በታይላንድ ንብረት ለመግዛት ካቀዱ ወይም ቀደም ብለው በፉኬት ወይም በሌላ አካባቢ ቪላ ወይም መሬት በካምፓኒ ስም ገዝተው ካሉ ኢትዮጵያውያንና ሌሎች የውጭ ባለሀብቶች ይህ ዜና ትኩረት ሊሰጠው ይገባል። ከግንቦት 2026 ጀምሮ የታይላንድ የመሬት ክፍል (Department of Lands) ለሁሉም የግዛት መሬት ጽ/ቤቶች ሶስት 'አስቸኳይ' ተብለው የተሰየሙ ማሳወቂያዎችን ልኳል። ዋናው መልእክት ግልጽ ነው፡ ውጭ ዜጎች ለረጅም ጊዜ በታይ ካምፓኒዎች በኩል መሬት ለመቆጣጠር ሲጠቀሙበት የነበረው 'ኖሚኒ' (nominee) አሰራር አሁን በተዋሃደ ብሔራዊ ዳታቤዝ በስርዓት ክትትል ስር ይውላል።
ይህ አዲስ ህግ አይደለም። ነባር ህግ በአዲስ ጥንካሬ የመተግበሪያ ደረጃ ላይ የደረሰበት ነው። ልዩነቱ መሠረታዊ ነው፡ ቀደም ሲል ትኩረቱ በእያንዳንዱ ጽ/ቤት ባለስልጣን ውሳኔ ላይ የተመሰረተ ነበር። አሁን ግን ሁሉም ግዛቶች በአንድ ወጥ መስፈርት፣ በተመሳሳይ ቼክሊስት እና መሬት በያዙ ህጋዊ አካላት ብሔራዊ ዲጂታል መዝገብ ስር ይሰራሉ። ለብዙ ሺህ የውጭ ባለሀብቶች፣ ከሩሲያ፣ ከአውሮፓና ከሌላም ቦታ ለአስርተ ዓመታት በታይ ካምፓኒ አወቃቀር ቪላና መሬት ሲገዙ ለቆዩ ሰዎች፣ ይህ የሂሳብ ማወራረጃ ወቅት ነው።
ካምፓኒ ስም ተከራይ ባለንብረት አሰራር (Nominee) ምንድን ነው?
ውጭ ዜጎች በታይላንድ በቀጥታ መሬት እንዲይዙ ፈጽሞ አልተፈቀደላቸውም። ይህ ደንብ ከ1954 የመሬት ህግ (Land Code) ጀምሮ ያለ ነው። አንድ ውጭ ዜጋ በህንፃ ውስጥ ካለው 49% የውጭ ባለቤትነት ኮታ ውስጥ ኮንዶሚኒየም ክፍል ሊይዝ ይችላል፣ ነገር ግን ቪላ ወይም መሬት ሊይዝ አይችልም። ይህ የህጉ ቀጥተኛ ድንጋጌ ነው።
በተግባር ግን ባለፉት ሁለት አስርተ ዓመታት ይህንን ደንብ ለማለፍ የተነደፈ ሙሉ ኢንዱስትሪ ተፈጥሯል። አሰራሩ ቀላል ነው፡ ውጭ ዜጋው 49% ድርሻ የያዘበት፣ ቀሪው 51% ደግሞ በታይ ዜጎች ስም (እንደ ኖሚኒ ባለአክሲዮን) የተያዘ የታይ ውስን ኃላፊነት ካምፓኒ ይመሰረታል። ካምፓኒው መሬቱን ይገዛል፣ ውጭ ዜጋው ግን በላዩ ላይ ይኖራል። የህግ ድርጅቶች፣ ወኪሎችና አንዳንድ ገንቢዎች እንኳ ይህንን አወቃቀር ለዓመታት እንደ መደበኛ መፍትሄ ሲያቀርቡ ኖረዋል።
ለምን አሁን ተጠናከረ?
ባለስልጣናት ይህ አሰራር መኖሩን ሁልጊዜ ያውቁ ነበር። የመሬት ህግ አንቀፅ 96 ውጭ ዜጋን የባለቤትነት ክልከላውን እንዲያልፍ ላገዘ ሰው እስከ 2 ዓመት እስራት እና እስከ 20,000 ባህት (THB) ቅጣት ይፈቅዳል። ነገር ግን አተገባበሩ ብርቅና ወጥነት የጎደለው ነበር። አንድ የመሬት ጽ/ቤት ያለ ጥያቄ ግብይትን ይመዘግብ ይሆናል፣ ሌላ ጽ/ቤት ደግሞ ፈጽሞ ውድቅ ያደርገው ይሆናል። ውጤቱ በግዛቱ፣ በባለስልጣኑ ስሜትና ወረቀቶቹ በምን ያህል ጥንቃቄ እንደተዘጋጁ ላይ የተመሰረተ ነበር።
የግንቦት 2026 ማሳወቂያዎች በትክክል ይህንን አለመመጣጠን ኢላማ ያደርጋሉ። ለመጀመሪያ ጊዜ ስልታዊ አካሄድ እየገባ ነው፡ አንድ ዳታቤዝ፣ አንድ የመመዘኛ ስብስብ፣ አንድ ቼክሊስት። አዲሱን ማዘዣ ዝርዝር ትንተና ለመጀመሪያ ጊዜ ያወጣው Silk Legal የተባለ የህግ ድርጅት እንደገለጸው፣ ይህ የራሱ ህግ ለውጥ ሳይሆን የክትትል ማጠናከሪያ ነው።
ዋና ዋና እውነታዎች
- ሶስት ማሳወቂያዎች (circulars) በግንቦት 2026 በታይላንድ የመሬት ክፍል ለሁሉም የግዛት መሬት ጽ/ቤቶች ተልከዋል።
- ከ2 ሚሊዮን ባህት (ወደ $57,000) በላይ የካሽ ግብይቶች እና ከ5 ሚሊዮን ባህት (ወደ $143,000) በላይ ንብረቶች በራስ-ሰር በመሬት ህግ አንቀፅ 74 መሠረት የገንዘብ ምንጭና የፋይናንስ ሁኔታ ምርመራ ያስከትላሉ።
- ህጋዊ ውርስ ብቻ ከዚህ ራስ-ሰር ምርመራ ነጻ የተደረገ ብቸኛው ልዩ ሁኔታ ነው።
- መሬት የያዘ እያንዳንዱ ህጋዊ አካል የተመዘገበበት ቀን፣ የግዢ ቀን፣ የተገመተ ዋጋ እና የተገለጸ የንግድ ዓላማን የሚያካትት አንድ ወጥ ብሔራዊ ዳታቤዝ እየተገነባ ነው።
- ከተወሰነ ገደብ በላይ የውጭ ባለአክሲዮን ድርሻ ያላቸው ካምፓኒዎች ከፍተኛ ስጋት ተብለው ተመድበው ጥልቅ ምርመራ ይደረግባቸዋል።
- የተጠናከረው ምርመራ የባለአክሲዮን መዝገብ ትንተና፣ ከንግድ ልማት ክፍል (DBD) ጋር ማነጻጸር፣ የፋይናንስ መግለጫዎችና ውሎች ምርመራ፣ እንዲሁም በቦታው ላይ ምርመራ ማድረግን ያካትታል።
- እንደ ክልላዊ ንብረት ዘገባዎች ከሆነ በፉኬት (Phuket)፣ ኮ ሳሙይ (Koh Samui)፣ ኮ ፓንጋን (Koh Phangan) እና ክራቢ (Krabi) ባሉ የቱሪስት ማዕከላት ከ11,000 በላይ ካምፓኒዎች አስቀድሞ በምርመራ ስር ናቸው።
ይህ ውሳኔ ቀደም ሲል የተገዙ ንብረቶችን ይነካል?
ይህ ጥያቄ ብዙ ባለሀብቶችን ያሳስባቸዋል። ማሳወቂያዎቹ በዋናነት አዲስ ግብይቶችንና ነባር ካምፓኒዎችን ማጣራት ላይ ያተኮሩ ናቸው፣ ነገር ግን እየተገነባ ያለው ዳታቤዝ ከረጅም ጊዜ በፊት የተመዘገቡትንም ጨምሮ መሬት የያዘ እያንዳንዱን ህጋዊ አካል ይሸፍናል። ይህ ማለት ከአስር ዓመት በፊት አንድ ቪላ ብቻ ለመያዝ የተመሰረተ ካምፓኒ አሁንም ምርመራ ሊደረግበት ይችላል ማለት ነው።
ለምሳሌ አንድ ካምፓኒ ሁለት ታይ ባለአክሲዮኖችና 49% ድርሻ ያለው አንድ ውጭ ዜጋ ባለአክሲዮን ኖሮት፣ በፉኬት 15 ሚሊዮን ባህት የሚያወጣ ቪላ ገዝቶ ቢሆን እናስብ። ቀደም ሲል መሬት ጽ/ቤቱ ግብይቱን ያለምንም ጥያቄ ይመዘግብ ነበር። አሁን ግን ስርዓቱ ይህንን ካምፓኒ በራስ-ሰር ከፍተኛ ስጋት ብሎ ይለያል። ባለስልጣናት የባለአክሲዮን መዝገብን ያወጣሉ፡ የታይ ተባባሪ ባለቤቶቹ እነማን ናቸው? ሙያቸው ምንድን ነው? ገንዘባቸው ከየት መጣ? ካምፓኒው በእውነት ንግድ ያካሂዳል ወይስ ለአንድ ንብረት መያዣ ብቻ ነው የተቋቋመው? ተቆጣጣሪም በእውኑ ማን በዚያ ንብረት ላይ እንደሚኖር ለማየት ቦታው ድረስ ሊሄድ ይችላል።
የ2 ሚሊዮን ባህት ገደብ ለምን ልዩ ትኩረት ተሰጠው?
የካሽ ግብይት በታይላንድ በተለይ በሪዞርት አካባቢዎችና በድጋሚ ሽያጭ ገበያ ውስጥ ያልተለመደ ነገር አይደለም። ከአሁን ጀምሮ እያንዳንዱ እንዲህ ያለ ግብይት ራስ-ሰር የገንዘብ ምንጭ ምርመራን ያስከትላል፣ ይህም ከገንዘብ ማጽዳት መከላከያ ህግ (AMLA) ጋር ተደራርቦ ግልጽነት ለጎደላቸው ግብይቶች ተጨማሪ እንቅፋት ይፈጥራል።
የክልል ንጽጽርም ጠቃሚ ነው። ታይላንድ ብቻ አይደለችም የውጭ ዜጎችን የመሬት ባለቤትነት ክትትል የምታጠናክር። ቬትናም በ2024 የመኖሪያ ቤት ህጓን በአዲስ የውጭ ገዢዎች ገደብ አዘምናለች። ኢንዶኔዢያም በባሊ ላሉ የውጭ ገዢዎች ደንቦችን በየጊዜው ትከልሳለች። ነገር ግን የታይላንድ አካሄድ ልዩ ነው፡ ህጉ ራሱ ሳይሆን አተገባበሩ ነው በእውነት እየተለወጠ ያለው።
ባለሀብቶች ምን ማድረግ አለባቸው?
በካምፓኒ ስም ንብረት ያለው ወይም ገና ለመግዛት እያሰበ ያለ ማንኛውም ሰው ወዲያውኑ ሁለት ነገሮችን ማድረግ ይኖርበታል። አንደኛ፣ ብቁ ከሆነ የታይ ጠበቃ ጋር ነባር አወቃቀሮችን የሚያጣራ ኦዲት ማዘጋጀት። ሁለተኛ፣ አማራጭ የባለቤትነት ዘዴዎችን ማጤን፡ የረጅም ጊዜ ኪራይ (leasehold) ለ30 ዓመት ከማደሻ አማራጭ ጋር፣ በውጭ ኮታ ውስጥ ኮንዶሚኒየም ግዢ፣ ወይም በተወሰኑ ሁኔታዎች ውጭ ዜጎች መሬት በቀጥታ እንዲይዙ የሚፈቅደው በታይላንድ ኢንቨስትመንት ቦርድ (BOI) በኩል ኢንቨስት ማድረግ።
የመሬት ክፍሉ አዲስ መመሪያ ግልጽ መልእክት ያስተላልፋል፡ የተበታተነውና ወጥ ያልነበረው አተገባበር ዘመን እያከተመ ነው። በታይ ንብረት ላይ ኢንቨስት ያደረገ ማንኛውም ሰው ተቆጣጣሪ በራፉ ላይ እስኪደርስ ከመጠበቅ ይልቅ አሁኑኑ የባለቤትነት አወቃቀሩን መገምገም ይኖርበታል። እንደ ንብረት በታይላንድ ያሉ አማካሪዎችን በማነጋገር ትክክለኛውን የህግ አማራጭ አስቀድሞ ማወቅ የወደፊት እንግልትን ያስቀራል።
ምንጭ፡ The CITY Asia