ጆሆር ወይስ ፉኬት? የ20 ቢሊዮን ዶላር ግንባታ ወደየት እየመራ ነው?

የማሌዢያው ግዙፍ ኩባንያ ጀንቲንግ (Genting) በጆሆር-ሲንጋፖር ልዩ ኢኮኖሚያዊ ዞን ውስጥ 20 ቢሊዮን ዶላር የሚያወጣ ስማርት ከተማ ለመገንባት ማቀዱን ካስታወቀ በኋላ፣ ብዙ ኢትዮጵያውያን ባለሀብቶች ወደ እኛ 'ገንዘቡ ከፉኬት እየራቀ ነው ወይ?' የሚል ጥያቄ አቅርበዋል። ይህ ፕሮጀክት ባለፉት አስር ዓመታት በደቡብ ምስራቅ እስያ ከታዩት ትልቁ የልማት ስራዎች አንዱ ነው። ስለዚህ ይህ ጥያቄ ትክክለኛ ትኩረት ይገባዋል።

አጭሩ መልስ ግን ግልጽ ነው፦ አይደለም። ረጅሙ መልስ ግን ቁጥሮችን ይፈልጋል፣ እናም ንብረት በታይላንድ ቡድናችን እነዚያን ቁጥሮች እዚህ አሰባስቦላችኋል።

ጀንቲንግ በትክክል ምን እየገነባ ነው?

ጀንቲንግ የሚገነባው የመኖሪያ ኮምፕሌክስ ሳይሆን ሙሉ ከተማ ነው። ትኩረቱ በ AI ምርምር እና በግብርና ቴክኖሎጂ (agri-tech) ላይ ያተኮረ ሲሆን ኢላማ የሚያደርገው ዓለም አቀፍ ባለሙያዎችን እና የቴክኖሎጂ ኮርፖሬሽኖችን ነው። ይህ ደግሞ ከፉኬት የመዝናኛ ንብረት ገዢዎች ፍጹም የተለየ የደንበኛ ምድብ ነው። የጆሆር-ሲንጋፖር ልዩ ኢኮኖሚያዊ ዞን (JS-SEZ) በጃንዋሪ 2025 ተጀምሮ ድንበር ተሻጋሪ የሰዎችና የካፒታል እንቅስቃሴን ለማቀላጠፍ የተነደፈ ነው።

የፕሮጀክቱ ስፋት በእውነት አስደናቂ ነው። በ20 ቢሊዮን ዶላር ደረጃው፣ ይህ ኢንቨስትመንት ባለፉት 5 እስከ 7 ዓመታት ፉኬት ውስጥ ከተመዘገበው ጠቅላላ የውጭ ኢንቨስትመንት ጋር ተመጣጣኝ ነው። ይህ ማለት አንድ የመኖሪያ ፕሮጀክት ሳይሆን የ AI ላቦራቶሪዎችን፣ የመረጃ ማዕከላትን (data centers) እና ቁመታዊ እርሻዎችን (vertical farms) ያካተተ ሙሉ ከተማ ነው ማለት ነው።

ጆሆር ባህሩ ከሲንጋፖር ማዕከላዊ ንግድ ወረዳ (CBD) በኮዝዌይ (Causeway) በኩል ወደ 30 ደቂቃ ያህል ርቀት ላይ ትገኛለች። ይህ አቀማመጥ ለፕሮጀክቱ የሲንጋፖርን የፋይናንስ ካፒታል የማግኘት እድል ይሰጠዋል፣ የመሬት ዋጋው ግን ከሲንጋፖር በእጅጉ ያነሰ ነው። እንደ Nikkei Asia ዘገባ ከሆነ፣ JS-SEZ ዞኑ ከሸንዠን እና ከባንጋሎር ጋር በቀጥታ ለመወዳደር ታስቦ የተነደፈ ሲሆን፣ ግብር ቅናሾችን፣ ቀላል የቪዛ አሰራርን እና ነፃ የሸቀጦች እንቅስቃሴን ያካትታል።

ታይላንድ በቁጥር: ፉኬት ለምን ጠንካራ ሆኖ ቀጥሏል

ጀንቲንግ ትልቅ ግንባታ እያካሄደ ቢሆንም፣ ታይላንድ የራሷን ጠንካራ አፈጻጸም እያሳየች ነው። በፉኬት የውጭ ዜጎች ተሳታፊ የሆኑባቸው የንብረት ግብይቶች በ2025 በግምት 22% ጨምረዋል። የፕሪሚየም ኮንዶሚኒየም ዋጋዎች በካሬ ሜትር 120,000 እስከ 180,000 ባህት (ከ$3,400 እስከ $5,100) ደርሰዋል።

በናሽን ታይላንድ ዘገባ መሰረት፣ በፉኬት ውስጥ ያለው የዓለም አቀፍ ፍላጎት ድርሻ በ2025 ሦስተኛ ሩብ ዓመት ወደ 60% ገደማ ከፍ ብሏል፣ በ2026 ደግሞ ወደ 65% ገደማ ይደርሳል ተብሎ ይጠበቃል። ይህ ከባንኮክ የቤት ብድር ውድቀት ችግሮች እና ከሀገር ውስጥ የቤተሰብ ዕዳ ጫና የተጠበቀ ገበያ እንዲፈጠር ያደርጋል።

የኪራይ ገቢ ንጽጽሩም ግልጽ ታሪክ ይናገራል፦

ይህ ልዩነት በዋናነት የሚገለጸው በቱሪስት ቁጥር ልዩነት ነው። ፉኬት ብቻዋን በ2025 ከ11 ሚሊዮን በላይ የውጭ ጎብኚዎችን ተቀብላለች።

የባንኮክ ፖስት ጋዜጣ የጠቀሰው Knight Frank Thailand ትንበያ እንደሚያሳየው፣ የፉኬት የቅንጦት መኖሪያ ገበያ በብራንድ ስም የተያዙ መኖሪያዎች (branded residences) እና በምዕራብ ጠረፍ አካባቢዎች ባለው የቪላ ፍላጎት ተነሳስቶ እስከ 2026 ድረስ ጠንካራ ሆኖ ይቀጥላል ተብሎ ይጠበቃል።

የባለቤትነት ህግጋት: ማሌዢያ እና ታይላንድ እንዴት ይለያያሉ?

የባለቤትነት አወቃቀሮች በሁለቱ ሀገራት መካከል በጣም የተለያዩ ናቸው። በማሌዢያ የውጭ ዜጎች ከ1 ሚሊዮን ሪንጊት (ወደ $215,000 ገደማ) ጀምሮ ነፃ ባለቤትነት (freehold) ንብረት መግዛት ይችላሉ። በታይላንድ ግን የውጭ ዜጎች ኮንዶሚኒየሞችን በውጭ ዜጎች ኮታ ስር ይይዛሉ (እስከ የፕሮጀክቱ ጠቅላላ ስፋት 49% ድረስ) ወይም ለቪላዎች የ30+30+30 ዓመት ሊዝ (leasehold) አወቃቀርን ይጠቀማሉ።

ጀንቲንግ ግሩፕ ራሱ ከ**$15 ቢሊዮን** በላይ የገበያ ካፒታላይዜሽን ያለው ሲሆን በሲንጋፖር እና ማሌዢያ ውስጥ የResorts World ካዚኖዎችን ያንቀሳቅሳል፣ ይህም ግዙፍ ፕሮጀክቶችን የመፈጸም ልምድ እንዳለው ያሳያል። ይሁን እንጂ ልምድ ብቻ ገበያውን ወደ ተጨባጭ የኪራይ ገቢ ገበያ አይለውጠውም።

የታይላንድ ተቆጣጣሪ አካላትም የውጭ ባለቤትነትን በተመለከተ ጥብቅ ክትትል ማድረግ ጀምረዋል። እንደ ባንኮክ ፖስት ዘገባ፣ በተለይ በኮ ፓንጋን እና ኮ ሳሙይ ላይ ትኩረት በማድረግ ኖሚኒ (nominee) አወቃቀር ክፍተቶች ተዘግተዋል፣ በኩባንያዎች ውስጥ ያለው የውጭ ድርሻም ጥብቅ ክትትል ይደረግበታል። ቢሆንም፣ Juwai IQI ግምቶች እንደሚያሳዩት የውጭ ገዢዎች በፉኬት የቅንጦት ቪላ ግብይቶች 60% ገደማ ድርሻ አላቸው፣ በሳሙይ እና ፓንጋን ደግሞ ከ90% በላይ ድርሻ አላቸው። እስካሁን ድረስ ይህ ክትትል በእውነተኛው ፍላጎት ላይ ውስን ተጽዕኖ ብቻ ነው ያሳደረው።

ኢንቨስት ከማድረግዎ በፊት ማወቅ ያለብዎት

ጆሆር እና ፉኬት ፍጹም የተለያዩ ኢንቨስትመንት ስትራቴጂዎችን ይወክላሉ። ጆሆር የ10 እስከ 15 ዓመት የፕሮጀክት እውን የመሆኛ ጊዜ ያለው ፕሮጀክት ነው። ባንኮክ ደግሞ በመሬት ዲፓርትመንት (Land Department) በኩል ግልጽ የምዝገባ ስርዓት ያለው ፈሳሽ (liquid) የኮንዶሚኒየም ገበያ ያቀርባል። ዛሬውኑ ገቢ ፈሳሽ ፍሰት የሚፈልጉ ባለሀብቶች ባንኮክን ይመርጣሉ።

JS-SEZ ዞኑ በደቡብ ምስራቅ እስያ ላሉ ኮርፖሬት ካፒታል እና የቴክ ኩባንያዎች ውድድርን ያባብሳል የሚል ግምት አለ። ነገር ግን በመዝናኛ ንብረት እና በተለያዩ ገቢ ላይ ያተኮሩ የግል ባለሀብቶች ታይላንድ ልዩ የሆነውን የገቢ ምጣኔ፣ የአየር ንብረት እና የበሰለ መሠረተ ልማት ጥምረት ማግኘታቸውን ይቀጥላሉ።

የፉኬት ዋጋዎች በጆሆር ውድድር ምክንያት ይወድቃሉ ብሎ ማሰብ ስህተት ይሆናል። ሁለቱ ገበያዎች ፍጹም የተለያዩ የዋጋ ደረጃዎችን እና የተለያዩ ገዢዎችን ያገለግላሉ። የፕሪሚየም ፉኬት ንብረት ዋጋዎች በዓመት 8-12% እድገት ያሳያሉ ተብሎ ይገመታል፣ ይህ አዝማሚያ የሚመራው በደሴቲቱ ውስን የመሬት አቅርቦት እንጂ ከዋናው ምድር በሚመጣ የቴክ ፓርክ ውድድር አይደለም።

የጀንቲንግ ፕሮጀክት እውን የመሆኛ ጊዜም ገና በግልጽ አልተነገረም። እንደዚህ አይነት ግዙፍ ፕሮጀክቶች በተለምዶ በ15 እስከ 20 ዓመታት ውስጥ በደረጃ ደረጃ ይተገበራሉ። የመጀመሪያ መሠረተ ልማት በ3 እስከ 5 ዓመታት ውስጥ ሊታይ ይችላል፣ ሙሉ በሙሉ የተጠናቀቀ ከተማ ግን ወደ 2040ዎቹ የሚያመላክት ራዕይ ነው።

ማጠቃለያ

የጀንቲንግ የጆሆር ፕሮጀክት በራዕይ ደረጃ አስደናቂ ነው፣ ነገር ግን ገቢ የሚያመነጭ የመዝናኛ ንብረት፣ ግልጽ የባለቤትነት አወቃቀር እና ንቁ ገንዘብ ፍሰት የሚፈልጉ ባለሀብቶች ታይላንድን የተሻለ ክልላዊ ምርጫ ሆና ያገኟታል። ፉኬት እና ባንኮክ አንድ በግንባታ ላይ ያለ የቴክ ፓርክ ሊሰጥ የማይችለውን ነገር ያቀርባሉ፦ ንቁ የኪራይ ገበያ፣ የተረጋገጡ የአስተዳደር ኩባንያዎች እና ቋሚ ፍላጎት።

ምንጭ: ባንኮክ ፖስት