በአጭሩ መልሱ ምንድን ነው?
የታይላንድ ካቢኔ የመኖሪያ ቤት ግብይትን የሚያቀላጥፍ ማበረታቻ ፓኬጅ እስከ 2027 መጨረሻ ድረስ አራዝሟል፤ ቀድሞ በ2026 ማብቃት ነበረበት። የንብረት ዝውውር ክፍያ ከ2% ወደ 0.01% ወርዷል፣ የብድር ምዝገባ ክፍያም ከ1% ወደ 0.01% ቀንሷል፤ ይህ ደግሞ እስከ 7 ሚሊዮን ባህት (7,000,000 THB) ለሚደርሱ የመኖሪያ ንብረቶች ተፈጻሚ ይሆናል። የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ ደግሞ ለብድር ማጽደቅ የሚያግዙ ልል የLTV ህጎችን እስከ ሰኔ 30፣ 2027 አራዝሟል።
ለአማርኛ ተናጋሪ ባለሀብት ወይም ገዢ ይህ ዜና ተራ የፖሊሲ ማስተካከያ አይደለም። ፑኬትን ወይም ባንኮክን የመኖሪያ ወይም የኢንቨስትመንት ንብረት ለመግዛት እያሰቡ ከሆነ፣ አሁን ያለው ወቅት ወጪን ለመቀነስ ትልቅ እድል ይሰጣል።
ለምን አሁን? የመንግስት እርምጃ ምክንያት
የክልሉ ኢኮኖሚያዊ እድገት እየተዳከመ እና የቤት ውስጥ ገዢዎች መተማመን አሁንም ጠንቃቃ በሆነበት ወቅት፣ መንግስት ገበያው ተጨማሪ ድጋፍ እንደሚያስፈልገው በግልጽ አምኗል። በዚህም ምክንያት፣ ዝቅተኛ የግብይት ወጪዎችን፣ የተቀነሰ የምዝገባ ክፍያዎችን እና ልል የብድር ሁኔታዎችን በመጠበቅ የገበያ በር ክፍት እንዲሆን እያደረገ ነው።
የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ በተመሳሳይ ጊዜ የLTV ህጎችን ማራዘሙ፣ መንግስትና ማዕከላዊ ባንክ የቤት ፍላጎትን ለማስቀጠል እና የገንቢዎችን የገንዘብ ፈሳሽነት (liquidity) ለመጠበቅ የጋራ አቋም እንዳላቸው ያሳያል።
ዋና ዋና እውነታዎች በቁጥር
- ይህ ፓኬጅ ከ2020 ጀምሮ ኮቪድ-19 ወረርሽኝ ካስከተለው ችግር በኋላ ለሶስተኛ ጊዜ ተከታታይ ይራዘማል
- የተቀነሰው ክፍያ ተፈጻሚ የሚሆነው እስከ 7 ሚሊዮን ባህት (በአሁኑ የምንዛሬ ተመን አካባቢ $195,000) ለሚደርሱ ንብረቶች ብቻ ነው
- በ5 ሚሊዮን ባህት ንብረት ላይ ገዢ ከመደበኛ ተመኖች ጋር ሲነጻጸር በጠቅላላ ክፍያዎች ላይ አካባቢ 150,000 ባህት (በግምት $4,200) ይቆጥባል
- በ2025 አጠቃላይ የብድር መጠን ወደ 680 ቢሊዮን ባህት ደርሷል፤ ይህም ከ2023 ከፍተኛ ደረጃ 4% ያህል ያነሰ ነው (ምንጭ፡ የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ)
- በ2026 መጀመሪያ ላይ በባንኮክ በካሬ ሜትር አማካይ ዋጋ በዓመት 3.2% አድጓል፤ ፑኬት ደግሞ በተመሳሳይ ወቅት 5-7% እድገት አስመዝግቧል
- በኮንዶሚኒየም ላይ የተጣለው የ49% የውጭ ዜጋ ባለቤትነት ጣሪያ ሳይለወጥ ይቀጥላል፤ ማበረታቻው ወጪን ይቀንሳል እንጂ የባለቤትነት ህጎችን አይለውጥም
- ታይላንድ ከ2026 መጀመሪያ ጀምሮ ከ850 በላይ ኩባንያዎችን በኖሚኒ የመሬት ባለቤትነት ዝግጅት ላይ ክስ መስርታለች፤ የመንግስት ኪሳራ ከ15 ቢሊዮን ባህት በላይ እንደሆነ ይገመታል፤ ይህም freehold ኮንዶሚኒየም ለውጭ ገዢዎች በህግ ደረጃ ደህንነቱ የተጠበቀ አማራጭ ሆኖ እንደሚቀጥል ያረጋግጣል
- ቬትናምና ማሌዢያ የራሳቸውን ማበረታቻ ፕሮግራሞች እያካሄዱ ናቸው፤ ታይላንድ ግን በህጋዊ ግልጽነትና በተመሰረተ መሰረተ ልማት አማካኝነት አቋሟን ትይዛለች
ማበረታቻው ለውጭ ገዢዎች ምን ማለት ነው?
freehold ኮንዶሚኒየም ሲገዙ የውጭ ዜጎች ልክ እንደ ታይላንድ ዜጎች ተመሳሳይ የዝውውር ክፍያ ይከፍላሉ። የግዢ ዋጋው 7 ሚሊዮን ባህት ካልበለጠ የ0.01% ተመን ራሱ በራሱ ተፈጻሚ ይሆናል፤ ቅናሹን ለማግኘት ተጨማሪ ማመልከቻ አያስፈልግም።
ኮንዶሚኒየም፣ ታውንሃውስ፣ እና ነጠላ ቤቶች ሁሉም በዚህ ማበረታቻ ስር ይካተታሉ። ነገር ግን የውጭ ዜጎች freehold ባለቤትነት ማግኘት የሚችሉት በኮንዶሚኒየም ላይ ብቻ ነው። ቪላዎችና ቤቶች ደግሞ በረጅም ጊዜ ኪራይ ስምምነት (30+30+30 ዓመት) ወይም በታይ የተመዘገበ ኩባንያ አማካኝነት ይገኛሉ፤ ይህ የመጨረሻው አማራጭ ግን ታይላንድ በኖሚኒ ዝግጅቶች ላይ እያደረገች ካለው ጥብቅ ክትትል አንጻር ህጋዊ ስጋት ይይዛል።
ስንት ብር ልቆጥብ እችላለሁ?
በ5 ሚሊዮን ባህት የግዢ ዋጋ ላይ ከመደበኛ ተመኖች ጋር ሲነጻጸር በዝውውርና በብድር ምዝገባ ክፍያዎች ላይ ጠቅላላ ቁጠባ በግምት 150,000 ባህት (አካባቢ $4,200) ይሆናል። በከፍተኛው ብቁ ዋጋ 7 ሚሊዮን ባህት ላይ ቁጠባው ወደ 210,000 ባህት ይደርሳል።
ዝቅተኛ የመግቢያ ወጪ በቀጥታ የተጣራ ኪራይ ምላሽን (net yield) ያሻሽላል። ባለሀብት በ5 ሚሊዮን ባህት ስቱዲዮ ሲገዛ 150,000 ባህት ከቆጠበ እና ንብረቱ በዓመት 5-6% የኪራይ ምላሽ የሚያመነጭ ከሆነ፣ የካፒታል መመለሻ ጊዜ (breakeven point) በአካባቢ 6-8 ወራት ወደፊት ይመጣል።
በ2027 በኋላ ተጨማሪ ማራዘሚያ ይኖራል?
መልኩ ወጥ ነው፤ ፓኬጁ ከ2020 ጀምሮ ሶስት ጊዜ ተራዝሟል። ኢኮኖሚያዊ አለመረጋጋት እስከቀጠለ ድረስ መንግስታት ማበረታቻን የመቀጠል አዝማሚያ አላቸው። ነገር ግን ማራዘሚያዎችን እንደ ዋስትና መቁጠር ስህተት ይሆናል። ኢኮኖሚያዊ ሁኔታዎች ከተረጋጉ፣ ክፍያዎች ወደ መደበኛ ተመኖች የመመለስ እድላቸው ከፍተኛ ነው። አስተዋይ አካሄድ ማበረታቻዎቹ ተረጋግጠው በሚገኙበት ወቅት ግብይት ማድረግ ነው።
የትኞቹ ቦታዎች የተሻለ ኢንቨስትመንት እድል ይሰጣሉ?
- ባንኮክ፡ የሱኩምቪት ኮሪደር (ከአሶክ እስከ ኤካማይ ያሉ የBTS ጣቢያዎች) እና የራማ 9 አካባቢ
- ፑኬት፡ ባንግ ታዎ እና ላጉና፣ የውጭ ገዢዎች እንቅስቃሴ የበላይ የሆነበትና የዋጋ እድገት 5-7% በዓመት የደረሰበት
- ፓታያ፡ ፕራታምናክ እና ዎንግ አማት
- ኮህ ሳሙይ፡ በቦፑት እና ማናም ዙሪያ ያለው ሰሜናዊ የባህር ዳርቻ
እነዚህ ቦታዎች ወጥ የሆነ የኪራይ ፍላጎትን ከካፒታል ዋጋ ጭማሪ እድል ጋር ያጣምራሉ።
LTR ቪዛ ከንብረት ማበረታቻዎች ጋር እንዴት ይገናኛል?
የታይላንድ የረጅም ጊዜ ነዋሪነት (LTR) ቪዛ ከንብረት ማበረታቻው ተነጻጻሪ ገለልተኛ ሆኖ ይሰራል፤ የሪል እስቴት ግዢ አያስፈልገውም። ነገር ግን የተቀነሱ የግብይት ክፍያዎችን ከLTR ቪዛ ቋሚ የግል ገቢ ግብር ተመን 17% ጋር ማጣመር ለከፍተኛ ንብረት ባለሀብቶችና ርቀት ላይ ለሚሰሩ ባለሙያዎች በደቡብ ምስራቅ እስያ ካሉት እጅግ ወጪ ቆጣቢ የመግቢያ አማራጮች አንዱ ይፈጥራል።
ማበረታቻው ቀድሞ የመሰረዝ እድል አለው?
በንድፈ ሀሳብ ደረጃ ካቢኔው ማንኛውንም የፖሊሲ ውሳኔ መልሶ የመመልከት መብት አለው። በተግባር ግን ፕሮግራሙ ላለፉት ስድስት ዓመታት ሲሰራ ቀድሞ የተሰረዘበት አጋጣሚ የለም። ገዢዎች ሊጠነቀቁበት የሚገባው ትክክለኛ ስጋት ቀድሞ መሰረዝ ሳይሆን፣ በማበረታቻው ወቅት ዋጋዎች መጨመራቸው ነው፤ ምክንያቱም የተደጎመ የመግቢያ ወጪ ፍላጎትን ሰው ሰራሽ በሆነ መንገድ ስለሚደግፍ የንብረት ግምገማን ወደላይ ይገፋል።
ግዢውን ለማጠናቀቅ በታይላንድ መገኘት ያስፈልገኛል?
ቁርጠኝነት ከመግባትዎ በፊት ቦታውን በአካል መጎብኘት በጣም ይመከራል፤ ነገር ግን ግብይቱ ራሱ በውክልና (power of attorney) ሊጠናቀቅ ይችላል። ብዙ ባለሀብቶች አጭር የምርመራ ጉዞ ያደርጋሉ፣ ሁለት ወይም ሶስት አጠር ያሉ ፕሮጀክቶችን ይገመግማሉ፣ እና due diligence ከተጠናቀቀ በኋላ ግዢውን ከርቀት ያጠናቅቃሉ።
የመጨረሻ ማጠቃለያ
የታይላንድ የንብረት ማበረታቻ እስከ 2027 መራዘሙ የመንግስት ተግባራዊ ስሌት እንጂ ልግስና አይደለም። ገበያው ፍላጎት ያስፈልገዋል፣ ፍላጎትም ተመጣጣኝ የመግቢያ ሁኔታዎችን ይፈልጋል። ታይላንድን እያሰቡ ላሉ ባለሀብቶች፣ አሁን ያለው ሁኔታ ወደ ተመቻቸ ደረጃ ተቃርቧል፡ የግብይት ክፍያዎች በታሪክ ዝቅተኛ ደረጃ ላይ ናቸው፣ ዋጋዎች ገና ሙሉ የእድገት አቅማቸውን አላካተቱም፣ እና ለውጭ ዜጎች freehold ኮንዶሚኒየም ባለቤትነት የሚያስችለው የህግ ማዕቀፍ የተረጋጋና በደንብ የተፈተነ ሆኖ ይቀጥላል።
በታይላንድ ኢንቨስት ለማድረግ ዝግጁ ነዎት? የንብረት በታይላንድ ባለሙያዎቻችን ትክክለኛውን ንብረት እንዲያገኙ ይረዱዎታል።
ምንጭ፡ Bangkok Post