሳዩ ናቸው፣ በተለይ የአኗኗር ዘይቤ፣ ትክክለኛ ስም ያላቸው ገንቢዎችና የኪራይ ገቢ አቅም ላይ ትኩረት የሚያደርጉ ባለሀብት ገዢዎች ዘንድ።
ጥያቄና መልስ
1.64 ሚሊዮን ባዶ ክፍሎች በታይላንድ ውስጥ ያለ ዋጋ ውድቀትን ያመላክታሉ?
በጠቅላላ ገበያ ውስጥ አይደለም፣ በተወሰኑ ክፍሎች ግን አዎ። በባንግኮክ ዳርቻ፣ ኖንታቢሪ እና ሳሙት ፕራካን ውስጥ የጅምላ ገበያ ኮንዶዎች ዋጋ ቀዝቅዞ ከ10-15% የዝርዝር ዋጋ ቅናሽ አሁን ይታያል። የላግዙሪ ክፍልና የቱሪስት ንብረቶች ግን የዋጋ ማስተካከል ጠበቁ ናቸው።
የትኞቹ የባንግኮክ ዲስትሪክቶች በጣም አደገኛ ናቸው?
ትልቁ ትርፍ አቅርቦት በዳርቻ አካባቢዎች ውስጥ ነው፡ Bang Na, Rangsit, Bang Yai እና Lat Krabang ናቸው፤ ከBTS/MRT ጣቢያዎች ርቀት ያላቸው የጅምላ ግንባታ አካባቢዎች። እንደ Silom, Sathorn እና Sukhumvit (ከ Nana እስከ Phrom Phong) ያሉ የመሃል ዲስትሪክቶች በጣም የተሻለ ውጤት ያሳያሉ።
በ2026 በታይላንድ ንብረት መግዛት አሁንም ጠቃሚ ነው?
አዎ፣ ነገር ግን በጥንቃቄ በተመረጠ አካሄድ። የተረጋገጠ የኪራይ ገቢ ያለው የቱሪስት ንብረት፣ ከትራንዚት ማዕከላት ቅርብ የመሃል ባንግኮክ ክፍሎች፣ እና የባህር እይታ ያላቸው የፉክቶ ቪላዎች አሁንም ማራኪ ናቸው። ለግምት ብቻ የተገዛ የጅምላ ገበያ ንብረት ግን ተስፋ ያለው አይደለም።
የባዶ ንብረት ትርፍ አቅርቦት የኪራይ ምርትን እንዴት ይነካል?
በቀጥታና በአሉታዊ መንገድ። ትርፍ አቅርቦት የኪራይ ዋጋን ይቀንሳል። በተጨናነቁ ዲስትሪክቶች ውስጥ የቤት ባለቤቶች ተከራይ ለማግኘት ብቻ ከ15-25% በታች የመጀመሪያ የተጠበቀ ዋጋ ኪራይ ለመቀነስ ይገደዳሉ።
ታይላንድ ባዶ ንብረት ግብር ልታስተዋውቅ ነው?
ውይይቶች እየተካሄዱ ናቸው፣ ግን ለ2026 የተለየ ህግ ገና አልፀደቀም። አሁን ያለው Land and Building Tax ባዶ ንብረት ያላቸውን ባለቤቶች ወደ ሽያጭ ወይም ኪራይ ለመግፋት በጣም ትንሽ ነው።
የፉክቶ ቱሪስት ገበያ ከባንግኮክ እንዴት ይለያል?
ሶስት ወሳኝ ነጥቦች አሉ፡ የተወሰነ መሬት፣ የውጭ ፍላጎት (በላግዙሪ ክፍል ውስጥ እስከ 70% ገዢዎችን ይይዛል)፣ እና በአጭር ጊዜ ኪራይ አማካኝነት ከፍተኛ የኪራይ ምርት። ፉክቶ ከትርፍ አቅርቦት ዞን ውጭ ነው፣ Knight Frank Thailand ደግሞ ባለፉት 3-4 ዓመታት የተጀመሩ ቅድመ-ግንባታ ኮንዶ ፕሮጀክቶች ላይ ውድድር እንደሚጨምር ይተነብያል።
ለተመዛዛኝ ደህንነት ያለው ኢንቨስትመንት ዝቅተኛው በጀት ስንት ነው?
በፉክቶ ቱሪስት ክፍል ውስጥ፣ ለተያዘ ኮንዶ 5-7 ሚሊዮን ባህት (በግምት $140,000-200,000) ጀምሮ ነው። በመሃል ባንግኮክ ውስጥ ደግሞ ለስቱዲዮ ወይም 1 መኝታ ክፍል ከBTS ጣቢያዎች ቅርብ 4-6 ሚሊዮን ባህት ጀምሮ ነው።
ኢትዮጵያውያን በታይላንድ ንብረት በቀጥታ መግዛት ይችላሉ?
ውጭ ዜጎች ኮንዶሚኒየም በfreehold ባለቤትነት በፕሮጀክቱ 49% የውጭ ኮታ ውስጥ መግዛት ይችላሉ። ቪላዎችና ቤቶች ግን በተለምዶ በ30 ዓመት leasehold አወቃቀር ከመታደስ አማራጭ ጋር ወይም በታይ ኩባንያ በኩል ይገዛሉ፤ ገዢዎች የገንዘብ ምንጭ እና nominee ደንቦችን ሙሉ በሙሉ ማክበራቸውን ማረጋገጥ አለባቸው።
ዋና ምክር
በባንግኮክ ዳርቻ ያለውን የጅምላ ገበያ ኮንዶ ክፍል ያስቀሩ። ትኩረትዎን በቱሪስት አካባቢዎች ወይም በመሃል ባንግኮክ ላግዙሪ ፕሮጀክቶች ውስጥ ከ6% በላይ የተረጋገጠ የኪራይ ምርት ባላቸው ንብረቶች ላይ ያድርጉ። ውል ከመፈረምዎ በፊት የውጭ ኮታ አጠቃቀም እና ትክክለኛ የኪራይ ውጤት መረጃ ያረጋግጡ። ንብረት በታይላንድ ቡድናችን ይህንን ትንተና በማድረግ ትክክለኛውን ፕሮጀክት እንዲያገኙ ሊረዳዎት ይችላል።
ምንጭ፡ Bangkok Post