ብዙ ኢትዮጵያውያን ባለሀብቶች 'የታይላንድ ኢኮኖሚ ተሻሽሏል' የሚል ዜና ሲሰሙ ወደ ገበያው ለመግባት ይቸኩላሉ። ነገር ግን ቁጥሮቹን በጥልቀት ስንመለከት ታሪኩ የተለየ ነው። የቤተሰብ ዕዳ መቀነስ ጥሩ ዜና እንደሚመስል ቢታይም፣ ምክንያቱ የታይላንድ ቤተሰቦች ገቢ ስለጨመረ ሳይሆን ባንኮች ገንዘብ ማበደር ስላቆሙ ነው። ይህ ለውጭ ባለሀብቶች ትልቅ አጋጣሚ ይፈጥራል፣ ምክንያቱም የአካባቢው ገዢዎች የገንዘብ ድጋፍ ማግኘት እየተቸገሩ ሲሆን ይህም ተደራዳሪነትን ወደ ጥሬ ገንዘብ ገዢዎች ያዞራል።
በአጭሩ ምን እየተከናወነ ነው?
የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ (Bank of Thailand) መረጃ እንደሚያሳየው የቤተሰብ ዕዳ ከጠቅላላ ሀገራዊ ምርት ጋር ያለው ጥምርታ ከ2021 ከፍተኛ ደረጃ የነበረው 90.8% ወደ 86% በታች ወርዷል። ይህ በራሱ አዎንታዊ ቢመስልም፣ መንስኤው የገቢ መጨመር ሳይሆን ባንኮች የብድር ደረጃ አሰጣጣቸውን በማጥበቅ እና የቅድሚያ ክፍያ መጠናቸውን በመጨመር ብድር መስጠትን መገደባቸው ነው። በዚህም ምክንያት የአካባቢው ገዢዎች የቤት ብድር ማግኘት ላይ እየተቸገሩ ሲሆን፣ 'The Business Times' እንደዘገበው የታይላንድ የመኖሪያ ቤት ገበያ ለአራተኛ ተከታታይ ዓመት እየቀነሰ ነው።
ለውጭ ባለሀብቶች በተለይም በጥሬ ገንዘብ ለሚገዙ ወይም ከውጭ ገንዘብ ድጋፍ ለሚያመቻቹ፣ ይህ ሁኔታ አዲስ በር ይከፍታል። ነገር ግን ይህንን አጋጣሚ በአግባቡ ለመጠቀም ከቁጥሮቹ ጀርባ ያለውን አሠራር መረዳት ያስፈልጋል።
ቁልፍ አሃዞች ማወቅ ያለብዎት
- የቤተሰብ ዕዳ ከጠቅላላ ሀገራዊ ምርት ጋር ካለው 90.8% (2021) ወደ 86% በታች ወርዷል (በ2026 መጀመሪያ)
- ይህ መቀነስ የመጣው ከጥብቅ የባንክ ብድር ፖሊሲ እንጂ ከገቢ መጨመር አይደለም
- በታይላንድ አዲስ የቤት ብድር መጠን ቀንሷል፣ ይህም የአገር ውስጥ የቤት ፍላጎትን አዳክሟል
- የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ የፖሊሲ ወለድ መጠን 2.25% ሲሆን፣ ለታይላንድ ተበዳሪዎች አማካይ የቤት ብድር ወለድ 5.5-7.5% በዓመት ነው
- የአካባቢው ፍላጎት እየደከመ ሲሆን ጥሬ ገንዘብ ያላቸው የውጭ ገዢዎች በኮንዶሚኒየም ግዢ ላይ የተሻለ የመደራደሪያ ቦታ እያገኙ ነው
- በባንኮክ እና ፉኬት ያሉ ገንቢዎች ሽያጭን ለማንቀሳቀስ ቅናሾችንና ጉርሻዎችን እያሰፉ ሲሆን፣ ቅናሹን ለማካካስ የውጭ ገዢዎችን በንቃት እየፈለጉ ነው
ገበያውን ከጀርባ የሚነዱ ተጨባጭ ማስረጃዎች
- የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ ለሦስት ተከታታይ ሩብ ዓመታት የቤተሰብ ዕዳ ጥምርታ ሲቀንስ መዝግቧል (የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ የገንዘብ ፖሊሲ ሪፖርት)
- የቤት ብድር ማመልከቻ ውድቅ የመሆን መጠን ከ2024 ጋር ሲነጻጸር በ15-20% ጨምሯል ተብሎ ይገመታል
- በሁለተኛ እና ሦስተኛ ቤቶች ላይ ያለው የብድር-ለ-ዋጋ ገደብ (LTV) ጥብቅ ሆኖ ቀጥሏል፣ ከግምት ዋጋ 70-80% ብቻ
- በባንኮክ ያልተሸጠ የኮንዶሚኒየም ክምችት ከ65,000 ክፍሎች በላይ ደርሷል፣ እንደ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ዘገባ
- በባንኮክ የአዲስ ግንባታ ኮንዶሚኒየም አማካይ ዋጋ በአካባቢው መሠረት በካሬ ሜትር 120,000-180,000 ባህት ሲሆን፣ ለውጭ ገዢዎች የተዘጋጁ ከፍተኛ ደረጃ ፕሮጀክቶች ብዙውን ጊዜ ከ100,000 ባህት በካሬ ሜትር በላይ ይሸጣሉ
- የውጭ ዜጎች በአንድ ህንፃ 49% የውጭ ባለቤትነት ኮታ ውስጥ ኮንዶሚኒየም መያዝ ይችላሉ፣ ፍላጎት ወደ ውጭ ገዢዎች እየተመለሰ ሲሆን ይህ ኮታ በተወዳጅ ፕሮጀክቶች በፍጥነት እየሞላ ነው
- ገንቢዎች የክፍያ ውሎችን አራዝመዋል፣ አንዳንዶቹም ሽያጭን ለማነሳሳት እስከ 36 ወራት ወለድ የሌለበት ክፍያ እያቀረቡ ነው
- ፉኬት ከውጭ ገበያ ጋር በጣም የተጋለጠ የታይላንድ ንብረት ገበያ ሆኗል፣ የውጭ ገዢዎች ለሁለተኛ ቤት ፍላጎት፣ ለኪራይ ኢንቨስትመንት እና ለመስፈር ፍላጎት ምስጋና ይግባቸውና ብሔራዊውን ውድቀት እያለሰለሱ ነው
ለምን ገበያው በእውኑ ደካማ ነው? ለውጭ ገዢዎች ምን ማለት ነው?
ዕዳ ገቢ ስለጨመረ ሳይሆን ብድር ስለተገደበ ሲቀንስ፣ ይህ ገበያው ላይ የተጠቃሚ ፍላጎት እየቀነሰ መሆኑን የሚያሳይ ምልክት ነው። የታይላንድ ቤተሰቦች ሀብታም አልሆኑም፣ ብቻ መበደር አልቻሉም። ይህ በንብረት ገበያ ላይ ታይቷል፣ በተለይ እስከ 3 ሚሊዮን ባህት ድረስ ባለው የገበያ ክፍል ግብይቶች እየቀነሱ ናቸው።
ለውጭ ገዢዎች ግን ይህ ትርጉሙ ግልጽ ነው፡ ጥሬ ገንዘብ ያለው ወይም ከውጭ ብድር ማምጣት የሚችል ሰው ገበያው ውስጥ ካሉት ውስን ገዢዎች አንዱ ስለሚሆን የተሻለ ስምምነት ማግኘት ይችላል።
ዋጋ ላይ ምን ተጽዕኖ ያሳድራል?
ግልጽ የዋጋ ውድቀት የለም። ገንቢዎች በምትኩ ስውር ቅናሾችን ይመርጣሉ፡ ነጻ የቤት እቃ ጥቅሎች፣ የተረጋገጠ የኪራይ ገቢ ዝውውር፣ እና የተራዘመ የክፍያ ውል። ከዝርዝር ዋጋ (list price) ትክክለኛው ቅናሽ በፕሮጀክቱ እና በግንባታ ደረጃ ላይ በመመስረት እስከ 5-12% ሊደርስ ይችላል።
የውጭ ዜጎች ከታይላንድ ባንክ የቤት ብድር ማግኘት ይችላሉን?
በንድፈ ሀሳብ ይቻላል፣ በተግባር ግን በጣም አልፎ አልፎ ነው። ጥቂት ባንኮች ብቻ (እንደ UOB እና ICBC Thailand) ከውጭ ነዋሪ ላልሆኑ ማመልከቻዎችን ይመለከታሉ፣ ውሎቹም ጥብቅ ናቸው፡ 30-50% የቅድሚያ ክፍያ፣ 6-8% በዓመት ወለድ፣ እና በታይላንድ ወይም በባንኩ የትውልድ ሀገር የገቢ ማረጋገጫ ግዴታ።
ገዢዎች የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ ወለድ የበለጠ እስኪቀንስ መጠበቅ አለባቸው?
የታይላንድ ማዕከላዊ ባንክ ጥንቃቄ የተሞላበት አቋም እየያዘ ነው። ተቆጣጣሪው በ2025 መጨረሻ የፖሊሲ ወለድ መጠኑን ወደ 2.25% ቀንሷል፣ ነገር ግን ተጨማሪ ማቃለያ በዋጋ ንረት እና በባህት ምንዛሪ ተመን ላይ የተመሠረተ ይሆናል። ወለድ የበለጠ ቢቀንስ እንኳ፣ ባንኮች የብድር ደረጃቸውን ማላላት ግዴታ የለባቸውም፣ ስለዚህ በቤት ብድር ተደራሽነት ላይ ያለው ቀጥተኛ ተጽዕኖ ውስን ሊሆን ይችላል።
የትኞቹ የባንኮክ አካባቢዎች በጣም ተጎድተዋል?
ገንቢዎች ለታይላንድ መካከለኛ ገቢ ገዢዎችን ኢላማ በማድረግ ፕሮጀክቶችን በብዛት ባስጀመሩባቸው በአዳዲስ BTS እና MRT የባቡር መስመሮች ላይ በሚገኙ ውጫዊ አካባቢዎች ላይ ጫናው ከፍተኛ ነው፣ በተለይ Bang Na፣ Bang Sue፣ እና Rangsit። እንደ Sukhumvit፣ Silom፣ እና Sathon ያሉ ማዕከላዊ አካባቢዎች በቀጣይነት ባለው የውጭ ፍላጎት ምክንያት የበለጠ ጠንካራ ሆነው ቀጥለዋል።
የባንኮክ ገበያ ከፉኬት እንዴት ይለያል?
ፉኬት ለውጭ ገዢዎች በጣም የተመቻቸ ገበያ ነው። በደሴቲቱ ላይ ያሉ ነዋሪ ያልሆኑ ግብይቶች በከፍተኛ ደረጃ ገበያ ክፍል 40-60% ይደርሳሉ። ይህ ማለት ለታይላንድ ተበዳሪዎች የተጣበበ ብድር ፉኬትን በቀጥታ ብዙም አይነካውም ማለት ነው። እዚያ ዋነኛው የዋጋ መንስኤ የባህት ምንዛሪ ተመን ከዶላር እና ከዩሮ ጋር፣ እንዲሁም የቱሪዝም ፍሰት ነው።
በጥብቅ የብድር ሁኔታ ውስጥ ገዢዎች ምን ማየት አለባቸው?
የገንቢውን የገንዘብ ጤንነት በጥንቃቄ ይመርምሩ። ሽያጭ እየቀነሰ ሲሄድ፣ ደካማ ኩባንያዎች ግንባታን ሊያዘገዩ ወይም በጥራት ላይ ሊቆራርጡ ይችላሉ። የተመረመሩ የገንዘብ ሪፖርቶችን ይጠይቁ እና ቀድሞ የተሸጡ ክፍሎችን መጠን ይገምግሙ። ግንባታ ሲጀመር ከ50% ያነሱ ክፍሎች ብቻ ከተሸጡ፣ ይህንን ከፍተኛ የአደጋ ምልክት አድርገው ይውሰዱት።
አሁን ለኪራይ ገዢ ማድረግ ትርፋማ ነው?
በባንኮክ ኮንዶሚኒየሞች ላይ ያለው የተጣራ የኪራይ ምርት 4-6% በዓመት ሲሆን፣ በፉኬት የሚተዳደሩ አፓርትመንቶች ደግሞ 5-8% ያመጣሉ። ገንቢዎች ለድርድር የበለጠ ፈቃደኛ በመሆናቸው እና ከታይላንድ ገዢዎች ውድድር ስለሚቀንስ፣ አሁን ጉብኝት ለማዘጋጀት እና ንብረቶችን በአካል ለመመልከት ተመጣጣኝ ጊዜ ነው። 'ንብረት በታይላንድ' ላይ ያሉ ባለሙያዎቻችን ይህንን ሂደት እንዲያመቻቹልዎት ማገዝ ይችላሉ።
በ2026 ሁለተኛ አጋማሽ ምን ይጠበቃል?
የገበያ ግምቶች እንደሚያሳዩት በዓመቱ መጨረሻ በባንኮክ አዲስ ፕሮጀክት መጀመር በ10-15% ይቀንሳል። ይህ አዲስ አቅርቦትን ይገድባል እና በመካከለኛ ጊዜ ዋጋዎችን ይደግፋል። 3-5 ዓመት የኢንቨስትመንት እቅድ ላላቸው ባለሀብቶች፣ አሁን ያለው ሁኔታ መካከለኛ አደጋ ያለው መግቢያ ነጥብ ይሰጣል።
ምንጭ፡ The Business Times
ወደ ታይላንድ ኢንቨስት ለማድረግ ዝግጁ ነዎት? የእኛ ባለሙያዎች ትክክለኛውን ንብረት እንዲያገኙ ይረዳዎታል።